From：ななころ
プライベートオフィスより
◆前回の記事のあらすじ
前回の記事では、
・1棟モノで暴利を貪っていた業者が、区分マンション販売に戻ってきている
・その要因もあり、1棟モノの価格下落が顕著になってきている一方で、区分マンションの価格は上昇
・区分マンション購入における住宅ローン不正が次々と見つかり出している
そんなお話しをしました。
2020年01月31日「区分マンション投資ではめ込まれる人が続出中！？」
1棟モノのはめ込みパターンと違うのは、男性サラリーマンだけでなく、女性サラリーマンがターゲットにされるケースが多いということです。
「マンションオーナー」という響きも良く、金額も比較的手に届きやすく手軽そう。
属性が悪くても、年収改ざんなどで融資も出る。
ということで、被害者が増えてしまっているのです。。。
実はななころも、最初は区分マンションからスタートしようと考えていた時期があります。
区分マンション投資はどうなのでしょうか？
◆新築ワンルームマンションは論外
一言で区分マンションといっても、大きく分けて３つに別れます。
１．新築ワンルームマンション
２．中古ワンルームマンション
３．中古ファミリー向けマンション
もし読者の方で買っている方がいらっしゃったら大変言いにくいのですが、「１．新築ワンルームマンション」はそもそも論外となります。
買った瞬間に債務超過となり、キャッシュフローは常にマイナス。
重い借金を何十年と背負うことになってしまうからです。。。
ワンルーム業者と銀行（or 信販会社）を儲けさせるだけです。
2015年3月4日「新築ワンルームの営業電話を、たった一言で撃退する方法」
◆区分マンションでも経済基盤確立はできる？
それでは、「２．中古ワンルームマンション」と「３．中古ファミリー向けマンション」はどうでしょうか？
この２つは、やり方によっては成果を出せます。
毎月数万円ではありますが、キャッシュフローをコツコツ稼ぎながら、数年後に高値で売却というが、基本戦略になってきます。
1棟モノに比べて投資額は少なくて済みますので、手を出しやすいのもメリットの1つです。
ななころも区分マンションからスタートしようとした時、成功モデルとして勉強させて頂いたのが「芦沢 晃」さんです。
当時サラリーマンだった芦沢さんが、10年かけてこつこつとワンルームマンションを買い、手取りの家賃収入1000万円を達成した経過が書かれている本でした。
「サラリーマン大家さんが本音で語る中古マンション投資の極意」
※現在は、他にも本を出版されています。
「少額現金ではじめる! 「中古1Rマンション」堅実投資術」
◆区分マンション投資の限界・・・
上記の本は、とても参考になる箇所も多く、芦沢さんも信頼できる方だと感じました。
煽った内容の本が多い中で、堅実に収入を増やしていくことを実感しました。
しかし、同時に区分マンション投資の限界も知ったのです。
ななころには「難しい」と感じたのです。
（あくまでも当時のななころが難しいと感じただけであり、以下は区分マンション投資を否定するものではありません。）
まず最初にななころが難しいと感じたのが、「自己資金」です。
芦沢さんは、ワンルームマンションすべて現金で購入されていたのです。
たしかにワンルームマンションは、得られるキャッシュフローも少ないため、融資を受けてしまうとほとんど手残りはありません。
当時ななころには300万円ほどの自己資金しかなく、ワンルームマンションを1つ買えたとしても、そこですぐに終わってしまうと考えたのです。
◆区分マンションはスピードが遅い
次に難しいなと感じた点が、「スピード」です。
芦沢さんのような優秀で経験のある人が、「手取りの家賃収入1000万円」になるまでに10年かかったと、書籍には書かれていました。
あちこちに次々と物件を複数買っていくのは、手間も労力もかかります。
割安な物件を1つ見つけるのも大変ですから、それを次々と見つけて買っていくも大変です。
物件が複数あると、買った後の管理も大変になってきます。
売却する時にも同じぐらい手間がかかります。
「もっと短期間で、もっと効率の良い投資方法があるのではないだろうか？」
そうななころは考えるようになったのです。
◆区分マンション投資を諦めた決定的な理由
そして、ななころが区分マンション投資をあきらめた決定的な理由があります。
それは・・・・
（次回に続く）
◆編集後記
今日は伊勢丹で買い物をしました。
冬のセールはほぼ終わっているのですが、ショップによっては、売れ残り品をさらに安くしてファイナルセールをやっています。
良いものが50％以上オフだったりしたので、ついつい買いすぎてしまいました。。。
不動産投資である程度成功してそこそこのお金を手にした今も、ななころはこうした売れ残り品を買うのが好きだったりします。
不動産投資と同じ感覚なんですよね笑