From：ななころ
プライベートオフィスより
◆物件A、物件Bどちらを選ぶか？
ちょっとしたクイズを出したいと思います。
遊びだと思って気軽に答えてみてください。
【クイズ】
良さそうな物件情報があなたの元に舞い込んできました。
物件は２つあります。
あなたはどちらかの物件に絞って、買付を入れようと思います。
「さて、あなたはどちらの物件を選びますか？」
＜物件A＞
立地：都心ターミナル駅徒歩13分
構造：木造
築年数：21年
利回り：10％
売値：5000万円
＜物件B＞
立地：地方、最寄り駅から徒歩30分以上
構造：鉄骨
築年数：30年
利回り：20％
売値：3000万円
※その他の条件は考慮しないものとする。
◆別の質問
あなたはどちらの物件に買付を入れようと思ったでしょうか？
あなたの投資スタイルに合わせて、物件Aか物件Bのどちらかを選んだと思います。
パッと答えられた人は、選択基準がブレずに、しっかりと出来上がっていると思います。
すでに不動産投資では、かなりの成果を出している方ではないでしょうか。
さて、ここで上記のクイズに、別の質問をぶつけてみたいと思います。
「あなたはどちらの物件を選びたくないですか？」
◆質問が変わると答えも変わる
普通に考えたら、最初のクイズで「物件A」を選んだ人は、こちらの質問では「物件B」と答えるはずですよね。（逆もまたしかり）
つまり、最初の質問に対して「物件Aを選ぶ」人の割合と、「物件Bを選ばない」人の割合は、合計すると100％になるはずです。
ところが、面白いことに、どちらの質問をぶつけるかによって、その答えが変わってしまうことがあるのです。
人間の行動は感情で動き不合理な選択をしていることを紹介した素晴らしい本には、質問の仕方によって、その人の答えが変わってきてしまう実験事例が掲載されています。
＝＝＝【実験事例】＝＝＝＝
紛糾する離婚調停の裁判で、子どもをどちらの親に任せるかについて、あなたは一票を入れなければいけない。あなたなら、どちらの親に任せると判断しますか。
Ａ 親Ａ。収入、健康、就労時間、子どもとの関係、社会生活に関して、まあまあというところである。
Ｂ 親Ｂ。収入は平均以上で、子どもとの関係はきわめて良好だが、社会生活が落ち着かず、仕事のための出張が多いし、健康にも問題がある。
さて、子どもはどちらの親に託すべきでしようか？
これは気楽に判断できる問題ではなく、したがっていかなる結論が出ても、それを支える正当な理由が求められる。シェイファーによれば、この問題の解決には、「ポジティブな」面に焦点が当たりそうだという。
ポジティブな面がネガティブな面より選択に大きくかかわり、結果として、平凡な親Ａにくらべて親Ｂの持つきわだった社会的信頼感が、後者を有利な立場におくだろうと。たしかに研究に参加した人の64％がそのように答えている。
問いかけを「ネガティブな」方向に変えて、「子どもはどちらの親に任せたくないですか？」とすると、結果はまったく違ってくるのだ。
今度は注意の焦点が親たちのよくない面に当たり、よい面よりよくない面のほうが重みを増すからである。このように問題が方向転換された場合も、人びとの関心は目立つ特徴のほうに向かい、質問を受けた人の55％が、親Ａより親Ｂのほうが、「子どもの養育には適さない」と答えている。
実際のところ、親Ａに託せない理由はとくにないが、親Ｂのほうは健康に問題があるうえに、仕事も大忙しなのである。したがって託さないほうがいいとなる。
「世界は感情で動く : 行動経済学からみる脳のトラップ（著：マッテオ・モッテルリーニ）より」
＝＝＝【ここまで】＝＝＝＝
◆なぜ答えが変わってしまうのか？
「どちらの親に託すべきか？」というポジティブな質問と、「どちらの親に任せたくないですか？」というネガ
ティブな質問をした場合とでは、その割合が変わってきているのです。
・ポジティブな質問の場合 → 64％の人が親Aを選択
・ネガティブな質問の場合 → 55％の人が親Bを選択
ここからは分かることは、私たち人間の脳というのは、質問の仕方によって、往々にして「答えが変わってきてしまうことがある」ということです。
別の言い方をすると、私たちの下した決定というのは、それだけ「容易に左右されている」ということでもあるのです。
◆不動産投資では答えは変わってはいけない
しかし、不動産投資では、質問の仕方によって答えが変わってはいけません。
それは、すなわち「物件選定基準」が曖昧だということに他ならないからです。
しっかりと数字で判断できていない可能性があるのです。
「きっと儲かりそう」
「この物件だったら良さそう」
といった曖昧な感覚で物件を選んでしまっている可能性があるのです。
今では、無料で物件収支をシュミレーションできるサイトやアプリもたくさんあります。
本格的なものでは、キャッシュフローツリーや長期間＆複数物件をシュミレートできるエクセルシートも用意されています。
＜ななころオススメ無料シュミレーションサイト＞
・楽待CF(キャッシュフロー)シミュレーション
・夢のらしんばん
しっかりと物件選定基準をまずは明確にして、絶対に曖昧な感覚で物件を選ぶことないことが、不動産投資で成果を出すためには必須だと考えている次第です。
◆編集後記
脳の仕組みについて知りたい方は、明後日8月1日夜のセミナーにもお越しください。
脳が記憶する仕組みを理解して記憶力あげたり、人生の成功をするための脳の使い方、質問の仕方をお話させていただく予定です。
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