From：ななころ
プライベートオフィスより
◆あらすじ
これまでの記事では、不幸にも儲からない物件を手にしてしまったサラリーマン大家さんのために、私が「挽回策を公開することにした理由」と「３つの挽回策」をお伝えしてきました。
挽回策１「保有体力をつける」
挽回策２「金利を下げる」
挽回策３「借り換えする」
これらの３つは割とすぐに実践できて効果の高い方法です。
まずは保有してても良い状況を作り、金利交渉や借り換えを狙っていきます。
相談を受けた方の中には、この３つの挽回策だけで、大きく収支が改善した人も少なくありません。
マイナスがゼロ地点に戻るどころか、プラスに転じた方もいます。
そして、この３つの挽回策は、本日お話する「挽回策４．売却」への大きな足がかりとなるのです。
それでは、いち早く負の資産を手放すにはどうしたら良いのでしょうか？
「”思ったほど収益が出ない・・・”サラリーマン大家のための「7つの挽回策」（その１）」
「”選択肢はまだある！”サラリーマン大家のための「7つの挽回策」（その２）」
「”最初の１歩”サラリーマン大家のための「7つの挽回策」（その３）」
「”金利を下げる！”サラリーマン大家のための「7つの挽回策」（その４）」
◆世の中にある「出口戦略」「高値売却」の情報を活かせないワケとは？
世の中にある不動産投資関連の書籍や情報には、残念なことに、マイナス物件を売却する方法を記したものはほとんどありません。
「出口戦略」「高値売却」について書かれた情報のほとんどは、購入前に戦略的な売却を想定しています。
購入時点ですでに勝負が決まっていると言っても過言ではありません。
購入時に割高に購入してしまっている時点で、売却するのはかなり難しくなります。
これらの書籍や情報を役立てることができないのです。
◆良くある例「アパート購入 → 10年後売却」
良くある例として、融資が受けやすいという理由から、首都圏のアパートを、１０年後に売却することを見据えて、利回り６％～１０％で購入するパターンがあります。
「５年後１０年後に手放せばいい」と安易に考えて購入してしまうパターンです。
しかし、以下の場合、大きな損切りが発生するため、すぐに手放せなくなってしまうのです。
１．実勢価格よりも割高に購入している
２．オーバーローン or フルローンで購入し、売却時の残債が実勢価格よりも大きい
３．物件評価ではなく、サラリーマン属性で融資を受けて購入している
４．法定耐用年数をはるかにオーバーした融資期間で融資を受けて購入している
５．空室が埋まらない
６．購入時より家賃が下がっている
７．購入時より不動産市場が悪化している
先日のNHKクローズアップ現代に登場したサラリーマン男性も完全にこのパターンでした。
２億６千万円で購入して、残債が２億円残ってしまったと言います。。。
「出口戦略」「高値売却」について書かれた情報では、上記１～７のリスクをすべて想定＆対策した上で、戦略的な値付けで物件を購入しているのです。
◆マイナス物件をなるべく高値で売却するには？
それでは、甘い見通しによって購入してしまった物件の場合は、なるべく高値で売却するにはどうしたら良いでしょうか？
物件をキレイに保ち、家賃を高く維持し、満室を維持するといった対策は当然としても、できることは限られてきます。
最も重要なのは「業者選び」です。
マイナス物件を高値で売却できる売却に強い業者を見つけることです。
とはいえ、あなたが購入した先のような顧客の未来を考えないような売り放しの不動産業者に売却依頼してしまっては、不幸の手紙を回すだけになってしまいます。
それでは、どのような業者を選ぶと良いのでしょうか？
まず１つ目は、法人の顧客を多く抱える不動産業者です。
続いて２つ目は、外国人投資家の顧客を多く抱える不動産業者です。
最後に３つ目は、実需の顧客を多く抱える不動産業者です。
詳しくは後日お話しできる機会があればと思いますが、上記に当てはまる売却に強い業者に依頼することによって、マイナス物件を高値で売るチャンスが生まれてきます。
あなたにとってマイナス物件であったとしても、三方良しの関係で売却できる可能性があるのです。
また、すぐに売却できなくても、関係を築いておくことで、残債が減ってきた段階や市場が上がってきた段階ですばやく売却することも可能になります。
逆に、サラリーマン不動産投資家の顧客を多く持つ不動産業者に依頼するのが良いと考えがちですが、難しいと私は考えています。
◆ここ最近の実際の売却事例
ここ最近、私が関わったマイナス物件の売却事例の一部をご紹介したいと思います。
すべて収支がマイナスか、トントンだったため、売却に強い業者に依頼して手放すことに成功しています。
（細かい数字は伏せます）
・埼玉県◯◯市 築古木造アパート
・神奈川県◯◯市 新築狭小アパート
・福岡県◯◯市 新築ワンルーム
・東京都◯◯区 ファミリー向け区分
・茨城県◯◯市 大規模築古マンション
・北海道◯◯市 ファミリー向け築古マンション
いずれもの物件も、損切り額は多くて100万円～200万円程度。
場合によっては、利益を出すことに成功しています。
そして、スタート地点に戻って勉強し直し、堅実に儲かる物件を手にして成果を出している人がたくさんいます。
もちろん売却できない人もいます。
それでも、挽回策１～３を実施することで、収支を大幅に改善させることに成功。
あとは数年後の売却に向けて動いているところです。
◆まとめ
ここまでをまとめると、
・マイナス物件を売却する場合、参考になる情報を得にくい。
・売却で成功する最大のポイントは、購入時にいかに割安に買うか。
・マイナス物件を売却するには、信頼できる売却に強い業者を見つけること。
・業者選びのポイントは、「法人顧客」「外国人顧客」「実需顧客」。
しかし、収支改善もままならず、金利交渉、借り換えも難しく、売却もできない場合はどうしたらいいのでしょうか？
（つづく）
◆編集後記
昨日から私の大切なノルウェーの友人が我が家に泊まりにきています。
ヨーロッパの人と聞くと「お酒をたくさん飲む」というイメージがあるかと思いますが、私が飲めないからか、不思議と泊まりに来る人はお酒を飲まない人が多いです。
ノルウェーの彼もお酒に強そうですが、まったくお酒を飲みません笑
なので、今夜はコーラで乾杯です。
