From：ななころ
プライベートオフィスより
◆セミナー内容を少しだけネタバレ
先日の土曜日は、第80回目の基礎から学ぶ不動産投資予備校でした。
大家さん専門の税理士の渡邊浩滋さんをお招きして開催したのですが、50名を超える方からお申込みを頂きまして、ほぼ満席となりました。
渡邊さんは、小難しい税金の話しを、分かりやすく面白く話しができる天才です。
私は話しを聞くのはこれで3回目になるのですが、いつも勉強になります。
今日は、渡邊さんのお話しの中から、少しだけネタバレしながら、物件売却について書いていこうと思います。
◆賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデルである
渡邊さんがセミナー冒頭で毎回おっしゃることがあります。
「賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデルである」
家賃収入が減っているわけでも、経費が増えているわけでもないのに、どんどん手残りが減っていくのです。
その理由は、下記の資料を見ればわかります。
なんとっ！？持っているだけで、18年後には手残りが赤字になるのです。。。
つまり、もともと手残りの少ない儲からない物件を持ち続けていると、どんどん手残りが減っていき、やがて赤字になってしまうのです。
満室経営を続けたとしても、大規模修繕などの経費をかけなかったとしても・・・。
気がついたときには、にっちもさっちもいかない、恐ろしいビジネスモデルなのです。
ですから、もし今、儲からない物件を所有している場合は、今すぐにでも手放す必要があるのです。
傷口が広がらないうちに・・・
◆元本カット実現で手放せる可能性も！？
「そんなこと言っても、残債が多すぎて物件売れないよ・・・」
そんな風に嘆く方もいるかもしれません。
しかし今、スルガ銀行から融資を受けてはめ込まれてしまったサラリーマン投資家の場合には、「元本カット」という機会が与えられています。
不動産ADRによって、融資に不正が行われていた場合、適正な金額まで元本カットを申し入れるをすることができるのです。
ライフデザイン実践会では、スルガ銀行から融資を受けたメンバー十数名とともに情報交換を行っており、すでに数名がADRの申し込みをしています。
さらには、７月１１日にはADR説明会を開催して、残りのメンバーも段階的に元本カット実現に向けて、申し入れしていく予定です。
ADRのキモの部分もかなり分かってきました。
情報の性質上ここでは詳しいことは書けませんが、個人でスルガ銀行と交渉しても軽くあしらわれていたものが、ようやく変わろうとしています。
元本カットが実現すれば、残債が大きく減ることになります。
つまり、売却して手放せるチャンスも生まれてくるのです！
（元本カットに対して批判される方もいると思いますし、スルガ銀行から融資を受けていた私個人としては複雑な気持ちもありますが、ADRは融資を受けた人に与えられた権利ですので、良いか悪いかを裁く立場には無いと私は考えています。）
（その人の人生がかかっている以上、最大限サポートしたいと考えています。）
◆税金「短期譲渡」が気になる？
当初心配されていた、元本カット部分の課税に関しては、「課税されない」という認識が得られていますので、残るは取得して５年以内に売却した場合の「短期譲渡税」です。
約４０％もの税金がかかるわけですから、大きな金額です。
しかし、渡邊さんは言います。
「将来、売却しようとした時の値段が、買った時の値段よりも下がって、手残りが減るようであれば、短期譲渡も長期譲渡も関係ない。」
「売れるうちに売ってしまった方が良い。」
たしかにその通りで、買った時よりも将来売値が下がるようであれば、絶対に今売ってしまった方がいいです。
物件はどんどん古くなりますし、これからの日本の人口減少を考えると空室も増えるでしょうし、売値が下がる可能性の方が圧倒的に高いからです。
◆今でも物件は売れている！
たしかに、ちょっと前と比べても売りにくいのは間違いありません。
積極的だった銀行が軒並みダメになっているからです。
しかし、それでもここ最近でも売却できています。
ましてや元本カットに成功すれば、もっと売却できる可能性が上がります。
手残りの少ない儲からない物件を所有している場合は、少しでも早く手放すことをオススメします。
◆編集後記
私は渡邊さんと同じ大学出身で、しかも商学部なので、簿記は必須科目でした。
（私の現在の顧問税理士は、大学時代の優秀だった友人です。）
当時の私には簿記はチンプンカンブン。
最後の最後まで単位を取れずに苦しんだ科目でした。
ですから、大学卒業後にこうして簿記に関わることになるとは夢にも思いませんでした。
しかし、今ではかなり数字に強くなっていますし、かなり簿記が面白い。
やはり自分のお金がかかるとなると、違うんですよね（笑）