From：ななころ
ホテルカフェランジより
「若者が狙われている！？」
先日、ある雑誌社の取材を受けました。
毎日新聞で報道されたように、若者を狙った詐欺的な事例が、ここ5年で急激に増えているというのです。
～ 記事一部抜粋 ～
詐欺的サブリース
広がる 不動産業者、若者狙う 二重契約でローン一部ピンハネ 一括返金請求の恐れ
不動産の転貸契約「サブリース」（借り上げ家賃保証）を悪用した投資の勧誘が広がっている。新たな顧客層を取り込むために投資知識のない若者がターゲットになっており、知らぬ間に不正な契約を結ばされた顧客が住宅ローンの一括返金を求められる恐れも出ている。【山本有紀、松本惇】
（2019年2月18日 毎日新聞記事より）
～ ここまで ～
◆詐欺スキームの全体像
毎日新聞が報じた詐欺スキームの全体像は、大まかな流れは以下の通りです。
※予想で書いているところもあります。
まず、ブローカーと呼ばれる人物が、自己啓発系のグループやSNSなどで紹介して、資産形成に興味のありそうな若者（20代から30代前半）を見つけてきます。
紹介者には紹介料を払うようにして、会社の同僚間などで、口コミで広がるようにも仕掛けたりすることもあります。（かぼちゃの馬車もそうでしたが、これが結構やっかいなのです。。。）
そうして集まってきた人たちに、耳に心地良い御託を並べて、グルの不動産会社の扱う区分マンションを販売します。
（そもそも保証と保障の使い方を間違っていませんか・・・？）
そして、ここで２つの不正を行って販売します。
１つは「二重売買契約」で、もう1つが「住宅ローン・フラット35の不正利用」です。
実際の販売金額よりも高い金額で申請し、自分では住まず賃貸するにも関わらず住宅ローンを使って、オーバーローンを引かせます。
住宅ローンなら審査もゆるく、「元手不要」「保証人不要」です。
また、物件に住んでいるように見せかけるため、住民票を移すように指示したりもします。
そして、「二重売買契約」によって、実際の販売金額と融資を受けた金額との差額分は、ブローカーが懐に収めます。
その金額、数百万円です。
さらに、このブローカーがサブリース業者となり、家賃を保証する形式を取ります。
「120％保証」「20年定額保証」という謳い文句で安心させます。
しかし、保証された家賃は、利回りを釣り上げるために、周辺の家賃相場よりもかけ離れた家賃を設定しています。
そのため、いったん販売してしまえさえすれば、数ヶ月後にサブリース賃料を一方的に減額します。
さらに悪質なのは、このブローカー、本当の入居者からももらっている賃料をオーナーには支払わず持ち逃げしてドロンしてしまうのです。
被害者のオーナーは150人とも言われています。
◆なぜ若者が狙われたのか？
このブローカーのサイトには、「44歳以上は☓」と細かく記されています。
なぜ「43歳以下」を対象としたのでしょうか？
フラット35の借入期間はMAXで「35年」です。
35年のMAXで融資を受けることで返済比率が低くすることができ、年収の低い人でも融資を受ける額を増やすことができます。
一方で、「借入申込時の年齢から80歳となるまでの期間が最長の借入期間」と制限されていますので、MAX35年の融資を受けるには、申込時の年齢が「45歳未満」である必要があります。
「80歳 - 45歳 ＝ 35年」
バッファをとって、「44歳未満」を条件としたのではないでしょうか。
また、若者をターゲットとした理由として、「世間知らず」というところもあるでしょう。
私もそうでしたが、結婚する30歳まで不動産にはまったく縁がありませんでした。
実際に物件を見ずに契約した若者も大勢いたようです。
こうした理由から、若者がターゲットとなり、若者の間で被害が拡大したと思われます。
◆「助けてあげたかった・・・」
今年の初め、相談を受けたことのある方が亡くなられたと、突然の悲報が入りました。。。
詳しくは申し上げられないのですが、とんでもない物件を掴まされてしまったために、逃げ場を失ってしまったのではないかと思うのです。
「弁護士に相談しているので大丈夫です」
その言葉を聞き、私は特にそれ以上のサポートはできなかったのですが・・・
そうした思いから、儲からない物件を所有してしまった方を救うことを決心したのです。
年末から体制を整えてきており、ようやく挽回策がまとまりつつあります。
大きく分けて7つの挽回策があります。
１．運営改善
２．金利交渉
３．借り換え
４．売却
５．収入増
６．ADR
７．最終手段
しかし、方法論はあるのだけれども、それを実行できる体制や能力が私にはなかったのです。
そのため、それぞれの挽回策を実行できる人と会い、関係を築き上げる準備をしているところになります。
今日はその一人とお会いしてきました。
その方は、
・管理を引き受けて運営改善サポート
・金利引き下げ交渉サポート
・儲からない物件の売却サポート
といった挽回策を実行して、多くのはめられた不動産投資家を救ってきました。
たとえば、収支が赤字の物件を掴まされている場合、
・サブリース契約を解除して、管理を引き受け、収支を改善
・さらに、金利引き下げで、収支をプラスへ
・そして、残債が減ってきたところで売却
といったステップで、何人もの投資家を救ってきています。
この方とも連携しながら徐々に体制が整ってきております。
投資は自己責任ではありますが、命を失うことは絶対にありません！
一人でも多くの方の精神的不安を軽くしてあげられたらと願い今後も活動していきます。
そして現在、「不動産投資・挽回マニュアル」をメルマガで配布予定です。
もし興味のある方は、メルマガに登録をしておくようにしてください。
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◆編集後記
「ブログを書く」と行為は、結構勇気が必要です。
発信している以上、
・適当なことは書けない
・誤った誘導をしないようにしないといけない
・一定数の批判は覚悟しなければならない
いろいろな感情との戦いになります。
毎日毎日この感情との戦いに勝たなければなりません。
特に今回のような情報は、当事者の方も読んでいる可能性もあり、責任も重くなるからです。
情報発信者の方は、Youtubeも含めて、どんどん成長していく方が多いです。
最初は頼りなかった人が、どんどん専門的知識を身につけたり、プレゼン力が上がったりして、初期とは見違えるように成長していっているのです。
きっと毎日感情と戦いつつ、自己成長させていっているのでしょうね。
そう考えると、情報発信も悪くないかなと感じた次第です。