From ななころ
プライベートオフィスより
◆前回のあらすじ
界壁に続き外壁でも問題が発覚したレオパレス社。
補修工事費用や入居者の引っ越し代の負担を見込んだ引当金等「434億円」を特別損失として計上。
最終赤字は439億円となり、同社がこの期間に計上する赤字額としては過去最大となりました。
「レオパレス社はもう存続できないのでは・・・」
といった声まで出ています。
しかし、先日発表された「2019年3月期 第3四半期決算概要」を読むと、興味深いデータが浮かび上がってきたのです。
最終赤字は439億円となった同社ですが、意外なことに営業利益をみると65億円の黒字。
つまり本業は黒字なのです。
その理由としては、収入の柱である賃貸業が崩れていないからなのです。
あんな建物と言ってはなんですが、構造にいろいろと問題のある建物であっても、立地がよくない場所であっても、人口減少の中にあっても、賃貸業は崩れていないのか？
なぜ利益を出せるのか？
◆空室増が経営を打撃？
同社の一連の報道をを追っていくと、大きな赤字を計上し、株価も急落。
企業イメージもどん底となり、アパートを建てるオーナーも大幅に減少し、退去や空室が増えて、今後の経営が危ういのではないかと囁かれています。
～ 記事一部抜粋 ～
レオパレスを待ち受ける修羅場、予想される空室増や前払い契約の返金の打撃
33都道府県で1324棟、およそ1万4440人が退去を迫られる事態となった、レオパレス21の施工不良問題。入居者やアパートオーナーの損失はもちろん、レオパレスの経営にも大打撃が予想される。なぜ、こんなずさんな工事を許す事態となってしまったのだろうか？（さくら事務所会長 長嶋修）
レオパレスは昨年春にも、屋根裏の壁がないなどの施工不良が発覚しており、空室数は3.6万戸程度から8.3万戸へと急増した。今回の大規模な施工不良発覚を受けて今後、さらなる空き家の増加は必至だろう。入居率は85.38％（2019年1月時点）となっているが、これは要確認だ。こうした空室率の計算方法にはいろいろあり、一般的な感覚では「退去から入居まで」の期間が普通だが、「募集開始から入居者決定まで」「空室が1ヶ月未満であれば、空室とカウントしない」としていることもある。
空室率が増加すれば、アパートオーナーへの家賃保証も減額せざるを得なくなる。また、今回の悪評でレオパレスの借り手はもちろん、アパートを建てるオーナーも大幅に減少すれば経営はジリ貧となり、会社の先行きが危ぶまれる事態となろう。
（2019年2月14日 ダイヤモンドオンライ記事より）
～ ここまで ～
◆空室や急増しない？
上記の記事の通り空室率のカウントは突っ込みどころはあるものの、決算報告を読む限りでは、賃料収入は安定しているのです。
冒頭で触れた通り、400億以上というこれだけの赤字を計上しておきながら、営業利益をみると65億円の黒字だということがそれを表しています。
アパート建築による売上は15％未満に過ぎず、TATERU社やスマート社とはまったく違った収益構造となっているのです。
それでは、「今後退去や空室が急増したらまずいのではないか！？」と思われたのではないでしょうか？
実は私もそう考えていたのですが、決算書の報告にある「入居者属性」を詳しくみていくとその可能性は低いのではないかと感じたのです。
つまり空室率は急減する可能性は低く、レオパレス社の経済基盤である家賃収入は減ったとしても限定的なのではないか？と考えているのです。
◆レオパレス社の入居者属性
レオパレス物件の空室率が急減しないと考える理由は「入居者属性」にあります。
前回の記事でも書いた通りレオパレス社の入居者は「学生や若者単身者」のイメージが私には強かったのですが、実際には5割以上が「法人契約」となっているのです。
2019年の法人契約割合を見ると、
1Q・・・57.7%
2Q・・・56.8%
3Q・・・56.4%
いずれも56％を超える高い割合となっています。
単身者の割合は35％以下で、学生に限っては割合は10％未満に過ぎません。
レオパレス社は法人契約に力を入れていると発表しているように、年々法人契約の割合が高くなっているのが読み取れます。
さらには、決算報告書に、
・「重点取引先の深耕」と「新規および低利用取引先の開拓」をテーマに業種に偏らない営業を推進。
・全国上場企業*の約80%が当社を利用。*東証1部・2部、地方上場、新興市場に上場されている企業
とある通り、幅広い業種と法人契約を結ぶことに力を入れていることが分かります。
その結果、建設業、飲食業、サービス業、派遣・業務請負、製造業、小売業と多岐に渡り、2018年12月時点では44,698社が契約しています。
◆法人契約はなぜ安定しているのか？
すごいですね。
いろいろと問題のある企業とはいえ、同じ賃貸業を営む大家として、その戦略は学ぶところが多くあります。
伊達にリーマンショックを強引に生き残り、業界売上高上位にランキングされている企業だけあります。
このように法人契約を増やしている理由は、一言で言って「簡単には解約されない」からです。
なぜ法人契約が安定するのか？
実はここから私たち零細大家にチャンスがあると考えているのですが、次回もう少し細かく見ていきたいと思います。
（つづく）
◆編集後記
ハーマンミラーの椅子ですが、本当に快適です。
今まで長時間パソコンで作業していると、肩が痛くなったり、ひどいときには頭痛もあったのですが、まるで疲れなくなりました。
長時間いい姿勢をキープできている証拠ですね。
以前、Youtuberのヒカキンも動画で取り上げていたようです。
数万円の投資（今回は無料で入手）で、数倍以上の売上を上げられるのですから、投資対効果は抜群です。
もっと早くに投資しておけば良かったとも思うほどです。
もしもあなたが長時間椅子に座って作業するような仕事でしたら、ぜひ椅子を変えてみることをオススメします。