こんにちは。ライフデザイン実践会代表のななころです。
3月は、年度末ということもあり、
不動産はいろいろ活発になっていました。
受講生さんは、
利回り16％超の満室有料物件をゲットしましたし、
「おっ！？」という物件が出てきています。
わたしも心躍る物件が出てきたので、
買付けを入れてみたところ・・・
わたしは、ここ何年も、
物件を買っていません。
買付けはちょこちょこ入れているのですが、
自分自身の基準をブラさず、
あまり無理していないというのもあります。
不動産投資を進めておきながら、
日本での大家業の将来には、
意外と悲観的だからです。
これから儲からない時代に
確実になっていくと思ってます。
エリアにもよりますが、
早いところで5年後。
遅いところでも15年後ぐらいには、
不動産賃貸業は苦境になっていく、
と考えています。
人口の増えている都心エリアでさえ、
増えているのは高齢者の人口ですから、
危険です。
東京・埼玉・千葉・神奈川の
首都圏一都三県の生産年齢人口は、
最近5年間で75万人減少していると言います。
生産年齢人口といえば、
15歳から65歳の現役世代です。
恐ろしくないですか！？
高齢者が増えるということは、
孤独死リスク、滞納リスク、家賃下落リスク、
が増加するということです。
一般的に都心の方が利回りが低いので、
むしろ都心の方が危険だとすら、
わたしは考えています。
だからこそ、先の読める10年以内に、
利益を確定しておきたいのです。
表面利回り15％以上、
実質でも10％以上の利益の出る物件しか、
決して手を出さないようにしています。
利回り１０％程度であれば、
不動産投資よりも手間がかからず、
利回りの良い投資は世の中にいっぱいあります。
安定もしています。
なので、なかなか物件を購入できないのです。
それでも、
ようやく心躍る物件が出てきたので、
買付けを入れてみました。
利回り２５％超の物件です。
ここでは詳しく話せないのですが、
理由があって、さらに大幅に価格が下がる
可能性のある物件。
ところが案の定、
玉砕をしてしまいました。。。（笑）
まぁ、そんなに甘い世界ではないですね。
ただ、この物件、
売値で買っていては、利益が出ません。
購入直後は良くても、
5年、10年後には確実に厳しくなるのが読めます。
その時に再び売りに出されるのを、
じっくりと待とうと思います。
──【編集後記】───────────────────
コインランドリーを運営されている方を、
ご存知ないでしょうか？
所有物件の1階の空き店舗で、
コインランドリーを経営されている方です。
ロードサイドではなく、
空き店舗の一画でやられている方が嬉しいです。
ご自身ではなく、お知り合いでも構いません。
お話しをお聞きしたいと思っているので、
もし良かったらご紹介いただけないでしょうか。
ご紹介いただいた方には、
お礼と言ってはなんですが、
セミナーを一度無料招待させて頂きます。
情報をお待ちしております。
【楽待コラムの記事をアップしています！】
編集後記に特に力を入れて、
役立ててもらえるように書いています。
わたしが不動産投資で大失敗したお話しです。
【第一話】不動産競売で大失敗、落札した物件が・・・！？
【第二話】私の人生を変えたカレー屋さん
【第三話】ほんとうにわたしにもできる？（悩）レンズの法則
【第四話】1棟10戸中古アパートが210万円？驚きの不動産競売の世界を知る
【第五話】ついに見つけたっ！RC1棟マンション290万円
【第六話】公開・現況利回り115％RC一棟の物件明細書の中身
【第七話】初めての競売物件調査
【第八話】＜写真公開＞物件調査で失敗しないための７つのポイント
【第九話】物件調査その前に。決めておくべき８つの心構え
【第十話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか？
【第十一話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか？（続）
【第十三話】初めての不動産競売挑戦で・・・
【第十四話】落札した物件に衝撃の事実が・・・
【第十五話】恐怖！とんでもないお宅での鍵受け渡し（汗）
【第十六話】法外な金銭を要求されたら・・・（恐怖）
【第十七話】引き渡してもらった部屋を開けると・・・（写真大公開）
【第十八話】圧倒的な成果を出すための、管理会社の選び方
【第十九話】なぜ不動産投資は失敗するのか
なぜ、高利回りを追い求めるのか？
利回りが低い物件ほどリスクが低く、利回りが高い物件ほどリスクが高いのか？
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