こんにちは。ライフデザイン実践会代表のななころです。
前回の記事では、サラリーマンをリタイアした後でも、
融資してくれる金融機関を開拓の順番について
お話しさせていただきました。
融資の候補となる銀行の順番が分かったら、
次はどのように候補先の銀行を探していけばいいでしょうか？
今回は、融資候補先となる銀行の見つけ方について、
私の経験を交えて、シェアをさせて頂きます。
１．ローラー作戦
まずは、候補先となる金融機関をすべてピックアップします。
例えば、東京に住んでいて、地方の新潟の物件に対して
融資してくれるところをピックアップするには
どうしたらいいでしょうか？
候補先の金融機関として、以下の条件でピックしていきます。
A．東京の銀行で新潟に支店がある銀行
B．新潟の銀行で東京に支店がある銀行
C．全国に支店がある銀行
「東京の銀行で新潟に支店のある銀行」
「新潟の銀行で東京支店のある銀行」を具体的に探します。
まず、第一地銀とよばれる、
一般社団法人の全国地方銀行協会に
全国の地銀一覧があります。
【全国地方銀行協会】
http://www.chiginkyo.or.jp/app/story.php?story_id=84
すべての銀行のリンク先から、
対象物件のエリアに支店があるか調べていきます。
（秋田銀行に新潟支店があったりして、
思いもよらない銀行に支店があることもわかります。
続いて、第二地銀とよばれる、
一般社団法人の第二地方銀行協会に
全国の地銀一覧があります。
【第二地方銀行協会】
http://www.dainichiginkyo.or.jp/jp/about/index.html
同じように
リンク先から対象エリアに支店があるかチェックします。
そのほか、以下の金融機関も支店をピックアップしていきます。
A．メガバンクである、「三菱UFJ」、「みずほ銀行」、
「三井住友銀行」、「りそな銀行」
B．全国に支店がある政府系銀行の「日本政策金融公庫」
融資の候補となる銀行を洗い出したら、
次に何を確認すればいいのでしょうか？
２．電話作戦
つづいて、すべてのリストアップが終わったら、
「融資を受ける順番」で考えた順番で、銀行にアタックします。
飛び込みで金融機関を回るのでもよいのですが、
行ったはいいけど融資対象外では効率が悪いですし、
相手も忙しいこともあるため、効率を考え、
まずは電話をしていきます。
その際、確認しておくことは事前に整理しておきます。
住んでいるところと対象物件を伝え、以下を確認していきます。
・融資エリア
・融資期間の考え方（木造、鉄骨、RC）
・評価方法（積算評価、収益還元評価）
・必要な自己資金、フルローン可否、頭金の必要割合
加えて以下も確認できるようでしたら、確認していきます。
・内諾までのスピード
・建築基準外物件に対する考え方
・担当者の意気込み（会話の中で感じる）
（融資対象外だからと言ってそこで終わりにせず、
聞けることはすべて聞いておきます。
後々、どこかで役に立つ日がきます。）
たいてい受付から融資担当に回されることになりますが、
よい担当に当たるかは運になります。
銀行の担当者は２年～３年程度で変わります。
それは、不正防止であったり、癒着防止であったりします。
また支店長が変われば、融資方針も変わります。
同じ支店でも担当者、支店長が変わることで、
融資の姿勢も変わるので、定期的に開拓していきましょう。
ちなみに、銀行の窓口は平日15:00までが多いので
サラリーマンであれば、
お昼時間に電話するのがよいと思います。
わたしはお昼を食べる時間を削って、何日も電話しました。
その結果、十数行のうち、２行が話を聞いてくれることになり、
実際に融資も受けることができました。
以上の手順で、話しを聞いてくれる銀行が見つかったら、
次に何をどうすればいいでしょうか？（つづく）
【楽待コラムの記事をアップしています！】
編集後記に特に力を入れて、
役立ててもらえるように書いています。
わたしが不動産投資で大失敗したお話しです。
【第一話】不動産競売で大失敗、落札した物件が・・・！？
【第二話】私の人生を変えたカレー屋さん
【第三話】ほんとうにわたしにもできる？（悩）レンズの法則
【第四話】1棟10戸中古アパートが210万円？驚きの不動産競売の世界を知る
【第五話】ついに見つけたっ！RC1棟マンション290万円
【第六話】公開・現況利回り115％RC一棟の物件明細書の中身
【第七話】初めての競売物件調査
【第八話】＜写真公開＞物件調査で失敗しないための７つのポイント
【第九話】物件調査その前に。決めておくべき８つの心構え
【第十話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか？
【第十一話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか？（続）
【第十三話】初めての不動産競売挑戦で・・・
【第十四話】落札した物件に衝撃の事実が・・・
【第十五話】恐怖！とんでもないお宅での鍵受け渡し（汗）
【第十六話】法外な金銭を要求されたら・・・（恐怖）
【第十七話】引き渡してもらった部屋を開けると・・・（写真大公開）
【第十八話】圧倒的な成果を出すための、管理会社の選び方
【第十九話】なぜ不動産投資は失敗するのか
なぜ、高利回りを追い求めるのか？
利回りが低い物件ほどリスクが低く、利回りが高い物件ほどリスクが高いのか？
◆追伸１ 【あなたからの質問を随時募集しています】
もし、あなたが、直接ななころに聞いてみたいことがあれば、特別メルマガ会員にお申込みください。いつでも質問することができます。毎週金曜日に特別メルマガにて、回答しています。どんどん質問をお寄せください。
▼特別メルマガ会員（無料）
◆追伸２ 【いきなりのご入会はご遠慮ください！】
いつもブログやメルマガやFacebookを読んでくださっている、
読者のみなさんに支えられて、ここまで大きなコミュニティになりました。
９名もの会員が大家デビューを果たすことができました！
人生を自由に豊かに描くライフデザイナーを増やすことができました！
自分の人生を豊かに描いて、好きなことをして輝く人を増やし、
世の中をハッピーにしていきたいと本気で考えています。
「自分の人生は、自分で自由にデザインしていく！」
ともに真の成功を目指してがんばっていきましょう。
まだ、ななころと面識の無い方は、
いきなりのご入会はご遠慮頂いております。
入会にする前に、まずは特別メルマガにお申込みください。
→ 特別メルマガ
もしくは、基礎から学ぶ不動産投資予備校にご参加ください。
→ http://japanlifedesign.com/
◆ 追伸３
「人生をもっと自由に！もっと豊かに！デザインする」
を目的とした、不動産投資の勉強会を、
毎月、都内某所で開催しています。
生活のためにお金を稼ぐ毎日にピリオドを打ち、
自分が好きなことをして輝くために、
他のセミナーや勉強会やコミュニティでは決して無い、
参加者1人が1人が情報提供し合う、
活気的なコミュニティ型勉強会を開催しています。
「サラリーマンのための基礎から学ぶ不動産投資予備校」
http://japanlifedesign.com/
◆ 追伸４
★ななころへのお問い合わせはこちら★
【毎月開催】サラリーマンのための基礎から学ぶ不動産投資予備校