こんにちは。ライフデザイン実践会代表のななころです。
不動産投資家さんの中には、属性や自己資金を活かして、
オーバーローンやフルローンを
有利な金利や期間の条件で融資を受けて、
次々と物件を購入している方がいます。
一方で、私は購入したのは、約５年間で３棟のみです。
残念ながら、当時の私には自己資金が300万円しかなく、
属性もそこまで良いわけではなく、
数年で何棟も買っていくことはできなかったからです。
しかし、逆にそのお陰で、たった３棟でも、
給与収入を超える家賃収入を得ることができました。
20室5店舗のみでも、
キャッシュフローが年間1000万円を達成しました。
オーバーローン、フルローンの融資は、１つも受けていません。
その理由は、以下の３つのポイントを
私が守ったからだと考えています。
重視しているポイントの順番で並べると、
第１位．高利回り（１２％以上）
第２位．キャッシュフロー
第３位．返済比率（５０％以下）
まず最初のポイントは、高利回りです。
これは絶対条件です。理想は１５％以上。
なぜなら、インカム目的の不動産投資は、
物件を購入した時に、儲けの上限が
ほぼ決定してしまう投資です。
購入後に、利回り１０％→１５％になることはほぼありえません。
家賃を劇的に上げたりすることはできないからです。
あとは、運が良ければ、売る時に儲かるぐらいです。
だからこそ、利回りを妥協することは
絶対にしてはいけないと考えています。
次のポイントは、キャッシュフローです。
見せかけの高利回りではなく、
手元に残るお金を重視しているのは
言うまでもありません。
購入前に、入居需要をしっかりと調査し、
本当にその利回りで回るかを見極めていきます。
最後のポイントは、返済比率です。
返済比率が低いからこそ、心配がありません。
安心できます。
最近流行っている不動産投資は返済比率が高めですが、
近い将来の日本の賃貸需要を考えると
私にはとてもできません。
「家賃は下がっていくもの、空室は増えるもの、
土地は安くなるもの」と考えて、
対応できるようにしているのです。
もし逆になればラッキーぐらいで考えています。
なお、私の物件概要は以下の通りです。
【ななころの不動産投資履歴】
＜ステップ１＞
・RC1棟7戸 築35年
・物件価格：約800万円
・所在地：茨城県日立市
・満室時利回り：380万円、月32万円
・利回り：47%
・キャッシュフロー：月17万円
＜ステップ２＞
・重量鉄骨1棟9室＋3店舗 築25年
・物件価格：約4000万円
・所在地：茨城県日立市
・満室時利回り：720万円、月60万円
・利回り：18%
・キャッシュフロー：月42万円
＜ステップ３＞
・賃貸併用住宅RC1棟3戸＋2店舗 築19年
・物件価格：約3500万円
・所在地：東京都
・満室時利回り：430万円、月36万円 ※居住部分を除く
・利回り：12%
・キャッシュフロー：月25万円
サラリーマンを辞めて、
給与収入に代わる経済基盤を確立するのが目的であれば、
上記の３つのポイントは必須になると、私は考えています。
「好きな場所で、好きな人と、好きな事をビジネスにしたい」と
考えたからこそ、
妥協せずに重視したポイントです。
【楽待コラムの記事をアップしています！】
編集後記に特に力を入れて、
役立ててもらえるように書いています。
わたしが不動産投資で大失敗したお話しです。
【第一話】不動産競売で大失敗、落札した物件が・・・！？
【第二話】私の人生を変えたカレー屋さん
【第三話】ほんとうにわたしにもできる？（悩）レンズの法則
【第四話】1棟10戸中古アパートが210万円？驚きの不動産競売の世界を知る
【第五話】ついに見つけたっ！RC1棟マンション290万円
【第六話】公開・現況利回り115％RC一棟の物件明細書の中身
【第七話】初めての競売物件調査
【第八話】＜写真公開＞物件調査で失敗しないための７つのポイント
【第九話】物件調査その前に。決めておくべき８つの心構え
【第十話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか？
【第十一話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか？（続）
【第十三話】初めての不動産競売挑戦で・・・
【第十四話】落札した物件に衝撃の事実が・・・
【第十五話】恐怖！とんでもないお宅での鍵受け渡し（汗）
【第十六話】法外な金銭を要求されたら・・・（恐怖）
【第十七話】引き渡してもらった部屋を開けると・・・（写真大公開）
【第十八話】圧倒的な成果を出すための、管理会社の選び方
【第十九話】なぜ不動産投資は失敗するのか
なぜ、高利回りを追い求めるのか？
利回りが低い物件ほどリスクが低く、利回りが高い物件ほどリスクが高いのか？
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