こんにちは。ライフデザイン実践会代表のななころです。
今は本当に物件が高騰していますね・・・。
一時期よりも下がってきた感がありますが、
限定的ですし、相変わらず競争は激しいです。
良い物件は一瞬で売れてしまいますし、
あまり勉強していないサラリーマン投資家が
高値で買ってしまいますから・・・。
このような状況下では、
他の人と同じことをしていてもうま味はありません。
わたしたち不動産投資家は
どんな物件を買っていけばいいでしょうか？
1棟アパートや1棟マンションが高騰している中、
わたしたち不動産投資家は
どんな物件を買っていけばいいでしょうか？
１つは「イールドギャップ」を狙った投資です。
たとえば、利回り８％だったとしても、
金利１％で融資を受けることができれば、
その差は７％となります。
８％ ー １％ ＝ ７％ → 儲け
一方、利回り１１％でも、金利４．５％で融資を受けていたら、
その差は６．５％。
１１％ ー ４．５％ ＝ ６．５％ → 儲け
利回り１１％の物件を買うよりも、
利回り８％の物件を買った方が、
手元に残るキャッシュフローは多くなります。
※税金など細かいところは考慮していません。
今は超低金利時代であり、融資がどんどん出る時。
一定の属性や自己資金があれば、
低い金利で融資を引くことができますので、
低い利回りでも儲けを出せるのです。
都心の新築アパート投資が流行っている１つの理由です。
しかし、この投資法には欠点もあります。
長期間に渡って、以下の条件をすべてクリアしないと
いけないということです。
・金利が、この先ずっと何十年と、上がらないこと
・空室が、この先ずっと何十年と、増えないこと
・家賃が、この先ずっと何十年と、下がらないこと
・土地値が、この先ずっと何十年と、下がらないこと
・もしくは数年後に、購入価格以上で売却できること
わたしの中ではこれってかなりハードルの高い条件です。
先日も日経新聞に出ていましたが、
かなり大変だと感じています。
利回りが１０％以上になってきたら面白いのですが・・・。
わたしが新築アパート１棟をやらない理由です。
もう１つは、「地方高利回り投資法」です。
利回り１５％以上（最低でも１２％ほど）の
地方の高利回り物件を購入していく投資法です。
この投資法であれば、上記の厳しい条件を、
高い利回りがカバーしてくれます。
たとえば利回り１５％の物件を買った場合、
・金利が５％に上がっても、イールドギャップは１０％です。
・半分空室でも、利回り７．５％です。
・家賃が半値になっても、利回り７．５％です。
・土地値は、もともと安い場所ですので、
下がる心配をする必要がありません。
・売却できなくても、１０年以内に元は取れていますので、
問題ありません。
わたしの得意とする投資法ですし、大好きな投資法です。
ただ、欠点ももちろんあります。
いろいろな「目利き」が必要だということです。
建物の状態を見極めなければいけませんし、
入居需要のヒアリングや
不良入居者の見極めも必要になってきます。
高利回り物件を探しだすコツや
方法を知らなければなりません。
１から一人でやるとなるとハードルが高いかもしれません。
専門家や経験者のアドバイスを受けることが必要でしょう。
あとは、安定稼働するまで多少の手間と時間がかかること。
（手間と工夫と知恵で儲けることができるので
面白いとも言えますが。）
自分が年を取った時に、
運営や引き継ぎをどうするかということです。
そして、もう１つ、この不動産投資が難しい時代に
有効な投資法があります。
その投資法は・・・
長くなってしまったので、つづきは、
次回のブログでお伝えしたいと思います。
──【編集後記】───────────────────
わたしのFacebookをご覧頂いている方は
ご存知かと思いますが、
わたしは自宅で外国人ホームステイを受け入れています。
こんな話しを友人や知人に話しをすると、
「えっ、他人を家にいれるなんて！？うちは絶対に無理！！」
とほとんどの人が言うわけです。
しかし、大変どころか、
子供の英語教育にはなるし、
家事は楽になるし、節税もできるし、
部屋も綺麗になるし、素敵な思い出もたくさんできる。
さらに、我が家の場合、
月７万円から最大２８万円ぐらいのお金を、
感謝されながらいただける。
利回りの低い区分マンションや１棟アパートを購入するよりも、
よっぽどやり甲斐があり、投資効率も良いのです。
でも、ほとんどの人ができないと思っている。
思い込んでいると言ってもいいかもしれません。
投資の世界では、
「人の行く裏道に道あり花の山」とよく言われますが、
まさに不動産投資も同じです。
やはり人と同じことをしていては、うま味は少ない。
人と違うことを、楽しみながらやっていきたいと思っています。
【楽待コラムの記事をアップしています！】
編集後記に特に力を入れて、
役立ててもらえるように書いています。
わたしが不動産投資で大失敗したお話しです。
【第一話】不動産競売で大失敗、落札した物件が・・・！？
【第二話】私の人生を変えたカレー屋さん
【第三話】ほんとうにわたしにもできる？（悩）レンズの法則
【第四話】1棟10戸中古アパートが210万円？驚きの不動産競売の世界を知る
【第五話】ついに見つけたっ！RC1棟マンション290万円
【第六話】公開・現況利回り115％RC一棟の物件明細書の中身
【第七話】初めての競売物件調査
【第八話】＜写真公開＞物件調査で失敗しないための７つのポイント
【第九話】物件調査その前に。決めておくべき８つの心構え
【第十話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか？
【第十一話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか？（続）
【第十三話】初めての不動産競売挑戦で・・・
【第十四話】落札した物件に衝撃の事実が・・・
【第十五話】恐怖！とんでもないお宅での鍵受け渡し（汗）
【第十六話】法外な金銭を要求されたら・・・（恐怖）
【第十七話】引き渡してもらった部屋を開けると・・・（写真大公開）
【第十八話】圧倒的な成果を出すための、管理会社の選び方
【第十九話】なぜ不動産投資は失敗するのか
なぜ、高利回りを追い求めるのか？
利回りが低い物件ほどリスクが低く、利回りが高い物件ほどリスクが高いのか？
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