先日、給与収入に代わる経済基盤を確立させるまでの、
具体的なステップを５ステップをお話ししました。
このステップを駆け上がれば、
どんな方でも、だいたい５年ほどで、
毎月の家賃収入は１５０万円を超えて、
キャッシュフローで５０万円を超えます。
※前回記事「経済基盤を確立するまでの５ステップ」
そして、ステップを堅実に駆け上がっていくには、
いくつかポイントがあります。
そのポイントとは・・・
ステップを堅実に駆け上がっていくには、
おもに５つのポイントがあります。
そのポイントとは、
＜ポイント１＞
融資ありきでエリアを探すのではなく、
キャッシュフローありきでエリアを探します。
よく書籍などで、
「融資の出るエリアを探せ」
と書かれたりしますが逆をいきます。
融資を受けやすいエリアは、
ライバルの投資家も多く、
利回りも低くなりがち。
買い手がたくさんいるため、
指値も効きづらくなります。
あえて「逆」をいくのです。
他のライバル投資家が手を出さないエリアで、
利回りが高く、入居需要もあり、
相場家賃も崩れていないエリアを選ぶのです。
こちらのセミナーでお話ししますが、
まだまだそういうエリアがあるんです。
＜ポイント２＞
キャッシュフローを確保するために、
利回りは絶対に妥協してはいけません。
理想を言えば利回りは「１５％」以上が条件。
妥協するにしても、
利回り「12％」は欲しいところです。
なぜなら、これからの日本の人口減少を考えると、
どのエリアもいずれは空室が上昇し家賃も下がるでしょう。
地方に限った話しではありません。
よっぽどの人気エリアでない限り、
“どのエリアも”です。
入居者の高齢化によって、
孤独死などリスクも上昇します。
金利も長いスパンでみれば上がるでしょう。
それでも利回りを確保できれば、
だいたいのリスクをカバーできます。
利回り１５％あれば、
入居率半分でも利益を出せます。
家賃が半分になっても利益を出せます。
金利が上昇しても利益を出せます。
入居需要が無いような、
見せかけの利回りではいけませんが、
そこはしっかりと見極めます。
「そんな高利回りの物件無いよ」
という方もいますが、
高利回りの物件は今でもあります。
実際に買っている人ばかりですし、
高利回りばかり買って、
２年で100万円のキャッシュフローを達成した人もいます。
その辺の話しは要望が多ければ、
次回にでもお話ししたいと思います。
＜ポイント３＞
ステップ１かステップ２で賃貸併用を購入しておきます。
そうしないと、ステップ３以降では、
返済比率の関係で住宅ローンの融資が受けにくくなり、
賃貸併用を購入するのが難しくなります。
＜ポイント４＞
「新築」の賃貸併用よりも、
「中古」で探すことがポイントになります。
ただ、中古の賃貸併用住宅は、
良いものはなかなか出てこないので、
２年ぐらいかけて探します。
また、探し方にコツがあるので、
その辺の話しは要望があれば、
記事でお話しさせていただきます。
＜ポイント５＞
最初に購入する物件がとても重要です。
最初に購入する物件を間違えると、
致命傷になりかねません。
利回りの低い物件を購入してしまっていたり、
利益のでない物件を購入してしまっていたり。
それだけではなく、
明らかにまずい物件を購入してしまっている人も・・・。
最初のステップ１で購入する物件が、
とても大切になってくるのです。
【楽待コラムの記事をアップしています！】
編集後記に特に力を入れて、
役立ててもらえるように書いています。
わたしが不動産投資で大失敗したお話しです。
【第一話】不動産競売で大失敗、落札した物件が・・・！？
【第二話】私の人生を変えたカレー屋さん
【第三話】ほんとうにわたしにもできる？（悩）レンズの法則
【第四話】1棟10戸中古アパートが210万円？驚きの不動産競売の世界を知る
【第五話】ついに見つけたっ！RC1棟マンション290万円
【第六話】公開・現況利回り115％RC一棟の物件明細書の中身
【第七話】初めての競売物件調査
【第八話】＜写真公開＞物件調査で失敗しないための７つのポイント
【第九話】物件調査その前に。決めておくべき８つの心構え
【第十話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか？
【第十一話】不動産競売では、どうやって入札額を決めるのか？（続）
【第十三話】初めての不動産競売挑戦で・・・
【第十四話】落札した物件に衝撃の事実が・・・
【第十五話】恐怖！とんでもないお宅での鍵受け渡し（汗）
【第十六話】法外な金銭を要求されたら・・・（恐怖）
【第十七話】引き渡してもらった部屋を開けると・・・（写真大公開） 【第十八話】圧倒的な成果を出すための、管理会社の選び方 【第十九話】なぜ不動産投資は失敗するのか なぜ、高利回りを追い求めるのか？ 利回りが低い物件ほどリスクが低く、利回りが高い物件ほどリスクが高いのか？◆追伸１ 【あなたからの質問を随時募集しています】
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