腰が痛いっつーの。

高校のときに体育会系の部活でヘルニアをやってしまい、それ以来ときどき腰痛が。
筋トレやりたいんだが腰痛が邪魔して出来ない。ストレスたまりんぐ。

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主戦力となる「MA-01：Fタイプ専用　ヤマ・オー」。


外装ボロボロで部屋の中だけはキレイに。
次のような条件で募集して２ヶ月経って半分も埋まらない。


・家賃は相場より５千円ほど安く。（物件自体安く買ってるので出来る技です）
・広告料３ヶ月（相場より１ヶ月分高い）
・ペットは不可


埋まらないのは、募集設定のどこかが間違っているからだと思う。
クイズ「募集設定の間違いを探せ！」

①家賃をもっと下げる
②広告料をもっと上げる
③ペット可にする
④そもそも外装が汚いので埋まらない

③の可能性があるかもしれないので、一部ペット可にしてみた。
1ヶ月で少しだけ埋まった。ぐぬぬ、これじゃないな。

①も②も最終手段。
④は数百万円かかるので却下。

では・・・どこが？
ぼーっと3か月も指をくわえて見てたわけではないので、目星はついた。


　仲介会社「としまく。さん、やっぱり近隣の新築アパートには勝てませんよ」
　としまく。「この費用をゴニョゴニョ・・・（電卓叩いてる）」
　仲介会社「で、やっぱもっと家賃下げたりプレゼント上げるしかないんじゃ・・・ちょっ、聞いてます？」
　としまく。「え、聞いてない。この費用をゴニョゴニョ・・・えーと、これで募集かけてください」
　仲介会社「え」



これにして家賃下げずに1ヶ月とちょいで満室になった。
クイズ「募集設定の間違いを探せ！」の答えは

入居者の初期費用を出来る限り抑える

でした。

これをやると大家としてちょっと出費が多くなるので、仲介会社に説明して広告費はちょっと抑えた。


（続く）

歓迎会

としまく。さん、会社の飲み会にはほとんど参加しない。
仕事の愚痴聞いてもつまんないしね。
今日は新卒くんの歓迎会なので、それは参加してきたぜっと。
あー、まだワインが効いてるぅー。

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主戦力となる「MA-01：Fタイプ専用　ヤマ・オー」。


今日はちょっと横道に逸れて、物件購入時に気をつけていることをひとつ。
それは積算価格よりも、あまりに高い値段で購入しないこと。
「積算価格」って何？という人はヤホーで検索。


建物はともかく、大体土地の値段で足切りしちゃうので、そんなの物件検索に時間がかからない。
ざっくり都道府県と土地の平米数でわかるけどね。

自分がよく使っているのは次のサイト。
「ｈttp://www.chikamap.jp/」（一文字目を半角にしてコピペしてね）


「ヤマ・オー」も、ざっくり相続税路線価で計算したら３，０００万円強だったので、指値した金額とほぼ同じ。
というかぶっちゃけ５，０００万円台の物件が土地値になっちった。
こいうったことも即、買付けを入れた理由のひとつ。

利回り３０％とか４０％とかなら別だけど、としまく。さんは、ざっくり積算価格に近い物件を基準にして考えてます。

ぶぶぶ、物件を！

先日、物件を新たに購入。
詳細についてはまた後日。

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主戦力となる「MA-01：Fタイプ専用　ヤマ・オー」。


というわけで、外壁と屋根の塗装をせず
見た目ボロボロだけど部屋の中だけはキレイにして募集をかけることにした。


管理会社は既に決めていたので、募集をかけるにあたり相談。
そこの店長さんからの意見は次のとおり。


・家賃は相場より５千円ほど安く。
・ペット可だと楽です。
・でも満室は厳しいと思う。
・年末から反響が大きくなるはず。


ぶっちゃけ毎週なんて来るのが困難なので、管理会社さんといかに仲良く共存するかがポイントだと思っている。したがって管理会社さんの意見は否定しない（かといって鵜呑みにもしない）
「なろほど」と笑顔で聞きつつ

「絶対満室にしてやる！！」

と密かに意気込む。
満室にするという意思はホント重要。


まずは次のような条件で始めてみた。
・家賃は相場より５千円ほど安く。（物件自体安く買ってるので出来る技です）
・広告料３ヶ月（相場より１ヶ月分高い）
・ペットは不可


Webに載せたとたんそこそこの反響はあったようだ。
が、実際に内見まではほとんど行かない。
結局のところ募集して２ヶ月経って半分も埋まらない。

埋まらないのは、募集設定のどこかが間違っているからだと思う。
はて、どこだろう？？

（続く）

白ワイン。

ちょっとしたお祝いで友人とワインボトルを夜中に２本開けた。
えぇ、潰れたよ（魚のような目で

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主戦力となる「MA-01：Fタイプ専用　ヤマ・オー」。


大半の部屋は残置物だらけで、新しい入居者なんか案内できない。
屋根、外壁はボロボロ。いわゆるボロ物件だ。


再生にかかる費用は、本などで勉強していたのでざっくり算出。
リフォームにかかるコストをあらかじめ算出できないと、業者の見積もりを数日待ってから再計算して融資や買付けといったことになるので、かなり重要。

現地で見に行ったその場で算出して木造アパート一棟しか所有していないのにベテラン投資家のように指値交渉かまして即買付け。

実際にやるかどうかは別として、算出する内容は次のとおり。


・外壁の塗装
・屋根の塗装
・残置物の処理
・クッションフロアの貼り替え
・壁紙の貼り替え
・畳の交換
・浴槽のメンテナンス


結局、数日後に業者から来た見積もり額と算出金額は、あまり相違なし。
うむ、さすが俺様だ、見積もり実際に見るまでドキドキしてたなんて口が裂けても言えない。

ぶっちゃけ、家賃なんて５万円以下なので、一部屋に１００万円以上かけてリノベーションなんてやってられない。浴槽だけは、プロパンガス業者さんにゴネてのご好意で、全室追い焚きの新品に交換してもらった。

物件の購入代金とリフォーム費用の合計金額と、実際に融資してもらえる金額を比較したところ、外壁と屋根の塗装は見送ることとした。

（続く）

腹筋が！

腹筋が割れない！
だってそんなに筋トレしてないもん（当たり前だ

腹まわりが気になってきたので、ちょっとダイエットする。

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主戦力となる「MA-01：Fタイプ専用　ヤマ・オー」。

５、０００万円台の物件を
３、０００万円台へ指値してみた、という話。


いやぁー、言ってみるもんだ。言うのは無料。
売主さんの背景は詳しく書けないが、事情を聞いてみたら「お金に困ってはいない」「んもうアパートは面倒くさい」ってな感じで。


推測するに↓のような感じかなと。

　１．アパート建てたが管理がめんどい（建てた理由は聞いてません）
　２．なんとなく５、０００万円台で売り出し（満室でキレイな物件なら問題ない価格）
　３．もっと安くしないと、買ったボクは経営できないよ（空室だらけで外見もボロボロ）
　４．なるほど、んじゃ安くするよ

お金に困ってない売主さんが相手で良かった。
売却理由はきちんと把握しておくことが重要だと再認識しますた。


次回、ボロ物件の再生へ！

（続く）

青山のフレンチ。

友人が青山にフレンチレストランをオープン。
お祝いで何人かで出撃。

一品一品が美味ぇ！！
居酒屋状態で騒いだが
貸切だったので大丈夫だったろう、たぶん。

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主戦力となる「MA-01：Fタイプ専用　ヤマ・オー」。

キャッシュフローが出ない物件なら
キャッシュフローが出る価格まで値下げ交渉。


つうか、前回からだいぶだっての更新だが
そこら辺は許してくれ。


（交渉理由）
　・現在８０％空室状態で、全て原状回復すらしていない。
　・入居募集するには室内の修繕、外壁の修繕が必要。
　・修繕費がトータルで１０００万円ほどかかる。
　・そんなことやってたらキャッシュフローが出ない。


というわけで売主側と価格の交渉開始。

としまく。「上記を考慮すると○○○万円じゃないと無理なんですけど、どうにかなりませんかね」
売主「そうですね、それじゃその価格で」
としまく。「え」
売主「え」


あっさり５、０００万円台の物件が３、０００万円台になりました（汗

（続く）

腹減った。

あと１０分くらいで深夜１：００じゃん。
晩飯くったのが１９：００くらいだから、腹減るわ。
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主戦力となる「MA-01：Fタイプ専用　ヤマ・オー」。

としまく。さんが必要な金額
・物件の売値　○○万円
・空室すべての原状回復費用　××万円（部屋の広さと室数でゴニョゴニョと算出）
・屋根と外壁の塗装費用　△△万円（延べ床面積でざっくりと算出）

満室想定家賃収入
・相場よりちょい安め×室数

これでキャッシュフローは出るのかっつーことだよね？



えーとね、出ねーよ！！


空室が全部荒れ放題なんだよ！？
残置物いっぱいで、原状回復１０００万円近くかかるとかね、もうバッカじゃねーの！？
1億円クラスのＲＣ物件ならいざしらずね、たかだか５０００万円クラスのＳ造で。
建物が傾いてるとか外壁が壊れてるとかじゃないのにさ（ぷんぷん）


　としまく「なんでこんなに荒れてんのさ、この物件！！」
　仲介業者「としまくさん、それはゴニョゴニョ・・・」
　としまく「え。。。」
　仲介業者「なんか指値いけそうじゃないっすか？」


というわけで、キャッシュフローが出ない物件なら
キャッシュフローが出る価格まで値下げ交渉！！

（続く）

口内炎。

忘れたころに口内炎になる。

口の中を噛んじゃったり、
歯ブラシでハグキを「ゴツッ」ってやったりで。

胃腸が悪くて口内炎になるわけではないので良いか。いや良くないな、痛いのキライ。
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主戦力となる「MA-01：Fタイプ専用　ヤマ・オー」。
購入を検討するに値するのか、検討してみた。

・満室が狙えるのか？
実はこのエリア、北関東エリアなのだが学生時代によく徘徊していたところなのだ。
しかも知人が車で１０分くらいのところに住んでいるので、状況把握は簡単だった。
一応、「法務ズ」とかいうサイトで空室率も調べたが、満室が狙えると判断。

・満室を狙える状況まで費用を出して、十分なキャッシュフローが出るのか。
購入して入居募集するにあたり、修繕費はどれくらいかかるのだろうか。
業者に確認したところ、８０％以上が空室。いわゆる再生物件だ。
空室すべて原状回復していないとのこと。屋根と外壁の塗装もやると仮定するか。

家賃はいくらで設定して募集すればいいのか。
これは「＠ホウム」さんとかのサイトを見れば、大体の相場はわかる。
相場よりちょい安めで募集するんだけどね。

・ざっくりと計算してみた。
としまく。さんが必要な金額
・物件の売値　○○万円
・空室すべての原状回復費用　××万円（部屋の広さと室数でゴニョゴニョと算出）
・屋根と外壁の塗装費用　△△万円（延べ床面積でざっくりと算出）

満室想定家賃収入
・相場よりちょい安め×室数

さて、これでキャッシュフローは出るのか？？

（続く）

カラシビ。

神田にあるカラシビラーメン美味いよ！
毎日ラーメンばかり食ってたら、おなか周りが大変なことに。
やせちゃう、やせちゃう！！

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さて、昨年から入居準備していた主戦力となる「MA-01：Fタイプ専用　ヤマ・オー」だが、そろそろ満室が見えてきた。

この物件は８０％以上の空室率の状況から手を入れ始めた。
なぜ空室なのか。どうやったら満室になるのか。
ここら辺はある程度勉強しておかないと、手を出せない物件ですた。


まず、なぜ空室なのか。
業者からもらった資料と、現地を見れば大体わかると思う。

・原状回復をしていない（前の人が住んでいた状態のまま）
・募集家賃が相場より１万円以上高い。

汚くて家賃高かったら、そりゃ人気ないよね。


ここで問題になってくるのは、次のポイント
・原状回復にいくらかかるのか。
・相場の家賃がいくらなのか。


さて、これらを踏まえると最重要ポイントはここだ。
・満室が狙えるのか？
・満室を狙える状況まで費用を出して、十分なキャッシュフローが出るのか。



購入を検討するに値する物件なのか、まずはじっくりと、かつ早急に計算をしてみることからはじめた。

（続く）

喉じゃないの？

花粉症には悩まされていないが
先日から喉の痛みが良くならない。
と思ったら、別の耳鼻咽喉科の診察では
喉っつーか消化器系？みたい。

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毎日物件を探しておるのだが、
そうも簡単に優良物件が毎日でるわけもなく。
ここを理解しているので、数日探したくらいで
良さげな物件がなくても焦らないね、うん。

年収ウン千万の実業家の人に言われたことがある。

　「焦らず急げ」

このスタイルで探している。（小鼻を膨らましながら）


そうそう、土地値を大幅に下回る価格の
鉄骨造やRCの物件なんて出るわＫ・・・

え？あれ？？これって・・・

こんなの物件、メジャーな不動産売買サイトに出てたの？？
ふっざけんなよ、これって昨日の新着じゃん！！
うっひゃぁあああー！！


関東某県県庁所在地で
気づくのが1日遅れたんだが、時既に遅し。
満額で数件買付け入ってますた（涙目）

ポイントは、こういう物件って
利回りとか書いてない場合があるんだよね。
だから利回りで条件つけて抽出しちゃうと
ヒットしない場合があるので注意しよう（自分にいい聞かせ）