こんにちは。中川理です。
この1、2年、入居率がなかなか100％になりません
パートナーの皆さんのおかげで、なんとか95％前後はキープしているのですが、なかなか100％の稼働率にならないんですよね。
原因を探ってみたところ、大きく3つ理由がある気がします。（私の個人事情かつ主観と独断に基づく、何の参考にもならない理由です）
①単純に所有戸数が増えたから
札幌に移住してから、一棟アパートを3棟買っています。
区分マンションばかりの東京にいた頃と比べて、所有戸数は急増したんですね。（札幌は家賃の絶対額が低いので、利益は急増というわけにはいきませんが・・・
）
所有戸数が増えれば、確率論で退去も増えるのは当たり前ではあります。
②札幌一棟は空室期間が長いから
札幌事情なのか、私の所有物件事情なのかはサンプル不足で分かりませんが、傾向として、札幌一棟は東京区分マンションよりも、空室期間が長期化しています。
特に繁忙期を逃すとその傾向は顕著で、申し込み以前に内覧や問い合わせ自体も激減するようです。
閑散期の退去をゼロにすることはできないので、これが稼働率100％を阻む大きな壁になっていますね。
③コロナ禍のリバウンドで動きが活発化しているから
統計的な裏付けはないのですが、コロナ禍にはほとんど入退去がなかった反面、昨年あたりから入退去が活発化している印象があります。
企業が中断していた転勤を一気に再開したなどの理由なのか、私の所有物件にたまたま集中しただけなのかは不明ですが、飲み会などで聞く限りでは、周囲の投資家さんも同じ印象を感じている方は少なくないみたいですね。
・・・まあ、入居率が今くらいをキープできていれば家賃収入の面ではそれほど困りはしないのですが、それよりもリーシングにかかる「原状回復費」「広告料」などの負担がデカいですね。。。
そう考えると、問題の根っこは、「入居率が100％にならないこと」ではなく、「退去件数が増えていること」なのかもしれません。
なのかもしれませんが、私の場合、受け取る退去理由の大半が「転勤」「結婚」「持ち家新築」といったものたちで、実際問題として対策のしようがありません。。。
だとすると、「リーシングコストを下げる」方向で考えればよいのでしょうが、たとえば自分でDIYしたり、自分で職人さんに直発注したり・・・ってタイプのコスト削減は時間を使った労働になるので、やりたくないんですよね。。。
コロナ禍のリバウンドが本当にあるのだとすれば、早いところ落ち着いてほしいものです・・・
***********************************************
著書紹介はコチラから！！
https://keiriya-simulation.com/
***********************************************
よろしければ無料応援クリックをお願いします！！
