ｈｐ ヒューレットパッカード社の金融電卓は
最近のおもちゃである。
2年前に購入したものと同じ機種だが、デザインが少し変化しているが
前のものより若干丈夫になったようにみえる。
使いこなす前に液晶の調子が悪くなり
また新規に購入したのだ
初期投資から5年後、10年後の計画も
満室稼動を死守、貸せてこそ目論見とおりになるのだ。
金利と借入期間のバランスはリバレッジを効かせての
投資の世界では
たとえ低金利でも借入期間が短ければ
キャッシュフローは稼げない。
ただいま２件目の投資物件を検討中である。
1987年築木造だが、駅から徒歩6分 なにせ土地が75坪と広め。
電卓はじいて目論見とおりにいけば
お助け物件になり、売却時の展開もいろいろ考えられる。
リスクと期待を天秤にかけ
シュミレーションと妄想の時間は続くのだ。
妻の少々興奮気味な姿が わたしを冷静な判断にさせる・・・・
鈴虫の音が心地よい秋の始まりですね。
我家は傾斜面に沿って建築されたマンションで
バルコニーの広さが売りの物件である。
下町で、お寺が多い町ということもあり
緑豊かだけに、この鈴虫ものびのびと
音色を奏でているのだろう。。。詩人・・・
昨夜からのキャッシュフロー表（出口のシュミレーション）
がようやく形になった。
5年計画で目標となる内部収益率を
算出し直してみた。 また今夜も
モチベーションが高まったのだ。
今夜も頭の中はキャッシュフローだらけに
なりそうだったが、鈴虫が気分を
切り替えてくれた。
いいねえ～秋の夜は。
『ゆとり』、『癒し』、『笑い』
大好きな言葉は『お金』だけでないのだ。
あと『満室』ね。
・・・みなさんも大好きでしょ？？
一昨日の物件見学会の担当者から
江戸川区の物件紹介の電話が入ったのだ！
駅徒歩６分、２ＤＫ×６戸、平成8年築の
84坪の物件だ。
路線価からすると、坪85万はするだろうから土地だけでも
７０００万の評価は出そうなのだ。（素人計算上）
それが、ほぼ土地代価格で売りに出たのだから
これはチャンス。
電話を切ってから、指値くん（投資指標ソフト自作）
で計算してみたら、無理のない自己資金だと
6000万がいいとこだ。
即コールバックして
『指値5500万で、金利3.5％以内借入30年、サブリースの解約は？、是非前向きに検討したいです。』
とお願いしてみた。
すると『7000万以下はちょっと・・ 借入期間が30年だと4.5%某銀行でないと難しいですね』
つまり自己資金をもう少し出せということだ。 これじゃキャッシュフローが出ない。
明日の電話で 『条件通りで大丈夫です』
なんて連絡がはいらないだろうか？
その後、自作のキャッシュフロー分析表で戦略を
検討してみた。
①早い時期に繰り上げ返済
②お助け物件購入で、現物件の返済へ充てる
③とにかく満室を死守すべし
④目標物件は、利回りより資産価値を重視
・・・・他課題は盛りだくさん
一日頭の中は
ＤCF・・・
NPV ・・・
IRR ・・・・
