日本経済新聞社が発表した『社長百人アンケート』で景気悪化との回答が
9割（94％）を超えたそうだ。
1年半も経てば、こんなにも経済が変化してしまうのだから
5年、10年先のことなど誰にも予測できないはずだ。
ものさしはあくまでも目安と自身の裏づけとなるためのツールでしかないのだ。
不動産投資は、そろばんはじいていくら良い数字が出ても所詮
借り手がつかなければ、”絵に描いた餅”。
そう簡単に稼がせてもらえませんよ。
いいながら・・・・
来週、人生で3度目の売買契約になる。
銀行さん！仲良く末永く共同事業でがんばりましょう。
気持ちはブレませんよ
・・・とにかく今もこれからも満室、低金利大好きですから！！
寝よっと
秋晴れで気持ちの良い休日だった。
買付物件の内覧へ向かった。
12部屋の内１部屋空いているので
今一度修繕箇所の確認にいったのだ。
築20年もので、おそらく何年もの間、面倒をみていなかったのだろう。
700万位かけて化粧を施し新たにスタートする目論見だ。
この物件も人間に例えると人生折り返しにあたるだろうから
晩年の物件として
これからはゆっくりメンテナンスしながら
長く保有するかどうするか、短期売却か？
攻めか守りか？ アンテナとものさしは常に欠かせない。
繰上げ返済の話で。・・・
金利は高いが借入期間が長ければ、キャッシュフローは出る。
金利が低ければなんでも良いとは限らない。
繰上げ返済の優先順位も、金利が高い方の物件を先に行うのがセオリーだが
複数所有している場合は、資産と負債のバランス状況によっても判断は異なると思う。
特にフルローンで購入した物件などで多く見られるような（都内などでは資産価値が下がらないものもあるが）
買ったその日から資産と負債のバランスシートは債務超過になってしまうのは危険だ。
これは、もし何らかの理由で売却しなければならない事態が発生した場合、売却したとしても
高額な負債だけ残ってしまうからだ。
いくら低金利で借入できたといえども、早期に資産価値まで負債を返済した方が良いことが
いえる。
人生には３つの坂があるといった人がいた。（政界引退発表も流行っている？）
上り坂、下り坂、そして ”まさか” である。
不動産投資も この ”まさか” が多いからだ。
来週いよいよ銀行融資の結果が・・・・
１件目、物件の買付けへの決断は、ものの数分だった。
あれから2年目の今日、２棟目の物件へ買付け申し込みを済ませた。
70坪超の土地は魅力的であるし、一度競売物件となったもので
路線価で計算しても、取引事例で比較しても、収益還元法での想定数値も
十分お買い得と判断できる。
だが、不動産のリスクは限りなくあり
成功がついてくる保障はどこにもない。
空室率％？ 家賃下落率％？ 運営費上昇率％
修繕費？ 将来の数値は、現在の社会・経済情勢から
決して楽観視できるものではない。
5年後の売却条件はあくまでも想定内での数値である。
不動産の価値は NOI（実質総収入ー運営費）÷キャップレートで計算できるが
これも数字の組み換えで大きく変わる。
結局は、売る側、買う側双方の値が
合致すればそれが価値となるのだから。
2棟持ってからの運用方法こそ投資としての判断力が
問われるのだろう。 シュミレーションは思いつくだけ行っておくべきだろう。
繰上げ返済、売却、保有、修繕・・・ 出口戦略・・ 難しい
しかしながら、昨今の株や為替の暴落をみると
不動産投資のほうが安全（リスク回避できる）のように思えるのは
わたしだけではないだろう。・・・・
今回はパートナー（妻のこと）の方が積極的だがなるべく同じ考え方はもたないようにしている。
今日、買付け申し込みはしたものの
銀行の融資姿勢次第では、まだまだどうなるかわからない。
大事なのは”自分を客観視できることだ”！！ ？？
物件を途中で投げ出さないようがんばろっと。
