楽待で見かけた謎の物件（板橋区の1K家賃133,000円也）

不動産投資家の皆様の中に物件を楽待で選定している方はどれくらいいらっしゃるのでしょうか？

私自身に関して言いますと、楽待は参考にこそすれ、本気で購入を考える対象ではありません。

楽待は本気で投資を考えているわけではない人が投資を夢想するか、あるいは本当のプロ投資家が「私のノウハウを駆使すればこの物件で利益を出せる」と考えて購入するかという用途に使われるものだと私は感じています。

つまり、大多数のサラリーマン投資家には無縁のものではないかと考えています。

なぜなら、サラリーマンが副業としてやる不動産投資の場合、パートナーシップを組む投資用不動産物件取扱業者の存在が非常に重要だからです。

不動産のディベロッパーであり、賃貸管理の会社も持っているという会社が自社ブランドの物件を現オーナーから買い戻して売主となった築浅中古ワンルームマンション、というのが今のところ私の考える取り組みやすい物件です。

それに、誰が見ても素晴らしいような物件は楽待にいつまでも掲載されていることはなく、すでに「物上げ」と呼ばれる業者が持っていっているはずです。

だから、楽待に条件が良すぎる物件が出ていたら、疑ってかかるぐらいのほうがいいと思います。

問い合わせてみてもいいと思いますが、個人情報を知られたくないという方はちょっと二の足を踏んでしまうかもしれませんね。

さて、前置きが長くなりましたが、今日は私が楽待で見かけた謎の物件について書きます。

あまり業者さんの名前を出してしまうのはよくないかなあと思うのですが、この物件が紹介されているページのリンクを貼っておきます。

板橋区西台徒歩9分で家賃保証13万3000円!!

都内で利回り9.97％というのもなかなかですが、それは楽待においてはそこまで珍しいことではありません。何と言っても目を引くのは板橋区にある三田線の西台駅から徒歩9分の１Kにして13万3000円の家賃というところです。

確かに2017年築と物件は新しいし、広さも25㎡超、SRC造の総戸数131戸ということで条件はかなり良さそうではあります。

しかし、いくら何でもその場所のその広さで家賃13万3000円はないでしょ。

私はどうしても気になったので、この物件を扱っている業者さんに問い合わせてみました。

すると、さらに謎が深まる回答を得ました。

この物件にはサブリースの会社が2社入っていて、実際に入居者が払っている家賃は7万5000円だというのです。

これ、意味わかりますか？

私には全く意味がわかりませんでした。

サブリース、つまり業者がオーナーから物件を借り上げて入居者がいようといまいと一定の家賃を保証するという形態の契約になっているのに、入居者が支払っている家賃を上回る料金をオーナーに払っているのです、しかも2社が。

当然ですが、通常のサブリースは入居者が支払う家賃よりも低い金額を家賃保証の金額として設定しています。

サブリース契約で保証される家賃の範囲は大体入居者の支払額の76％～90％と言われています。

しかし、このケースでは入居者の支払額の177％の家賃が保証されているのです。

一見してあり得ない契約ですよね。

私は仲介業者に「このサブリース業者は何でそんな意味不明なことをしているんですか？」と聞いてみましたが、仲介業者の方もわからないと言っていました。

この物件、問い合わせはそこそこ来ているのではないかと思われますが、この物件を私が知ってから2週間経過した現時点でまだ楽待に掲載されています。

「今日決めてくれなければこの条件では売れない」と言う業者

このカテゴリーでは、実際に私が経験したもの、あるいは見聞きしたものを書いて今後不動産投資を始めようという方に注意喚起をしていこうと思います。

まず最初は「今日決めてくれなければこの条件では売れない」と面談初日から言ってくる業者を挙げておきます。

これは実際に私が経験した話です。

私が不動産投資を始めることを決意し、業者と物件を選択しようとしていた時期に出会った業者なのですが、かなり強引な手法を用いてきました。

社名は伏せておきますが、新築区分マンションを扱っている業者です。規模はそこそこ大きく、ホテルも建てているような業者なので、取引の際に安心感を持つ方もいらっしゃるかもしれませんが、業者は規模だけでは決められないものです。

さて、この業者が勧めてきた物件は横浜某所の新築ワンルームマンションで、価格は2580万円でした。

この物件に対して私が値引き交渉をしてもいないのに、営業マンは320万円の値引きを私に持ちかけ、この条件で売るには今日決めてもらわないといけないと迫るのです。

つまり、価格は2260万円になり、家賃は7万5200円、管理費6980円、修繕積立金1130円ということで、表面利回り3.99％、管理費・修繕積立金を組み込むと3.56％という計算になります。

条件はさほど良いとはいえないでしょう。

その上、私は元々関東の人間ではないので、この業者が勧めてきた物件の最寄り駅の名前を聞いたこともありませんでした。私が「全然知らない場所の物件は買えない」と言うと、「今から見に行きましょう」と言ってきて、「今日は時間がないから行けない」と言っても、今日中に決めてほしいと押してきます。

この時点で非常に違和感がありましたが、ともかく話を続けていきました。

すると、またしても違和感のある話が出てきました。

この営業マンが提示する金融機関が某地銀金利2.4％1択なのです。

私の条件ではここしか無理というようなことを言うのですが、私はその当時もその地銀さんよりもうんと条件のいい融資の提案を他の業者から受けていましたし、事実、その条件で融資を受けて現在投資物件を回しているのです。

つまり、この営業マンの言う「私の条件では無理」というのは、全く嘘ではないにしても、私だけのせいではなく、この業者のせいでもあるわけです。

しかも、この営業マンの下手なところは、私に「後でより悪い条件を提示したら、お互い嫌な気持ちになるので最悪の条件をお持ちしました」等と言っておいて、後で「業務部に問い合わせたところ、お客様の条件では2.8％でないと厳しいと言われました」等と言ってきたのです。

私は呆れてしまい、この業者とはこれ以上話しても無駄だと思い、以後の勧誘を断りました。

しかし、この営業マンは翌日も電話をかけてきました。

私はたまたま気づかず出なかったのですが、この行為は明確な宅建業法違反です。

さらに2日後にこの営業マンの上司からも電話がかかってきましたが、その時にこれ以上この業者と話をするつもりがないことと、営業マンの教育をしっかりしてほしい旨告げました。

後日、他の業者さんと話していた時に、この業者の名前を出すと、「いい話を聞かない」と教えてくれました。やはり業界でも評判の悪い業者なのですね。

本来不動産業界のルールとしては他業者の悪口を言うべきではないでしょう。しかし、この方のために一応述べておきますと、この方はその他諸々の業者さんのことは全く悪く言っていませんでした。唯一、今回私が取り上げた業者のことだけ悪く言っていました。

皆さんも「今日決めてくれなければこの条件では売れない」等と、面談初日から言ってくる営業マンにはお気をつけください。

ちなみに、この営業マンは私と話した翌日、長野県に契約に行く予定だと話していました。

長野のお客さん、横浜というだけで安心して変な物件買わされたんじゃないかなあと心配になりました。

なお、その日私が初めて名前を聞いたその駅の周辺には、ワンルームマンションというもの自体がほとんど存在せず、比較検討のために検索してみてもアパートが引っかかるばかりでした。

また他の業者さんにもセカンドオピニオンとして聞いてみたところ、この駅の周辺は坂道だらけで、全然住みたくないような所だとのことでした（住んでいらっしゃる方には申し訳ありませんが）。

ちなみに、この営業マンは自分から申し出てきた320万円の値引きに関して「上の者と相談してみないとできるかどうかわからない」等と言って、一旦席を外し、戻ってきてからは「一応OKが取れましたが、上司と直接電話で話してください」等と言って、私はその上司と通話させられました。

その上司という人は若干ドスの利いた声で「これだけ大幅な値引きをする以上、やっぱり買わないという話になると社内的にも問題になるので」等と言って、断りにくい状況を作ろうとしてきました。

しかし、私がその営業マンと話しているのはただのカフェです。

こんなの完全にクーリングオフ適用ケースですので、この時点でどんな話をしていようと、断ったことに対するペナルティをこちらが負うことは一切ありません。

参考までにクーリングオフについて簡単に述べておきますと、買受の申込みがカフェ等の場所である場合、業者側からクーリングオフができることを書面で告げられてから8日間を経過するまではクーリングオフができるのです。

仮に当日あるいは翌日契約となり、そこで契約書を作成して手付金を交付したとしても、その手付金をも放棄することなく解除ができます。

ただし、業者の事務所やモデルルーム等、一団の宅地建物の分譲を行う土地に定着する案内所で申し込んだ場合はクーリングオフできませんので、念の為。

融資が実行されました

2019年3月15日、いよいよ融資が実行され、記念すべき投資物件第1号が回り始めました。

今回、約1ヶ月かかるという長丁場のローン審査だったため、その途中では「本当にこれだけ低い金利で自分のような者が貸してもらえるのだろうか？」と不安になることもありましたが、何とか予定どおりの金利で頭金10万円を除く満額の融資がおりました。

その融資の実行と同時に3月分の日割り家賃と4月分の家賃も振り込まれてきました。

これからどうなっていくのか、まだまだ予断を許さないところではありますが、ひとまず安心しました。

今後、2件目のローン審査に入っていく予定です。

こちらもまた追って書いていきます。

2級ファンナンシャル・プランニング技能士

2019年の3月7日付で2級ファイナンシャル・プランニング技能士に合格しました。

私は金融機関等で働いたことがないので、3級から受けることになり、2018年の3月8日付で3級ファイナンシャル・プランニング技能士に合格していました。

3級は、正直言って難しい試験ではないので、「FP2級3級学科一問一答過去問」という無料のアプリケーションで実質1週間ほど勉強して合格しました。

学科60問中半分の30問は○×ですし、残り半分も3択なので、実際大して勉強していなくても何とかなるのです。

アプリには学科の過去問しかなかったので、実技のほうは、どんな問題が何問出るかすら知らなかったのですが、一応学科も実技も合格点には達していました。

しかし、さすがに2級となるとそんな嘗めた態度では合格するはずもないと思い、よく売れていると言われる滝澤ななみさんの『2018-2019年版　みんなが欲しかった！　FPの問題集　2級・AFP』を買って勉強しようとしましたが、結果的には半分もできませんでした。

あとはYouTubeにあがっていた「FP-school-net」というチャンネルの講義動画を全て見ました。しかし、あくまで個人的な感想ですが、このチャンネルにある講義はそれほど質の良いものとは言えないと思います。

特に、ライフとリスクの担当者は講義に工夫のあとが感じられず、かなり退屈な講義になってしまっています。

FP2級のYouTube上の講義で私が良いと思ったのは「お金の寺子屋」というチャンネルの東条さんの講義です。「お金の寺子屋」のほうはかなり細切れになっていて、自分が自信のないところだけ検索して講義を聴くという使い方もできるので、オススメです。

また、私が見た限りではFP関係の無料動画では一番しっかり作り込まれている印象を受けました。

東条さんの声と語り口は好みが分かれるかもしれませんが、わかりやすく伝えるようにしている点においても私の知る限り最高でした。

「FPファイナンシャルプランナー・仮想通貨【こう】」というチャンネルも多くの登録者を持っていますし、LINEグループもあって、そこで受験者同士の情報交換等も盛んなのですが、動画のオススメ度は東条さんには及びません。

これは、非常に個人的なことなのですが、【こう】さんの声というか、雰囲気が若干ASMRのように感じられ、これが私にとっては眠気を誘うもので、あまり勉強するには向いていない感じがしました。

さて、試験は2019年1月27日に実施されたのですが、私は1月25日と26日に東京ビッグサイトで開催された資産運用EXPOに行ってしまい、直前期はほとんど勉強することなく試験会場に向かいました。というのも、たまたまやった過去問がかなり簡単だったため、60％は楽に取れるだろうと思ってしまったのです。

ところが、試験当日は「あれ？　あれ？　わからん！」となってしまって、非常に慌てました。特に午前中の学科に関しては落ちてしまったんじゃないかと思うほどできませんでした。実技の方はやっている時から合格点には到達しているだろうと感じていました。

宅建士の登録

3月12日に宅建士の登録に行ってきました。

私が宅建士の試験に合格したのは埼玉県なので、登録に行くところは、浦和駅から徒歩5分の埼玉県宅地建物取引業協会と浦和駅から徒歩8分の全日本不動産協会埼玉県本部の2箇所がありました。私はこの2つの違いがよくわからなかったので、駅から近い前者のほうに行くことにしました。

その前に次のとおり、いろいろと準備するものがありました。

①登録申請書

②誓約書

③身分証明書［身元証明書］

④登記されていないことの証明書

⑤住民票の抄本

⑥合格証書の原本（提示のみ）

⑦登録申請書用顔写真

⑧登録に必要な実務経験を証する書面

⑨印鑑

⑥合格証書、①登録申請書、②誓約書は合格した時に郵送してもらっていましたが、③身分証明書と④登記されていないことの証明書を別途用意する必要がありました。

③の身分証明書は本籍地の市役所から取り寄せるものであり、禁治産者・準禁治産者・破産者として登記されたことがないことの証明のために使います。若い方は禁治産者や準禁治産者という言葉に馴染みがないかもしれません。

私はその昔、公務員試験を受けるために民法の勉強をしたことがあるので馴染みがある言葉でしたが、これは1999年の民法改正により、それぞれ成年被後見人、被保佐人と改称されたのです。

いわゆる制限行為能力者というもので、単独で契約等の法律行為を行えない者を戸籍や住民票とは別に特別な登記制度を用いて登録しているものですが、私がそれに該当しない証明が必要だということでした。

私の本籍地は大阪なので、大阪の市役所から郵便で身分証明書を取り寄せることになりました。

これはゆくゆくは必要なくなっていく書類ですが、高齢の合格者の場合、今後もしばらく必要となりそうです。

④の登記されていないことの証明書は、前述の成年被後見人・被保佐人として登録されていないことの証明書で、趣旨は③と同じです。

こちらは埼玉県の法務局で簡単に作成することができました。

⑧の登録に必要な実務経験を証する書面については、私は実務経験がゼロなので、3月2日と3日に受講した登録実務講習の修了証書を提出しました。

これらを準備して登録手数料37,000円を支払って登録しました。

宅建試験に7,000円、登録実務講習に14,000円を支払っていたので、総額58,000円の出費となります。

これ以外に成美堂出版から出ている『宅建士2018年法改正と完全予想模試』（1500円+税）とブックオフやジモティーで買った200円の本数冊ということで総額約60,000円の出費でした。

講座等は受講しておらず、買った教材以外は主にYouTubeの「宅建一発合格エンジン」、それからスマホアプリの「宅建DB」という無料ツールを使っていましたので、60,000円以上の出費はありませんでしたが、こうして見ると何でもお金がかかるものですね。

登録申請から宅地建物取引士証ができるまで約42日かかる（「約」と言っている割には日数が細かいですね）ということなので、4月下旬に宅地建物取引士証を受け取ることになりそうです。