爽快クリアというサプリメントを売る悪質業者

ネット通販の「初回お試し」という商法についての記事が出ました。

産経新聞の「「通販お試し」解約めぐるトラブル相次ぐ　消費者混乱させる“手口”と“落とし穴”」という記事です。

これは「初回お試し価格93％オフ」だとか言って、500円のみ支払えばいいと称して客を誘うような類のものですが、その実、定期購入を前提とした契約をした、その事実は購入サイトに明記されていた、としてキャンセルにも応じてもらえないという悪質なものです。

消費者にとって不都合なことに、ネット通販にはクーリング・オフの制度はないということなので、消費生活センターに相談しても「業者さんと話し合ってください」という意味のないアドバイスしかもらえません。

私が相談した消費生活センターの職員さんは「サプリメントは食品だから、返品も受け付けてもらえず、結局代金は払うしかなく、だったら送り返して代金だけ払うよりも、来たものを利用するほうがいいのではないか」ということまで言っていました。しかし、生鮮食品等と違って、サプリメントの場合、未開封だと業者さんには実質損害はほとんどないから、食品であることを理由として返品不可というのは腑に落ちません。

そもそもネット通販にクーリング・オフが適用されないこと自体にも問題がありそうですが、これは法律問題なので世論の盛り上がりをうけて議員さんに頑張ってもらうしかありません。どう見ても「ネット通販クーリング・オフ不適用」を悪用しているとしか思えない商法が跋扈しているからです。

さて、タイトルに書いた「爽快クリア」という商品、腸内環境を整えることにより口臭・体臭・便臭といったものを消してくれる消臭サプリなのですが、まさにこの商法を用いています。しかも薄気味悪いことに、ポータルサイトにお金を払っているからか、ヤフー検索でもグーグル検索でもネガティブな情報が全く出てきません。

「爽快クリアの本当の口コミ、危険な成分と衝撃の事実！！」というページがあり、ここには本当のことが書かれているのかと思いきや、何と、これも爽快クリアの業者がらみのページで、最初は爽快クリアに含まれるセンスピュールという成分が、使いようによっては危険なものであるなどと書いていますが、「もちろん人が口にするものですから『爽快クリア』では効果はもちろん、安全のことも考えて健康を損なわない絶妙なバランスで「センスピュール」を配合しているのでご安心ください」等と述べ、爽快クリアの購入ページに誘導するのです。その他、いかにも口コミっぽく書かれたページですが、実は爽快クリアの購入へと誘導するというものが多々あります。

この爽快クリア、毎月先着300名に限り、初回特価93％オフを適用すると謳っていますが、これは虚偽であると思われます。今のところ、クーリング・オフができないことについては争っても勝ち目がないと思われますが、この辺りから爽快クリアを売っている業者もボロが出るかもしれません。

提携金融機関が弱い業者

サラリーマンが不動産投資をしようとするとき、自己資金が潤沢な人を除き、ローンを組むことになります。

しかし、どこの金融機関でお金を借りるかということは、総返済額に大きな影響を及ぼします。

特に、不動産業者さんの信用がそれほどでもない場合、提携金融機関が弱く、ローンの条件がかなり悪くなります。

私が以前「今日決めてくれなければこの条件では売れない」と言う業者という記事に書いた業者もまさにこのケースでした。

業者を選ぶ眼に自信がない方は特に、提携金融機関でふるいにかけるという方法を使うといいと思います。

ジャックス、オリックス、セゾン、この辺りと提携している不動産業者なら、それほど心配ありません。

業者の数そのもので言うと、セゾンと提携している業者が最も少ないそうです。

そして、ジャックスは評価額が辛く、ローン否決も多いと聞きます。

こういうしっかりしたところと提携できている不動産業者と取引するのが重要です。

間違っても地銀1択なんて業者とは組んではいけません。

皆様が騙されないことを切に願います。

クーリングオフまとめ

以前、プロパティエージェントや「今日決めてくれなければこの条件では売れない」と言う業者でクーリングオフについて述べました。

しかし、クーリングオフそのものがよくわからない方もいらっしゃるかと思います。

そこで、一度不動産関連のクーリングオフについてまとめておきたいと思います。

概要を述べる前に、先に核心部分について書いておきます。

原則としては、申込みが行われた場所でクーリングオフができるかどうかは決まります。

つまり、基準となるのは「重要説明説明を受けた場所」や「契約書作成場所」（この二つは通常同一）ではなく、「社内書類ですので」とか「まだ契約の効力は発生しませんので」等と言って気軽に作成させようとするその買受申込書をどこで書いたかです。

しかし、実務上は重要説明と契約書作成の場所を基準にしていることがあるようです。

とはいえ、悪質な業者はクーリングオフを阻止しようとするでしょうから、確実に自分を守るため、会社の事務所やモデルルームで買受申込書を書くという行為には慎重になってください。

もちろん、買受申込書を書いた段階では契約に至っていないので、買受を取りやめたとしても買主が責任を問われることは一切ありません。

さて、その次にクーリングオフの期限ですが、

クーリングオフができることについて業者から書面で告げられた日から8日経過すると、クーリングオフができなくなります。

8日間という期間の意味は、必ず週末を含む期間を設定して家族会議が開けるようにするという意図があるそうです。

また、当然と言えば当然ですが、たとえクーリングオフの期間内であったとしても、代金全額を支払ったとか、物件の引き渡しを受けたとかになると、もはやクーリングオフはできません。

次にクーリングオフの方法ですが、こちらも書面でやることになっています。

ですので、電話一本でクーリングオフというわけにはいきません。

そしてこの書面は、8日以内に業者に到着しなければならないのではなく、買主がクーリングオフの意思表示をした書面を期間内に発送すればクーリングオフは可能です。

最も一般的には内容証明郵便を使うことになるかと思います。

クーリングオフをした後に、業者が違約金等を求めるようなことがあれば、それは宅建業法違反なので、そのような業者は通報してやればよいと思います。

最後まで読んでくださり、ありがとうございました。

プロパティエージェント

今回の不動産会社メモはプロパティエージェントさんです。

プロパティエージェントさんといえば、投資用の物件を扱う不動産業者としてはかなり大きい部類に入ります。

何といっても東証一部上場企業ですからね。

そして、先に書いておきますが、今回は褒めます。

もともとはセミナーを聴くつもりで新宿まで出かけたのですが、私の手違いでセミナーの予約ができていませんでした。

不動産会社のセミナーに出かけると、間々あることなのですが、どうもその日のセミナーの私以外の予約者はいなかったようで、商談ルーム的なところに通されることとなりました。

相手は私が予約した講師ではなく、別の営業担当者でした。

しかし、私もその講師を知っているとか、その講師でなければならないというわけではなかったので、特に問題はありませんでした。

とはいえ、既に2件の契約を終えている身、3件目は今すぐには始めたくとも始められない状態です。

だから、商談をするつもりもなかったのです。

しかし、結果的には商談をすることになりました。

私はプロパティエージェントさんに関して特に下調べをすることもなく、ただ大手ということだけ知っているという状態でした。

後でわかったことですが、プロパティエージェントさんは新築ディベロッパーでありながら、自社物件を最初のオーナーから買戻し、次のオーナーに売るという、私が好きな取引形態を実施ている会社でした。

この時点でかなり惹かれていました。

まず、大手だと提携金融機関というものがあり、融資に強く、金利も小さな不動産業者さんに比べて有利な場合が多いです。

しかし、ここでまず第一関門が訪れます。

築浅中古ワンルームに絞っている理由を聞かれ、私はいつものとおり「新築は物件価格が高い、最初の入居者の退去時に新築プレミアム家賃が終了するので賃料値下げ必至、最近はホテル業界にいい場所を取られるため立地が悪い」と述べました。

すると、この担当者は私の見解に対して、少しだけ正解ですが、それは中古専門の業者の言い分を鵜呑みにした見解です、と述べました。

そして強い口調で新築であれ中古であれ、相場価格と取引価格の関係で買いかパスかが決まるものであり、新築だからダメと考えるのは理にかなっていないと語りました。

私はこの時点で「あ～、今日も（ややマウンティングの入った）レクチャラータイプの営業さんか」と思っていました。

しかし、この営業マンの語り口はなかなかにシャープで洗練されており、投資物件を扱う他の不動産業者とは一線を画するものがありました。

そして、私が2件持っている状態でもギリギリ入れられる物件があるという話を出してきたのです。

物件は中古で川崎にあり、価格は1700万円台でした。

これに頭金を300万円入れて始めるという条件でした。

私は川崎には全く馴染みがないため、土地勘はないのですが、これまで多くのセミナーで東京都区部プラス横浜、川崎が強いエリアという話は散々聞いていたので、なかなかいいと思いました。

詳細は省略しますが、不動産のリセールバリューに関する資料等を見ながら、話を進めていきました。

そこで私自身は買ってもいいんじゃないかと思うようになりました。

ここからが凄いのですが、その営業マンは買受申込書を書くと、物件を1週間止められると言い、私に申込書を書くように言いました。

そして家族会議の後、1週間後に契約をしようと持ちかけました。

ただし、契約は1階のカフェで行い、クーリングオフができる余地を残しておいて、さらに8日間最終決定まで考える時間を持ちましょうと言ってくれたのです。

この意味、おわかりでしょうか？

普通の営業マンはなるべく早く勝負を決めたいので、申込書で止められる期間ももっと短く言います。

まあ、それは営業マンのせいでなく、会社の方針なのかもしれません。

しかし、契約書をわざわざ事務所ではなく、1階のカフェに降りて書こうという提案をするような業者が普通あるでしょうか？

以前にも書いたことがありますが、不動産会社の事務所で申し込み、契約するとクーリングオフはできません。

だから、当然普通の業者なら事務所で契約をしようと考えるでしょう。

その後ならば、解約に際して買主は手付を放棄しなければならなくなり、買主からの解約のハードルは高くなるからです。

しかし、契約締結をクーリングオフ適用対象のカフェでやったら、売主側が不安定な立場に立たされる期間が延びるのです。

それを敢えてやるということは、物件にも自信があるのだろうと思います。

以前「今日決めてくれなければこの条件では売れない」と言う業者にも書いたように、大したことない物件を扱っていると、とにかく早く勝負を決めようとします。

相手がその物件、周辺物件、周辺施設、土地柄等について詳細に調べ始めると売れなくなるような物件を売っているのです。

私はこんな提案が出せる営業マンは見たことないと、一気にこの人に任せたい気持ちが強まりました。

しかし、一つ引っかかることがありました。

法律上では、申し込みの場所がクーリングオフ適用の可否を決定するのであり、実は契約書作成場所は外でも事務所でも同じであるはずなのです。

そのことを指摘したら、「業法上はそうですけど、うちは重説のタイミングをクーリングオフ適用の可否を決める基準にしています」と営業マンは言っていました。

参考記事：クーリングオフまとめ

他の業者さんでは1件目の物件購入に際して組んだローンがある以上、2件目は無理と言われることが多かったのですが、プロパティエージェントは2件契約が終わっている私に物件を提示できたのです。

これも流石は上場企業と思いました。

ランドマーク

今日、ランドマークという不動産会社から電話がかかってきました。

私には覚えがないのですが、1月末に開催された資産運用EXPOで私の名札をスキャンしたようなことを言っていました。

あるいは本当にスキャンしたのではなく、スキャンした業者あるいはEXPOの主催者から名簿を買ったのかもしれません。

扱っている物件の種類を聞いたところ、私が選択肢に入れていない新築ワンルームマンションだったので、私は自分が中古ワンルームマンションを対象としている旨述べました。

お約束どおり、「新築は利回りが低いと思っているんでしょう？」みたいな話が始まりました。

私は利回りだけを重視しているわけではないけれども、物件価格と家賃の二重下落がほぼ確実に訪れる上に、最近ではいい土地はホテル業界に取られる等して、なかなか新築ワンルームマンションの立地は厳しくなっているのではないですか、というような話をしました。

そこに関してはさしたる反論はなく、今度はこっちの状況についていろいろと聞かれたのですが、既に物件2つ決まっていて融資枠がないから、次の物件にいくのは早くとも2年後だと言うと、私が進めている物件や金融機関等について聞いてきました。

物件は1つが東京でもう1つは非首都圏である旨までは話しましたが、金融機関までは話す気になれず、「もう仕事に戻りますので」と言うと、話の引き伸ばしにかかってきました。

私が「いや、今のところ次の物件にいくのは無理なので」と電話を切ろうとすると、若干苛ついた様子で「こちらとしても無駄な時間を過ごすわけにはいかないんですよ」等と言いだしたので、私は正直、この人は何を言っているんだろう？　今は買えないと言っている私との通話を引き伸ばすことこそ時間の無駄ではないのか？　と思いました。

向こうはまだ話そうとしていましたが、「すみません、仕事に戻りますので、切ります」と言って失礼しました。

あまり感じの良い営業マンではありませんでした。

私は最初「ラララランドマーク」という「ラララ無人くん」のパクリみたいな歌のCMをやっている会社かなあと思っていましたが、それは税理士法人ということで、この電話の会社とは無関係のようです。