５０／５０
本日は雨ですが…
雨のお話はしません（笑）
少々、変則的ですが、当社では９月度の営業売上の〆日です。
各営業マン、一ヶ月間の売り上げが決定します。
成績を出す営業は、お客様との接客ももちろんですが、
もう１つ、大事な能力を備えています。
それは、スピード☆
依然、お客様との接客にて２時間での起承転結を目指す事を
記事 にしましたが、今日はその後の話です。
２時間で成約できれば、１日に３件のお申し込みを頂く事が可能です。
申し込み後、入居審査、オーナー確認、日割り設定、書類作成契約。
と流れて行きますが、平均３日で成約にするのが目標です。
貸主様・借主様は全く、思考が違います。
これをいかに早くまとめるかが、月々の売り上げを大きく左右するのです。
各々の意見や、希望をそのまま鵜呑みにしてしまうと、１０日～２週間ですから、
１ヶ月での成約本数には自然と限りができてしまいます。
しかし、スピードを上げて精度が落ちると、この商品の場合は全くのゼロです。
スピード以前に、信頼が第一ですからね☆
だので、信頼（精度）を落とさず、スピードを上げる事が大事です。
どうしたら良いか？
答えは簡単です！
貸主様・借主様の都合を伺い、調整代理人の様な仕事は一切しない。
全て自分の都合で物事を運ぶようにします。
自己中心的にと言うわけではなく、双方に魅力を感じて頂くと言うような
イメージでしょうか…（わかりづらくてスイマセン）
自分の都合でスピードが決まる訳ですから、当然早くなります。
簡単です＾＾
心境に、貸して上げるのだから…借りて上げるのだから…
それぞれの気持ちがあるのはわかります。
しかし、どちらが優れていて、立場が上だと言う事はありません。
５０／５０だという事を、中立な立場の私が教えて上げれば良い事です。
中立な立場を自分の都合とする☆
と言う事ですね。
仕事は段取りが命です♪
【Ｊｒ】
一昨日、下の子が、寝返りをしました☆
３ヶ月と１７日ですかね。
親バカですが、かなりのハイペースだと思っております。
この調子だと、今年の冬はスノボー位、いけちゃうんぢゃないかと…（笑）
お姉ちゃんは、運動音痴の嫁に似てしまいました。
あぁ… ＿|￣|○))
先日の記事 で、嫁も披露してしまった事だし…
本日は本邦、初公開☆
私の溺愛する我が子たち…
てんちょーＪr １号と２号です。
大翔（たいしょう）２号 ３ヶ月
問題の美翔（みはね）１号５歳と大翔２号
両方とも、造りが似てますよね＾＾；
ちなみに私に似ておりますので…(;一一)
密会参加者の方、私の顔もご想像下さい☆（￣ー￣）ﾆﾔﾘ
２人とも少し変わり者で、ものっそいやかましいですが…
やっぱり、この子達が大好きです☆
明日は私も、子供になって遊びます♪
【風味一族☆稟議】
先日の密会の為の密会☆は、無事終了致しました。
詳しくは、舎弟殿 がご報告をしております。
お楽しみに♪
先日からの前夜祭も夜通し行われており、５日頃にはピークを迎える模様。
着々と準備が進められていく中、新たな問題が浮かび上がった。
それは、一族“天使”reiko殿 による、このコメントだった…
＞東京は遠いよ、お父さん・・・
＞専用機…私も欲しいです！
そしたら東京までひとっ飛び （ﾟДﾟ)ｸﾜｯ
専用機ガレージにてもうすでに密会に向け準備万端な天使殿、
後は、専用機を待つだけよ☆無いとイヤーン♡と語った。
専用機☆
お忙しい御公務は、調整頂くとしても梵天殿や天使殿は、
専用機が無い。
こんな大事な事をっ！私のバカバカバカーと嘆いている
暇もない。
私は早速、ムーンコスモワンエーカの指導者部隊に連絡。
専用機の緊急要請を行った。
そして、
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
皆様☆（￣ー￣）ﾆﾔﾘ、間に合いましたよ。
お選び下さい。
公開！風味一族ムーンコスモワンエーカーガレージ☆
募集中♪
ズィーソク・マッハＦＵ－ＭＩアケ☆
ワンオーナーの中古ですが、程度はＳランク！
燃費やハンドル周りには全く問題なし。
メタリックホワイトだので、洗車をしないと汚れが目立ちます。
予約済♪
風味一族“天使”reiko殿専用機
ママトーオ・デカケデチューン４☆
新車です♪強力なＧにも耐えられる、脊椎バリアー、
スーパーリアサスペンションを新たに搭載。
青・赤・黄の３色をご用意。
ですが、人気の為、今回は赤色のみとなります。
※操縦士のママは付属致しません。
予約済♪
風味一族“梵天龍神”naokami殿専用機
スワッテファイファイヤーリミテッド☆
上記は試験運転です。新古車となります。
納車の際は、両翼が付きます。
ハイパワーマシンだので、操縦に自信のある方に
お勧めです。発射の出だしが違います。
税金高めの３ナンバーです。
予約済♪残りあと一機。
風味一族“工作員”taisei-4nn殿専用機
ライトブラザープレミアム夢は大きく号☆
世界限定２台！シリアルナンバーが入ります。
少々不安な外観ですが、夢と希望を胸に
さわやかに操縦して下さい♪
※後ろのセスナは対象外ですので御了承下さい。
総帥殿、右大臣殿、一族の集いの為、
これらの専用機の使用許可を頂きたいと存じます。
どうかお許し下さいます様お願い申し上げます。m(__)m
梵天殿・天使殿を始め、ご遠方で専用機の無い一族の方々！
嗜好の専用機で、いざ新宿の集いへ☆
専用機は先着順となります。
深まる謎③
私は、先程、フーミ☆コスモ・アースに着いた。
風味一族“指導者”てんちょー専用機“アッカンベイダー”でアースに向かう。
そう、密会 をフーミ☆コスモ・アースで行う事になった為、事前調査を
行わなければならない。
核兵器の制圧交渉及び、コスモポリス隊の派遣動員数の確認、
各一族様の専用機格納庫の確保、ソフトドリンク豊富化現象の実態。等、
この大役を、taku2103広報兼右大臣 より仰せつかった次第である。
一方、工作員殿 は工作部員隊の内乱により、到着を遅らせていた。
もちろん1987whitesnake舎弟殿 は、すでに現地到着済である。
震えながら、調整を取る工作員殿。
しかし、舎弟殿に緊急事態…と言うか、
普通に日常の仕事が発生！昨夜深夜まで調整をとるも虚しく、
時間は今夜限定となってしまった。
緊急トラブル“現地案内”中の舎弟殿。
アッカンベイダーに転送された舎弟殿の画像は、私の心を大きく揺れ動かした。
帰りの燃料も積まずに、一路フーミ☆コスモ・アースに急いだ。
だって…逝った事無いんだもんつれてって～ん♡記念撮影。
無事、フーミ☆コスモ・アースに到着するや否や、
私にも緊急事態が発生☆
舎弟殿…皮肉にもご案内がっあぁ… ＿|￣|○))
申し訳ござりませぬ…無念。
と、風味一族“指導者”てんちょーが怖気づくとでも？
ぶひゃぶひゃひゃひゃ・・・・・・・・・（￣ー￣）ﾆﾔﾘ
とぅりゃあ”―――――！！
【衝撃！指導者てんちょーのトラブル回避の瞬間☆】
無事なのかどうかは知りませんが…
早速、アースに地をつけると…
そこでは、もうすでに風味一族“密会”を記念した
前夜祭が行われていた。
そこは、老若男女を問わず、地球人が皆、開催を祝った
宴に浸っていた。
感激のあまり、刺激を貪る少年。
Ｆ・Ｕ・Ｍ・Ｉ～♪
私は感極まり、しばらくその場所を動けなかった…
いや、動かなかった。
前夜祭の余韻の為、調査は今夜、開始する事にした。
一族の皆様、すまぬ☆
プランニング。
不動産賃貸営業で聞いて置きたい項目。
なんだと思います？
重要な項目は４点位に絞れますが、
これでは、お客様にご納得頂けるだけのプランニング☆
は立てられません。
聞いておきたい項目。
時期・動機（引越しの理由）今の時期になぜ探しているのか？
理由はあるのか？ないのか？あれば、どんな理由か？
現在の住まいに対する不満（間取り）はあるか？何で不満か？
間取りにこだわりはあるか？ガスＫ・バストイレ別・フローリング
洗置室内・二階以上・ＲＣ等、それは何でか？
職業は何？（自分の世間的立場を理解しているか？）
お部屋を借りた知人がいるか？どうやって借りたか知っているか？
借りた物件はどこで、いくらで、どんな物件？遊びに行ったことがあるか？
行って見た感想は？
実家の場所はどこか？勤務場所（学校）はどこか？通勤時間（通学）はどの位？
時間は満足か不満か？
婚約者（彼氏・彼女）に合う頻度（週何回・どこで？）家に泊まったりするか？
その頻度はどの位？本人の収入（アルバイトも含む）はいくら？
仕送りの有無。金額はいくらか？現在の家賃・契約金の限度額はあるか？
オーバーの場合、親族に頼れるか？いくらまでか？
お金は出したくないのか？出せないのか？
何でそう思っているのか？光熱費はいくらかかっているか？
いくらかかるか知っているか？
不動産流通は理解しているか？
地元の不動産屋さんと管理会社と仲介業者の立場、
それぞれの“クセ”を知っているのか？
インターネットをどの程度見ているか？
インターネットの本当の意味を知っているのか？
何で、何社も回っているのか？
良いものがあったのか？無かったのか？
他業者に問合せをしたのか？
他社へ来店予約を取っているのか？いないのか？
取っていれば、どの物件で何日何時に行くのか？内見予約もしているのか？
業者様は見れますと言っていたか？他社様を先に行って来ているのか？
行って来たのであれば、問合せをした物件は有ったのか？
中を見たのか？見れなかったのか？見なかったのか？
何で見なかったのか？なんて言われたのか？
他にどんな物件を紹介されたのか？
希望条件通りだったのか？感想はどうか？
良ければ何でその物件にしないのか？良くなければどこが良くなかったのか？
業者で何件くらい紹介されたのか？情報量が少ないと感じているか？
対応はどうだったか？相場は分っているか？
分っているのであれば、どこが妥協できるのか？
荷物は多いか？処分できるか？実家に多少送る等、工夫のできる荷物か？
交通費は会社から出るか？付き合いの深い友人・兄弟はどこにいるか？
近くの場合、その家賃・間取りは？環境などの把握はしているか？感想は？
周囲の反対がある場所・間取・家賃はあるか？あれば、それは何でか？
内見をせず、決められるか？決められないのはなぜか？
内見の出来る物件は空室の長いと言う事知っているか？
家賃が安い（敷金・礼金）物件の理由を知っているか？
実際に見たことがあるか？見てどうだったか？
どこが気に入らないのか？
構造によるメリット、デメリットを知っているか？
住んだことがあるのか？
無ければ、自分にとって、どちらが良さそうか？
１人で決められるか？又、決められないのは何故？
物件自体に対しての不満？自分自身の不安か？第３者の意見を聞きたいのか？
両親の許可が必要なのか？お金の問題か？それらが解決できない理由は何？
親と連絡が取れないのか？物件を見みたいのか？回りの環境を知りたいのか？
もっと探したいのか？他業者の物件が気になっているのか？
契約金はそろっているか？無ければ何時そろう？
長くなってしまいましたが、これでも最低限です。
当然、聞き漏れても成約に至る場合もありますが、営業担当としては、
お客様のお部屋探しに於ける生い立ちとしてこの程度の把握が
必要だと思ってます。
もちろん、警察官ではないので、質問攻めはタブーですが…
嫌見なく、ナチュラルに、必要なお客様のデータを頂く。
これにより、そのお客様にだけ、と言う特別なアドバイスが設計できる訳です。
ホント長くてすいません（＾－＾；）
お疲れ様でした。
想いを伝える。
涼しくなって来ました。
食欲の秋。読書の秋。運動会の秋。密会の秋。（これは謎）
来月は娘の通っている保育園最後の運動会もあり、
カッコイイ所を見せたいので、少しずつ体を作っています。
屈伸運動と、手首、足首ぶらぶら～位ですけど…（笑）
やるからには、１番ですよ、何事も☆（５・７・５字余り風味）
（おぉ～パチパチ、凄いぞ！やればできるぢゃねーか！！）
すごい歓声が聞こえますね。ありがとうございます☆
なんだかノってきたので、詩を１つ（だいた風味）
無題
これから…幾年。
お父さん、私達…幸せだね。
と、娘が笑ってくれた。
その時、私は乞食になっていた。
娘と過ごしてきた月日に募る、優しい時間や
想い、そして深く、揺るぎ無い強い絆。
変わらぬ娘の素直な心。応えられない
悲しみや、悔しさ、憤り、に負折れた心。
そんな想いをギュッと詰めた表現をしたかったのですが…
ちょっと暗いですね（＾－＾；）結構ムズカシイです。
出直してきます。
あぁ… ＿|￣|○))
【ＴＨＥ☆密会】
遂に、この日が来た。
果てしなく広がる大宇宙を総支配するＡＫＩＲＡ総帥 率いる、
風味一族の密会 。
taku2103広報兼右大臣 及び、1987whitesnake 舎弟皇宮長
の御二方から、先ほど正式に発令された。
これを聞いたコスモポリス隊は、本日１９時より
早速の【厳重厳戒態勢レベル４】を東京新宿に発動。
舎弟殿より、レベル４では、首都の安全に少し不安が
残ると、ご判断を頂き【厳重厳戒態勢レヴェル８】に☆
【厳重厳戒態勢レベル４のコスモポリス隊】
【厳重厳戒態勢レヴェル８変更発令されたコスモポリス隊】
大都会新宿の街に、今まさに、風味一族コスモパワーが、
光臨する。
がしかし、その全貌は明らかになっていない…
期待する男。
あの～お部屋を探しているんですけど、
まあ、なんと言ったらいいのでしょうかね～
契約金があまりないと言うか…
できる限りやすく借りたいんですよ。
私：総予算はおいくらですか？
（電卓で色々計算して）…
やっぱりゼロって、ないですよね。
私：・・・
・・・
・・・
わかりました。
１００歩譲って、あったとしましょう。
礼金ゼロ。敷金ゼロ。仲介手数料ゼロ！保険も鍵交換もゼロ！！
しかし家賃だけは、お支払い頂かないと…
そうですよね～
やっぱ、家賃がゼロなんてないですよね～
私：・・・
・・・
・・・
そうですか（＾＾）お金なくて大変ですね☆
では、コチラの鍵をお渡ししますので、
何も要りませんので、本日より住んで頂いて
結構ですよ☆
を狙っている。
この仕事に就いて９年目、接客総数何千人と担当させて
頂きましたけど、所持金０で、お部屋を貸してくれと
頼まれたのは初めてです。
そんなのある訳ないでしょ。
少し考えればわかると思いますが…
ものっそい期待をされていたお客様ですが、
丁重にお帰り頂きました。
本当に、マジに、あぁ… ＿|￣|○))
追記です。
只今、ＰＭ５時１分。
ものっそい期待をする男。
に、再びご来店頂きました。（完全アポなしイレギュラー）
両親にお金貸してくれとお願いをしたけど断られた。
どうしたら良いか迷ってるとの事。
迷ってるも何も、迷いようがない事を、まず理解して頂きたい。
もう一度、お金が無いとお部屋は借りられない事を説明させて頂き、
ちゃんと仕事を見つけて働くという事を忘れないでとお願いを…
あぁ… ＿|￣|○)) 何やってんだ私は…
なんか、明日もご来店頂けそうな風味を残して、にこやかに
お帰りになりました。
皆様も、十分ご承知かと思いますが、
お部屋はお金が無いと借りられませんので、ご注意下さい。
あぁ… ＿|￣|○))
動機を作る。
皆様と同じく私も、お仕事を遠ざかった記事が多かったので、
身をを引き締める為にも、シーズンオフの営業について
書いて見ます。
ご来店頂いているお客様の中に、
引越ししたくない
と思っている方は何人いるでしょうか？
お店に足を運んでいる以上、いないと考えられます。
どんなお客様でも、引越したいな、引っ越そうかなと
ある程度、気持ちを持ってご来店されているはずです。
それが、お客様の動機。
その小さな動機を大きく膨らませられれば良い☆
実家にお住まいで、良いのがなければ、実家でいいや…
と来れば、
ひとり暮らしって、本当に素晴らしいですよ！
３ヶ月前から私もひとり暮らし始めたんですが、
実家とは全然違いますね。（別に１人で暮らしてなくても良い）
１人の自由な時間って言うんですか？
家族でも気を使う事ってあるじゃないですか。
それがまったく無いですからね！
とても開放的ですね☆
あと、ちょっとカッコつけると、自立心とでも言うのかなぁ
家賃の支払いは勿論、電気・ガス・水道・電話・食費等
お金のやり繰りから始まって、自炊・洗濯・掃除に、
お部屋のコーディネートまで、全部自分でやるんです☆
面倒だという方は、ひとり暮らし向いていないかもしれませんが、
スーパーで買い物する時、サービス商品や値段を気にしたり、
公共料金の節約等、今まで気にしていなかった部分も
見えてきたりして、少し自分が成長して行くのが実感できますね。
すると、不思議なもので、色々なモノの見方が変わってきたりして…
自由な時間も素晴らしいですが、自分の価値観が十分に
養えるというメリットもあったりするのかなぁと
今私、仕事も暮らしもとても充実してます。
○○様も、きっと充実される事と思います！とか、
住み替えのお客様で今がちょっと狭いので…と来れば、
あ”～狭くなって来ちゃったんですね、
結構、荷物って増えるんですよね。
狭いのは、本当に息苦しぃ～と皆様がおっしゃられますよ！
そういえば、つい先日のお客様も○○様と同じ理由で
お部屋を探されて、少し広いところにお引越しされた方が
いらっしゃいまして、今度の所は実に快適だー安いうちに
引っ越して良かったよ、有難う！
なんて今朝メールを頂いた所だったんですよ。
実際に僕も一緒にお部屋を見に行きましたが、
やっぱり広いお部屋って良いですよね。
僕も憧れなんですよ、今の時期は比較的、情報も豊富で
相場も安定しているので、最適なタイミングですね。とか、
一例だけど、お客様は不満と期待を必ず抱いている。
その不満点をしっかりと受け、乗り気になるまで引越し意欲を掻く。
動機の薄いお客様に如何にして、興味を持って頂くか？
が、重要な営業課題と思います。
要は、動機は確認するだけでは、全く意味がなく、
中でも強弱を見極め、度合いに応じて、違和感を与えず
自然と、私は引っ越すのね☆を
感じて頂く。
お客様の動機は、営業にて自分自身で創り上げていく☆
その思想が大事ですよね♪
お世話になっている方々。
先日、某不動産業者の女性と密会した☆
新しく起業したばかりで、ご多忙のご様子でしたが、
ゴルフの話しや、休日の過ごし方等、
仕事の話しで、カッチカチの席ではなく、
おいしいＢ級グルメを食べながら、
ほのぼのとした、ひと時を過ごしました＾＾
今日は、その会話の中１つを…
Ｔ氏：この間、バスツアーで温泉に言ってきたのよぉん
私：へぇ～どこまでですか？
Ｔ氏：静岡に伊勢海老を２切れ食べに…
私：はぁ…
Ｔ氏：移動時間が往復６時間で温泉滞在３時間よぉん
そんでぇ温泉は混浴なの♡
私：えっ？Ｔさん、男連中と一緒に入ったんですか！！
Ｔ氏：入ったわよぉん
でも、下着は貞操帯でね。あと、大事な所には鍵かけて…ね♡
私：・・・・
Ｔ氏は、話しを続ける。
Ｔ氏：一緒に言ったＢ氏、結構優しいのよ、鍵は渡さなかったけど…ムフ。
そのＢ氏がさぁ、滞在３時間の内、２時間３０分もお風呂に入ってんのよぉん
よっぽど疲れが溜まってるんだろうなぁと思って聞いて見たら、
混浴だけに女性を待ってたんですって、むふふふふ
のぼせてたしぃおほほほほ
で、私は温泉とか嫌いじゃないんだけど、移動が長いじゃない～
だから、今度は電動マッサージ付きの高級観光バスで行きたい♡
っていたのよぉん
そうしたら、Ｂ氏が高級になると、ツアーの客層が高齢化するから
出会いが無くなるっていうの、まいっちゃうわよぉん
安いので逝くから、若年層も来る確率が高いって…
温泉に行く目的が違うわよねぇ…フフ♡
話しを聞いている内に、私はものっそい次元の方々の傍で仕事を
している事に気付いた…
しばらくすると、仕事が終ったＫ氏が到着した。
Ｔ氏：あっ、Ｋ－鍵返して♡
…私は帰して頂く事にしました。