こんにちは、松田聡子です。
法人オーナーが個人で住宅を取得した場合、住宅ローン控除が受けられます。
住宅ローン控除は会社員や個人事業主にとっては税金をストレートに減らすメリットがあるので、ぜひ活用したいものです。
けれども、法人オーナーにはもっと有利な節税方法があります。
それは、社宅を利用することです。
社宅を利用すれば、固定資産税や住宅ローンの金利などを法人の費用にすることができます。
今回は、役員社宅のメリットについてお伝えします。
法人名義で住居を購入し、役員社宅として貸す場合
社宅の形態として会社名義で住居を購入、その物件を役員社宅として経営者に貸す方法があります。
法人で住居を購入した場合、借入金の利息、不動産取得税、登記料、印紙、固定資産税、修繕費などの費用を会社の経費として税務上損金にすることができます。
また、時間の経過とともに建物の価値が下がりますが、その減価分を減価償却で法人の損金にすることもできます。
例えば、住宅ローンの返済が毎月15万円だったとします。
それを個人で支払う場合、所得税・住民税・社会保険料などを引いてからの手取りで支払いますよね。
そうすると、その分だけで法人から30万円くらいの報酬が必要です(個々の税率で変わってきますが)。
それを役員社宅を利用して法人の費用にすることで法人も個人も余計な税金や保険料を負担しなくてすむのです。
当然、ローン相当額の役員報酬を減らすことができます。
ただし、個人の住宅ローンに比べると法人は融資面では不利になります。
それと、法人が社宅を所有する場合、最終的に売却することも考えたほうがいいです。
売却益が出た場合は、当然法人の利益になります。
反対に売却損が出る場合は、損金に算入できます。
今のところ、よほどの都会でもないと売却益が出ることもないと思われますのでその点からも法人が所有するメリットはあるといえますね。
「借上社宅」とは法人が賃料を支払って社宅を借りて、それを役員に転貸することです。
経営者が個人で賃貸住宅を借りて賃料を支払った場合、賃料を経費にはできませんよね。
でも、借上社宅の場合は、法人が支払った賃料は法人の経費にすることができます。
もちろん法人は役員から賃料を受け取りますが、法人が支払う賃料より役員の負担は少ないのが普通です。
例えば、家賃15万円のマンションを法人が借り上げ、役員に賃料5万円で貸している。
法人：15万円 － 5万円 = 10万円 → 損金
個人：5万円 → 自己負担
本来であれば、役員は毎月15万円の家賃を自己負担しなければなりませんでした。
が、社宅にしたことにより5万円の負担ですむわけです。
実質的に10万円の給与を無税で受け取れたことになります。
もちろん、その10万円は会社の損金になりますので、その分、法人税を節税することもできます。
役員の所得税と法人税の２重節税になるイメージですね。
さて、役員は法人にいくらの賃料を支払えば良いのでしょうか？
(賃料は法人が住居を購入する場合も支払います)
役員社宅の賃料は、以下の３つに区分され、それぞれ計算方法が異なります。
- 小規模住宅
- 小規模住宅以外
- 豪華社宅
ここで言う小規模とは、床面積ベースで耐用年数30年以下の場合は132平米以下、耐用年数30年超の場合は99平米以下である住宅を指します。
今回は小規模住宅のケースを見ていきます。
役員に貸与する社宅が小規模住宅に該当する場合、以下の合計額が賃貸料相当額になります。
・(その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2％
・12円×(その建物の総床面積(平方メートル)／3.3平方メートル)
・(その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22％
正直、なんだかよくわかりませんが、おおむね相場家賃の10-20％になるようです。
先ほどの家賃15万円の例でいえば、役員が負担する賃料は3万円程度でいいということです。
というわけで、役員の住宅は購入するときも借りるときも法人名義の方が税制上は有利というお話でした。
既に個人で住宅をお持ちの場合、自宅を貸して会社に別の賃貸住宅を借上げてもらうなんてことも考えられますが…。
そこまでやらなくても、社員さんに借上げ社宅を提供することもできますよね。
ファイナンシャルプランナー
松田 聡子