こんにちは！高山弥生です。
じめじめじめじめ
・・・ですが
もう少しで夏です！
夏休みの予定を思い浮かべて
楽しくいきましょうね
疲れがでやすい季節です。
体調にはみなさんお気をつけて！
最近景気の上昇と共にマンション建築ラッシュとなっている
ようです。中にはタワーマンションと呼ばれる背の高いタイプ
のものは最上階はかるく1億円を超えるとか。
「なんであんな背も高いが値段も
高いもんが売れるのかね？」
・・・ご自身で住む、というよりも、投資用と考えていただけると
良いかと思いますね。相続対策にもなるんです。
相続税を計算するときの土地と建物の評価方法は
不思議なものがあります。
正直、市場で売買されている時価とは
かけはなれていることも。
でも、しかたないんです。
相続税を計算する税理士は、
不動産鑑定士さんでも不動産屋さんでもないので、
相続税を計算するときに
「時価を出せ！」と言われても
無理なんです。
そのため、税理士は財産評価基本通達に基づいて
相続税を計算する上での「時価」を出しています。
土地は、路線価をもとに相続税評価額を算出しますが、
路線価は公示価格の80%程度です。
路線価は時価よりも高い評価額で相続税課税しないように
公示価格の80%程度に抑えられています。
公示価格は
「一般の土地取引価格に対する指標となること」
「適正な地価の形成に寄与すること」が目的とされ
国から発表されているので時価に近いと考えてください。
建物の相続税評価額は固定資産税評価額ですが
一般的に購入額の50～80％程度
といわれています。
固定資産税における建物の評価は
評価の時点において、同じ建物を新築するものとした場合に
必要とされる建築費（再建築費評点）を求め、
その家屋の建築後の経過年数に応じた減価（経年減点補正率）を考慮し、
その家屋の価格を求めます。
購入価格は評価のベースにはなりません。
タワーマンションの場合には、階数が高い
部屋ほど購入価格が高くなります。
同じ間取りなのにワンフロア階が違うだけで
百万円違うとか、もっととか。
固定資産税評価額はこのような
眺望、デザイン料やブランドなどの付加価値を含めて
評価しているわけではないため、
建物の相続税評価額(＝固定資産税評価額)は
購入価格よりもガクッと下がる場合もあります。
おそらく、1億2000万円のタワーマンションを購入
しても、相続税評価額としては8000万円台程度
に落ち着くことになるでしょう。
フルローンで購入して、購入直後に相続が発生
した場合、
相続税計算上、
土地・建物 8000万円
借入 1億2000万円
負債の方が財産より大きくなります。
差額の4000万円は他の財産の圧縮効果があるため
相続税対策になるのです。
最近、タワーマンションは
オリンピック景気も手伝って、購入時よりも
値段が上がることも。
相続したあと、タワーマンションの市場価格が
上がるかも・・・
もし、1億4000万円になっていたら？
売却すればキャピタルゲインを手にできます。
でも、気を付けてくださいね。
現行の法制度が続けば
この節税方法は有効ですが、
もしかすると法改正があるかもしれません。
例えば。
相続税は来年から基礎控除が縮小されます。
平成7年からずっと5000万円＋法定相続人×1000万円
だったのが20年の時を経てとうとう４割カットとなります。
基礎控除の額が久しく変わらなかったので
それをベースに相続対策を打ってきたご家庭も
あると思います。
ぜひ、一度見直しをおすすめします。
もし建物の相続税評価額が固定資産税評価額をベース
としなくなってしまったら
このように、税法はいつも変わるリスクがあることを
忘れてはいけないのですね。
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