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海近収益マイルーム実現に向けて奮闘中の週末DIYヤーのサラリーマン大家です。
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良く、あなたは
賃貸派
それとも
購入派
と聞かれる事があります
が
鳩小屋大家は
・
・
購入派です
購入派だからと言って
単に購入すればいい
なんて単純なものではありません
買ったすぐ後にバランスシートで
（貸借対照表 資産と負債から純資産を
表す財務帳簿）
純資産が大きく毀損（きそん）
しない物件を購入する事が大前提
バランスシートの純資産がプラスになる物件
でも
普通の人が
普通の営業マンから
新築物件なんかを購入すれば
買った瞬間に
バランスシートの純資産は
大きくマイナスになります
具体的な例でいくと
新築一戸建て 5,000万
買った直後に評価額 4,000万
（一旦入居された物件は直後から中古です）
ローンは5,000万のまま
結果
純資産は−1,000万
これが現実です
1,000万を回収するには
相当の期間を要します
更に
新築物件の評価額の下落は激しく
初期のローン返済額は殆どが金利のため
到底追いつけません
結果
莫大な借金を長期間負わされ
買い替えが難しい
一生に一度きりの
大きな買い物になります
では
どんな家を買えばいいのか
もし、私が
今のノウハウを持った
お金の無い20代なら
間違いなく
中古物件を購入します
それも
ほとんど土地価格
っというか
土地価格以下
で
お金が無い20代を想定するんで
住宅ローンを使います
（税制や金利や生命保険の優遇が受けられます）
お値段
リフォーム込みで
500万
（例：物件300万＋リフォーム費用200万）
そんな物件を選びます
土地評価額以下の物件であれば
バランスシートはプラスになり
35年でローンを組めば
月々の返済額は
わずか
13,000円
程
賃貸だったら6万円と想定し
その差額47,000円を5年間貯めれば
280万円
貯まったお金は
次は中古アパート購入の頭金
にします
預金もあり
純資産も増え
キャッシュフローもある状況なら
銀行は喜んで貸してくれます
それも
良い条件で（低金利）
結果
毎年中古アパートを買い足していけます
気が付くと、サラリーマン収入を超えて
純資産も勝手に増えて
キャッシュフローも増えていきます
が
税金も増えます
（しょうがないです）
サラリーマン大家なら
物件が増えすぎても
管理面で限界があります
が
不動産収入が給与収入を超え
経済的自由が得られ
FIRE
してもいい段階になれば
後の人生は自由な選択が可能です
でも
そんな安い物件
ある訳無いやん！
・
・
あるんです
・
・
例えばこんな物件
・
・
駅から徒歩10分
（都内へに通勤は十分可能です）
市道（2項道路）に面して
再建築可
陽当りは抜群で
静寂な住宅地で
風通しが良く
平屋です
もちろん
所有権
ただし
・
・
築年数は50年近く
車は入れません
そして
シロアリ君にやられています
DIYのしがいがあります
実は
息子に委ねていた
シロアリハウス
就職して忙しく手が回らない
鳩小屋大家は鳩小屋リフォームで手一杯
さらに、今の投資戦略は
中古のアパート投資がメイン
というか
物件を増やすというより
海近でマリンレジャーを楽しみながら
DIYを楽しむ事に
フォーカスしているため
売却を決めました
鳩小屋リフォームが終わっていたら
さっさとリフォームして
賃貸に出して
キャッシュフローを出せたんですが
・
・
そんな家
・
・
売出し価格
・
・
・
300万
私が20代で最初の物件を購入するなら
こんな家を購入します
ちなみに
固定資産税評価額
450万
駅からも遠くないので
10年後に売却しても
お値段は変わらないでしょう
というか
化ける可能性も
なんか
300万で売るのが
もったいなく感じてきました
まあ
買った時お安く
10年以上稼いで頂きましたんで
良しとしましょう
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