たっけんは～！（こんにちは的な挨拶です！）
宅建王です！（勝手に言ってるだけです！）
今日から、住宅瑕疵担保履行法です。
某参考書の宅建業法のChapter９ 欠陥住宅の販売に備えて になります。
すでに宅建業法は見終えていますが、宅建業法に似たようなものが残ってるということです。
住宅瑕疵担保履行法などです。
某参考書だと宅建業法のカテゴリーに、住宅瑕疵担保履行法が含まれてます。
たぶん、どの参考書も、同じように宅建業法の中の一部として扱ってると思います。
まぁ、本試験でも、宅建業法の中に入れられているので宅建業法の中で終わらせておくのが良いのでしょう。
ただ、一応、独立した法律ということは理解しておいてください。
宅建業法とは別に、住宅瑕疵担保履行法というものがあります。
正式名称は、また違うのですが、正式名称まで覚える必要はありません。
「住宅瑕疵担保履行法というものがあるのだな。」
「宅建業法に似てるのだな。」
「だから、宅建業法の中で一緒に出題されるのだな。」
ぐらいで、オッケーです。
とりあえず、某参考書だと宅建業法のChapter９です。
P.463～P.468になります。
６ページです。
ここは、読むと１０分ぐらいですね。
１０分ちょいという方もいるかもしれませんが、１５分以内で読めると思います。
１５分を超えるとなると少し厳しいレベルです。
理解を考えてゆっくり読むとか、覚えることもしながらという読み方は別ですが、文字だけを追うということならば１０分ぐらいです。
まぁ、何でも良いので、とりあえず、読んでください。
何度も読めば良いのです。
某参考書の人は、６ページなのです。
今日だけで何回読めるかです。
で、大まかで良いのでどういうものかを自分の中に入れ、しっかりとポイントを確認し、過去問を解きまくる。
これだけで、過去問レベルにはたどり着けるわけです。
宅建に受かってる多くの人がこれぐらいしかしていません。
あとは、ヨユーがあれば、模試や、予想問題を解いて、そこで出てきたところを追加で得て行くだけです。
正直、細かいところは気にしなくて良いです。
みんなが取って行く問題を解けるようになるレベルになるだけです。
参考書によって記載が違うので、中には、詳しい参考書もあると思いますが、自分の使ってる参考書を信じて行けば良いと思います。
ポイントとなるところは、どの参考書にも載ってるわけですし、過去問でも確認できるのです。
だから、それ以上の問題が出たら、普通に考えて多くの人が対応が出来ないのです。
つまり、自分が使ってる参考書に載っていないところが出たら、そこは同じように他の人も苦しみます。
多くの人が苦しめば合否には関係ないところになりますので、そういうところをいかに無視して進められるかです。
その逆の考えとして、過去問レベルはしっかりと覚える。
だから、過去問はフル暗記という感じで行くのが良いと思います。
「それだけで良いのですか？」
と多くの人が言います。
まず、それをやれって。
黙ってやれって。
出来てないのだから・・・
そういうものでない？
まだまだでしょ？
自分に何が必要か見えていない人は受かりませんよ。
まず、何をやるのですかってことです。
先に進めます。
住宅瑕疵担保履行法は、大前提があります。
宅建業者が売主で、宅建業者でない者が買主となっています。
これ、どこかで見たことがありませんかね？
自ら売主制限と同じ前提なのです。
ただ、住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅ということになります。
ですから、
「新築の住宅を宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない買主に売る！」
ということになります。
これだけ覚えておいたら、解ける問題もあります。
新築住宅でない住宅をってなっていたら、住宅瑕疵担保履行法ではなくて、宅建業法の自ら売主制限になるのです。
だから、ここは、参考書によっては、自ら売主制限と一緒に書かれていたりもします。
気を付けて見て行かないと、間違ってしまうところです。
「住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅を宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない買主に売る。」
これをしっかりと覚えましょう。
自ら売主制限が出て来たので、ここで、自ら売主制限を見直してみようと思った人は、たぶん、受かりますよ。
そういう風に勉強をして行けば良いのです。
そして、今回のように、新築住宅だと住宅瑕疵担保履行法なのだなという違いを覚えて行く。
似たようなものが出てきたら、前に見たところを見直してみるとか、違いを意識してみると知識の肉付けが進みます。
では、ここで、小問題です！
「自ら売主制限は、いくつあったでしょうか？」
これが、即答できない人は、今すぐ、自ら売主制限のところに戻りましょう。
今日は、自ら売主制限のところも１度読んでおきましょう。
答えは、８個です。
８つの制限があったわけです。
では、その前提は？
腐るほど書いてきた前提です。
スラスラ言えますよね？
上でも書いてますしね。
「宅建業者が売主、宅建業者でない者が買主。」
これが、前提です。
その上で、
「住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅！」
ということを覚えましょう。
今すぐ、覚えましょう！
ここまでのことを覚えたら、あとは、住宅瑕疵担保履行法の中身をチョロチョロっと見て行くだけです。
上でも書いていますが、某参考書の宅建業法のChapter９ 住宅瑕疵担保履行法は、６ページです。
初学者の方は、初めてで何が何だかわからないと思います。
最初は、読むのも大変だと思います。
でも、読むしかないので読んでみてください。
この６ページで３０分も使っていたら意味がないのです。
最初は、１０分ぐらいで読み、何度か読むことで数分で読めるようにする。
その後は、その数分で何度も読む。
書いてあることのほとんどがわかるようになれば知識としては足りるわけです。
まずは、赤文字、赤ラインを押さえて行くことです。
過去問を解くとそこからの出題が多いこともわかると思います。
そしたら、そこを覚えて行けば良いということですからこの３日間でどれだけ出来るかです。
気をつけてほしいのは、宅建業法の中に書いてあるものだけど、住宅瑕疵担保履行法だということです。
宅建業法を見ていて宅建業法だと思っていたら違うものということですからね。
似たようなものが出て来てるわけですが、それが違う法律ということですしね。
注意が必要です。
違うものと意識しながら中身としては似たようなことが書いてあるということを、しっかりと整理出来ないとこんがらがります。
こんがらがってしまうとアウトですから、冷静にテキトーに見て行きましょう。
では、住宅瑕疵担保履行法をテキトーに見て行きますよ！
すでにここまででかなり書いてきましたが、まだ続きますよ～！
頑張って読みましょう！
最後に登場してきた、住宅瑕疵担保履行法とは何でしょうかということです。
これは、新築住宅を宅建業者が売主となって、宅建業者でない者に売るという時のお話です。
新築住宅のお話です。
だから、土地のお話が出てきたら誤りです。
問題で、宅建業者が売主となって土地を宅建業者でない者に売買する時、住宅瑕疵担保履行法とか出てきたら誤りです。
新築住宅です。
宅建業者が新築住宅を売るということです。
ということはね、新築住宅を買う人がいるのですよ。
そして、その買う人が、宅建業者でない者だったら、いろいろと保護して行きましょうという話です。
某参考書に書いてあることを読んで行きますと、今まで勉強してきたことと似たようなことが出て来ます。
供託とか、保証金の還付とかね。
届出とか、供託所の説明とかもありますね。
似たようなことが出てくるので、実は、簡単だったり、宅建業法と混ざってしまうと大変だったりということなのです。
宅建業法は、宅建業法。
住宅瑕疵担保履行法は、住宅瑕疵担保履行法です。
まず、この関係、位置をしっかりと把握しましょう。
本試験も、参考書も、宅建業法のことを連続で出してきてるのに、いきなり住宅瑕疵担保履行法が出てくるので、混ざってしまうのかなとも思います。
問題文を読んだり、参考書を読む時は、住宅瑕疵担保履行法を見ている時は、住宅瑕疵担保履行法としっかりと意識しましょう。
意識すれば、中身は宅建業法で出て来たものと似てますからね。
上手く頭の中で整理すれば大丈夫なのですよ。
本試験も、毎年毎年似たような問題が多く出題されてますしね。
参考書でいろいろと書かれてても、ポイントを押さえておけば対応が可能なのです。
思いっきりぶっちゃけてしまうと、過去問だけで運が良ければ点が取れます。
「２択に絞って、ゴー！」
でも良いわけです。
難しいなと思ったら負けのような気がします。
「過去問は完璧だ！」
という方は、自信を持って行きましょう。
新築住宅を宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない者に売った場合に、せっかく買った新築住宅に問題が生じたら大変だということです。
新築住宅を買った素人を守ろうということですね。
問題が生じた時のために、宅建業者は、供託か保険で、もしもの時に備えておくということです。
そういう備えがあるから安心して買ってねということを、売買の締結前に書面を交付して説明すると。
基本は、これだけ。
あとは、過去問を解いて、知識の肉付けをしてみましょう。
瑕疵担保ということですから、瑕疵があった時の話です。
瑕疵というのは、商品にキズとか、問題があったという捉え方で良いです。
せっかく買ったのにキズや、問題があったりしたら嫌でしょう。
その瑕疵を何とかしてくれということです。
「ここ、壊れてるよ！」
ということですね。
ここが壊れてるから直してくれということです。
宅建業者に直すための資金とかが無いと、せっかく買った新築住宅が意味が無いです。
だから、宅建業者が新築住宅を自ら売る場合は、何かあった時のための準備をしておくということです。
それが、供託か保険と。
いやぁ、同じようなことを前に勉強した感じがしますよね。
基本的には似てます。
新築住宅に関して、特別にこちらで対応しているということですからね。
宅建業法 ＞ 住宅瑕疵担保履行法
って感じですよね。
正確には、宅建業法が一般法、住宅瑕疵担保履行法が特別法とか言うのでしょうか。
一般法の方が範囲が広く、特別法は、とあることを限定的にという感じなのですが、まぁ、何でも良いですね。
一般法だ、特別法だなんて知らなくても大丈夫ですしね。
宅建業者が自ら売主となって新築住宅を宅建業者でない者に売ったら、住宅瑕疵担保履行法なのですよ。
宅建業者か、宅建業者でないか、新築住宅か。
まずは、これを意識しましょう。
細かいことは、参考書を読み込んだり、過去問を解くことで肉付けされて行きます。
基本となる骨がしっかりしていれば何とかなるのです。
その基本となる骨はどうやって作っていくのかというと、整理するのが良いと思います。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
売主が宅建業者、買主が宅建業者でない者で、新築住宅の売買。
資力確保の措置 ⇒ 供託 or 保険
供託、保険等について、契約の締結前に、書面を交付して説明。
☆以上です！☆
細かいことは、各々の参考書を読み、過去問を解くことで対応してみてください。
本試験では、過去の問題の繰り返しみたいな感じでの出題もあります。
「あれ？ 見たことある。」
ということが多々あると思います。
ですから、見たことがあるならば対応できるようにしておきましょうということです。
ここで、もう１つ気をつけなければいけないのは、宅建業法、住宅瑕疵担保履行法の他に、住宅品質確保法というものが出てくることです。
住宅品質確保法。
品確法とか書かれてると思います。
もう１つ法律があるのだなと思ってください。
宅建業法、住宅瑕疵担保履行法、住宅品質確保法。
住宅品質確保法は、売主の瑕疵担保責任についてのことが書かれてます。
この住宅品質確保法で書かれてることを、住宅瑕疵担保履行法は実行するということで良いです。
急に品確法とか出てくると混乱してしまうと思いますが、品確法というものがあるということがわかっていれば問題ないです。
そして、品確法では、どういう瑕疵について責任を負うかとかが書かれてます。
① 構造耐力上主要な部分
② 雨水の浸入を防止する部分
この２つの瑕疵について責任を負うということです。
某参考書でも品確法はチラッとだけ載っています。
チラッとで良いということは、つまり、品確法とかいうものがあるのはどうでも良くて、上記のような瑕疵があった時に適用されるということだけ覚えておけば良いのだろうっていうことです。
新築の住宅で、この２つの部分に問題があったら困るということです。
引き渡した時から１０年間責任を負うわけです。
１０年間、特約で、２０年間。
付け加えて、これだけ覚えておけば大丈夫だと思います。
本試験では、そんなに細かくは聞かれてこないです。
細かく聞かれた時は、みんなが困ってると思いましょう。
テキトーに、以上について頭に入れてもらえると、その後は、みなさんの努力次第で何とかなるということが見えてくると思います。
ゴチャゴチャ書いて来てしまいましたが、読んでもらえると少しは役に立つかなと思います。
このぐらいの理解で大丈夫だと思います。
わたくし、自分が宅建を受けた時は、ここまでわかっていなかったですからね。
某参考書では、６ページしかないところです。
この６ページを何度か読めば終わる話を、わたくしがテキトーにゴチャゴチャと書いているのです。
無駄といえば無駄と言えてしまうようなことをわたくしはしてるのでしょう。
まぁ、それでも、何かが残ればと思います。
では、今日は、こんな感じで終わりましょう。
5,700字近くでした。
ザ・テキトー
令和６年度の我が宅建テキプラ塾、
今日からの３日間は、住宅瑕疵担保履行法です！
我が宅建テキプラ塾は、「宅建バラエティー！」です。
テキトーと言いながら本試験まで。
そして、合格へ。
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