たっけんは～！（こんにちは的な挨拶です！）
宅建王です！（勝手に言ってるだけです！）
今日は、自ら売主規制の２日目になります。
某参考書では、宅建業法のChapter６ 業者が自ら売主になるときの８種規制になります。
長いので、今後は、８種規制で進めます。
P.406～P.430です。
昨日は、８種規制の大前提などをゴチャゴチャと書いたり、損害賠償額の予定等の制限で必要のないようなことを書いてしまったので長くなってしまいましたが、
昨日からの３日間で、
損害賠償額の予定等の制限（昨日見終えてる）
手付額の制限等（今日これから見る）
手付金等の保全（明日の予定）
の３つを見て行く予定です。
今日は、２日目なので、手付の額の制限等になりますね。
手付の額の制限等の中身を見て行く前に、いつもの長々とした雑談をしようと思います。
まぁ、今日、見て行くところがそんなに書くこともないので雑談をしても良いかなとテキトーに思ってます。
勉強をしている方の中には、今、一生懸命見ている自ら売主の規制のところが苦手という人もいるかもしれませんが、ここは、実は、そんなに難しくはありません。
どちらかと言うと、簡単です。
いろいろと書いてあるけど簡単なのです。
だから、得点源にしないといけません。
で、どうすれば得点源になるのかというと、自ら売主の規制は、８つあるということなのですから、まずその８つをしっかりと覚えるのです。
８つって何ですか？
と聞かれて、
「これこれ、こういうもの！」
と、内容を説明するよりも、
まずは、
① 損賠賠償額の予定等の制限
② 手付額の制限等
③ 手付金等の保全
④ 自己の所有に属しない物件の売買の制限
⑤ クーリングオフ
⑥ 契約不適合担保責任の特約の制限
⑦ 割賦販売契約の解除の制限
⑧ 所有権留保等の制限
と、ズバッと言える方が良いです。
８つをズバッと言えるのが理想です。
８つをズバッと言えず、何とか覚えてることをひねり出して内容を曖昧にこういうものだった的なことが言えるということよりも、先にズバッと言えるようにしましょう。
曖昧な内容よりも、ズバッと語句です。
ズバッと８つを言えるようになった上で、
これらの中身について、
「こういうものだった！」
と言える方が良いということです。
「覚えるものは覚えて、あとは、テキトーに！」
というのが良いような気がします。
しっかりと、題とか、テーマが覚えられている人の方が合格しているような気がしますしね。
だいたい、惜しかった、もう少しだったという人って、
「これこれって何ですか？」
と聞くと、
「え～と～！」
ってなりますしね。
自ら売主規制でいうならば、
「自ら売主規制の８つって何ですか？」
って聞かれて、
「え～と～！」
とか、
「確か、クーリング・オフといったものがあったかなぁ。」
といった感じでビミョーになるってことです。
それでは、当然のことですが、中身だってビミョーなのですよ。
覚えるものは覚えて、中身がビミョーの方が良いと思いますし、順番として先に覚えるものを覚えてから中身を見て行けば、中身もビミョーから少しずつ変化して行くということだと、わたくしは、勝手に思いますけどね。
これが知識の肉付けだと思うのですけどね。
まぁ、どういう風に勉強をするかは人それぞれですけどね。
で、自ら売主規制を簡略化すると、
① 損害賠償額
② 手付制限
③ 保全
④ 自己の所有に属しない物件
⑤ クーリング・オフ
⑥ 契約不適合
⑦ 割賦販売
⑧ 所有権留保
と、わたくしだったらするわけで、まず、この用語を覚えるということです。
そして、昨日、ゴチャゴチャ書いて大事なことですが、
自ら売主規制の大前提が、
「売主が宅建業者で、買主が一般人。」
ということです。
必ず、売主が宅建業者で、買主が一般人です。
売主が一般人で、買主が宅建業者とか、売主が宅建業者で、買主も宅建業者ということはありません。
基本中の基本なので何度も書きますが、
絶対に、売主が宅建業者で、買主が一般人です。
過去問で間違わせようとする選択肢は、だいたい、この定義を外してきます。
売主が宅建業者で、買主も宅建業者とかです。
売主が宅建業者の場合に自ら売主制限となると間違って覚えてしまうとアウトということですよね。
また、
「売主が宅建業者で、買主が別の宅建業者の紹介された素人！」
とか問題で出てきたらどうします？
宅建業者と宅建業者だとパッと見で判断してしまうとどうでしょうか。
問題を良く読まないと間違えてしまうということもありますので気をつけましょう。
特に、解いていて、答えの選択肢がないというような時は、だいたい、問題文、選択肢の読み間違いですしね。
あれ？
全部正解じゃない？
とか思う時は、だいたい、問題文、選択肢で読み違えてるものです。
わたくしも、何度も読み間違えたものです。
ってことで、気を付けましょう。
ハイ、グダグダと書きましたが、ここは、このぐらいにします。
くどいように何度も書いて申し訳ないですが、上記のことが大事です。
ここで点数が伸びない人は、こういう始めのことが上手く出来ていないと思うので、少しずつ整理してもらえればと思います。
では、今日は、そんなに書くこともないのですが、本日分に入ります。
自ら売主規制の８つの中の手付の額の制限等についてテキトーに書きます。
まず、某参考書で自ら売主規制の全体を読みましょう。
一度、全部を読んで、もう一度、昨日からの３日間で見て行くと書いた３つについて読んでみる。
それがこの３日間の勉強の理想です。
何度もこのスタイルは書いているので、そろそろ基本にしてもらいたいです。
我が宅建テキプラ塾は、このように見て行くということです。
で、某参考書だと、８種規制の全体で４０分ぐらいです。
３５分から４５分で読めると思います。
全体を読み、さらに、もう一度、８種規制の前提から、損賠賠償額の予定等の制限、手付額の制限等、手付金等の保全を読み直すとプラス１０分ぐらいです。
手付金等の保全までのP.406～P.415は、１０分ぐらいで読めると思います。
１時間あれば、読もうと思えば読めます。
だから、１時間、読み込みに時間を取ってみようと思える人が、しっかりと読んで受かって行くのではないでしょうか。
誰がどう見ても、こういう形で９日間見て行けば力は付いて行くと思うのではないでしょうか。
それぐらいの勉強量のことをわたくしはテキトーにと言っていますが提案しているつもりですしね。
時間的にそこまで出来ないという人は、自分でどこまでやるかを決めましょう。
最低限として、今日は、手付の額の制限等というところを読み、過去問を解いてみる。
何もしないということはないです。
何かしらは見てください。
で、某参考書だと、手付の額の制限等は、本当に、数分で読めます。
１ページちょいなのですよ。
そうすると、今日だけでここを数回読めるはずなのです。
１つだけ頑張ってみるということで頑張るという形でも、今日は、手付の額の制限等が前進して行くと思います。
勉強時間が１時間しか取れないとしても、かなりの勉強が出来るような気がします。
３０分だけということでも、手付の額の制限等は、何度も読み、過去問まで解けるはずです。
やるかやらないかです。
手付の額の制限等。
まだ、我が宅建テキプラ塾では民法を見ていないのでサラッとで良いと思いますが、
手付というのは、
「それ、買うので、少し払いますよ～！」
といったような感じのものです。
「わたしがそれを買いたいので、少しお金を払うからキープさせてください！」
っていう感じです。
何となくイメージが出来ると思います。
予約というか、先払いの一種という感じで、昔から、手付と言われていたので手付というものがあると。
手付と言葉があるのでそれを使ってるけど、手付と似たようなものはいろいろあると思っておいてください。
少しお金を払って取っておいてもらうというのは、いろいろな形、言葉がありそうですしね。
ただ、まだ、我が宅建テキプラ塾で民法を見ていないので手付についてはこんなものという感じで進めてしまいますが、ちゃんとした取引だったら、手付は手付としておいた方が良いのではないかなと、わたくしはテキトーに思います。
ここは、わたくしも民法をしっかりと勉強をしたことがないのでわたくしが思うことしか書けませんが、わざわざ、民法に手付とあるわけですから、取引中に、手付に似たようなものとしておくよりは、ちゃんと手付としておいた方が安全かなと思います。
両者が手付としっかりと理解した形にしておいた方が、取引はスムーズに行くのかなと。
まぁ、この話は、雑談です。
忘れてください（笑）
何であれ、手付というものがあると。
宅建の問題を解く上では、そんなに気にせず、手付の流れみたいなものを自分で頭に入れてもらえればと思います。
特に厳格なものはなく、手付と書いてあるから手付だぐらいで良いと思いますけどね。
手付を払うと、契約が前進しているということぐらいの理解で良いと思います。
で、宅建の問題で、手付が出てきた場合、
「解約手付になる！」
ということです。
そういう問題になってるのです。
だから、気にしなくて良いということなのです。
解約手付と思えば良いと。
解約手付でないならば、ちゃんとそれが問題文で書かれてます。
他に、違約手付だとか問題文に書いていなければ、その問題の手付は、解約手付です。
違約手付なら違約手付と書いてあるのです。
気にしなくて良いということはそういうことです。
まぁ、過去問などを解いていたらわかると思います。
手付の問題がパターン化しているということはわかると思います。
で、ほぼ１００％、解約手付の話ですから、解約手付と思いましょうということです。
解約手付ですので、解約手付って、どういうものかを見て行くと。
まぁ、上記でも書いていますが、手付というのは、予約金みたいなものです。
少し払っておくから、私が買うね的なものです。
こんな感じの理解で良いです。
買おうと思ったから先に少し払う。
そのまま買うということになれば、手付以外の残りの金額も払って終わりです。
でも、やっぱり、買うのをやめようと思った時もあるので、その時、どうするかということもあり、それをしっかりと決めてあるということです。
手付を払ったけどやめるという時の話があり、それがしっかりと法律で決められてるからそれを覚えるという話ですね。
そうですよね？（笑）
わたくしが書いていること理解してもらえますよね？
決められてることがあり、そこが試験で出るから覚えてねということです。
話を続けますと、解約出来る、無かったことに出来るということにしようという思いから、解約手付というものが誕生したのでしょうということです。
成り立ちはわかりませんが、このぐらいの理解で大丈夫です。
思いっきり間違った理解、テキトー理解でも大丈夫。
解約できるとしたら、どうしよう？
そうだ！
「先に少し払っておいたものを返さなくても良いということにして無かったことにしてもらおう！」
ということにしよう。
そうしよう！
そうしよう！
よし！
そう決めてしまおう！
と、まぁ、こんな感じです。
こんなもんです。
決めたわけです。
よし！
手付をくれてやったら、解約が出来るぞ！
ということになった。
でも、いつまでも解約が出来るとなると、相手側が大変だ！
それならば、
「相手が、行動に動く前なら解約できることにしよう！」
相手がまだ動いていないのだから、相手への迷惑は最小限だ。
よし！
それで行こう！
そして、そして、そして、そしてなのだけど、
不動産の取引だと、
「解約が出来るとしたのに、解約手付が高額だと大変だ！」
なるほど！
業者と素人の取引だと危険もあるし、
「解約手付に限度を設けよう！」
「２割でどうだ？」
２割ぐらいならば、解約したい側もそのぐらいは払うのは仕方ないと思うはずだ。
よしよし！
解約手付の限度額は、２/１０にしよう。
自ら売主規制ではそういうことにしよう！
自ら売主としての規制で、プロの宅建業者からの高額の解約手付の設定はないから、買主も、取引をやめたいなと思ったら手付を放棄して解約が出来る。
お互い、相手方が動く前だったら解約したい時に解約出来るし良いね。
っていう流れで良いのではないでしょうか。
以上、テキトー流れでした。
テキトーではありますが、このテキトーな流れで何とかなると思います。
わたくし、この程度の理解で問題が解けてますからね。
あとは、買う側は、手付を放棄、つまりは、自分が払った額を放棄すれば解約が出来、売る側は、手付を倍返しすれば解約が出来るということぐらいです。
さらに、倍返しの時は、現実に提供ということになります。
まぁ、ここは、民法の時に見て行きましょう。
さて、わたくし、ダラダラと書きましたが、ここは、各々の参考書の該当箇所を読んでもらえれば問題ないと思いますし、過去問を解くことで知識の肉付けをして行きましょう。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
宅建の問題で出てくる手付 ⇒ 解約手付
解約手付
手付の額の制限 ⇒ ２/１０
解除の場合
買主 ⇒ 手付放棄
売主 ⇒ 手付の倍返し
手付の倍返し ⇒ 現実に提供
☆以上です！☆
ここは、そんなに難しくないと思います。
某参考書以外でも、そんなにページ数は無いところだと思います。
覚えることも少ないし、過去問もその覚えたもので解けるわけですから、このぐらいラクショーだと思ってください。
今日で完成させるぐらいの勢いが大事だと思います。
過去問も解いて、同じような問題ならば解けると思いましょう。
難しい問題などは出ないと思います。
参考書に載っていないような問題が出題された場合、解ける人はそんなにいません。
普通に宅建の勉強をしていたら解けないような問題は、解けなくても問題ありません。
だから、過去問ぐらいのレベルで良いのです。
過去問を解いて、
「こんな感じの問題が出るのか！」
と思って、
あとは、しっかりとポイントを押さえて行きましょう。
わたくしがゴチャゴチャと書くより、自分が使ってる参考書をしっかりと読み、過去問を解けば、ラクショーで完成して行くところだと思います。
出来れば、他のところの復習などもしてもらいたいと思ってます。
ここで、法令上の制限を見直しておこうという人がいましたら、
「合格だよ！」
と言ってあげたいです。
今日のブログもゴチャゴチャと余計なことを書いていますが、昨日のブログより短いのです。
まぁ、つまり、そんなに難しいところではないということですね。
わたくしが書いていないところは、各々の参考書で確認してください。
わたくしが全部を書くことは出来ません。
自分で気になるところは自分で見て行くことをしてください。
それが勉強をするということです。
言われたことだけでは、たぶん、受からないと思います。
自分なりの工夫を考えてみてください。
それが出来ない、それをしない人が、
「言われたことはやったのに受からないではないか！」
と言ってくるのですよ。
文句を言うよりも自分を見直せと。
受かった人が何をしているのかを自分で確認しろと。
きっと、自分よりも何倍も勉強をしているということに気付くと思います。
それに気付いたら、自分も同じぐらいのことをしてみようということだけだと思いますけどね。
受かった人の多くがこのぐらいのことをやっているというのがわかり、自分がそこまでやっていなかったとわかれば、その後、やらなければいけないことは見えてくると思いますし、それが見えない人は受かることはないです。
そういうものです。
諦めなければ受かると言われているからといって、気持ちだけが諦めないということだけでは受かりません。
やることをやって、気持ちも諦めないということです。
時々、そういうことがわからない人がいるので驚きです。
口だけで諦めないというのは誰でも言えますよ。
あと、どうするの？
どうするのさ。
自分が受かるためにどうするのですか！
はい、今日は、終わり。
グッバイ！
勉強した後、歯を磨いて寝ろよ！
6,500字ちょっとでした。
ザ・テキトー
令和６年度の我が宅建テキプラ塾、
宅建業法の自ら売主規制の手付の制限を見終えました！
我が宅建テキプラ塾は、「宅建バラエティー！」です。
テキトーと言いながら本試験まで。
そして、合格へ。
無料なのでクリックでもして行ってください。
