たっけんは～！（こんにちは的な挨拶です！）
宅建王です！（勝手に言ってるだけです！）
今日から、自ら売主規制に入ります。
某参考書では、宅建業法のChapter６ 業者が自ら売主となるときの８種規制 になります。
長いので、自ら売主規制 とか ８種規制 で良いです。
P.406～P.430です。
ここは、書いてある通り、８つの制限、規制があるというところです。
なるほど！
自ら売主規制は、８つあるのだな！
と、ここで思ってください。
とりあえず、書いてみますと、
① 損賠賠償額の予定等の制限
② 手付額の制限等
③ 手付金等の保全
④ 自己の所有に属しない物件の売買の制限
⑤ クーリングオフ
⑥ 契約不適合担保責任の特約の制限
⑦ 割賦販売契約の解除の制限
⑧ 所有権留保等の制限
の８つです。
順番は、某参考書に合わせました。
参考書によって載ってる順番は違うと思います。
まぁ、８つあるのだなということをまず意識してください。
最初は、
ナニコレ？
と思うかもしれませんが、勉強をして行けば何でもなくなりますので、今は、こういうものがあるんだなという感じで思っていてください。
この８つを、まとめて１回で見て行くというのでも良いと思うのですが、１回で見て行くのではなくて、８つを区切って見て行こうと思います。
８つを３回分にしようと思います。
我が宅建テキプラ塾でいうところの３回分です。
そうすると、我が宅建テキプラ塾では１回分が３日間ですから３回分だと９日間になります。
自ら売主の規制のところを９日間で見て行くということです。
正直、ここを９日間使って見る必要はないと思います。
８つのことを３日間で見て行くことも可能ですし、８つのうち後半部分はそれほど難しくないのでまとめて見て行けば６日間で見ることも出来るはずです。
３日間、６日間で見て行くことが出来るならば、ドンドン、ガンガン、ドンガンと勉強が先に進みます。
そこをあえて、９日間にする。
かなりゆとりのペースになりますが、逆に、９日間も掛ければ、ここは完璧になるだろうということも言えます。
ここは、時間を掛ける分、この期間でそれなりの完成度にして行きましょう。
そのつもりで見て行ってください。
内容的にもそんなに難しくないので、区切って見て行く分、１日の勉強としてはラクになるのではないかと思います。
ラクになるからラッキーというのではなくて、ラクになる分、これまでに見てきたところの見直しや、自分で先に進めるとか、そういうことに時間を使ってもらいたいということです。
わたくしの本音としては、８つを１回分の３日間で見て行き、先に進めて行きたいです。
それで進めても良いならばさっさと進めて、本試験に必要な範囲を終わらせたいわけです。
ですが、ペースが速ければついて来られなくなる人も出て来ます。
出来るだけ多くの人に宅建の合格に向かってもらいたいということで、ギリギリの選択をしています。
ペースを落としたとしてもこれぐらいだと思ってください。
我が宅建テキプラ塾では、法令上の制限をすでに見終えていて、今、宅建業法です。
まだ、民法等の権利関係が残ってるのです。
受かるための考えとして、我が宅建テキプラ塾は、民法等の権利関係をあとに回していますが、勉強が進んでいて、今、民法等の権利関係を見られるならば見ておいてもらいたいのです。
自分の勉強の時間にヨユーがある時にでも自分で民法を見ておいてもらいたいのが実際のところです。
少しでも触れておいてもらいたいし、そういう風に自分で進められる人が受かって行くのです。
民法等の権利関係を見終えたら、税・その他が待ってるわけですしね。
さっさと全部を見終えたいわけですが、さっさと見て行くとついて来られない人も出てきてしまうので、３分野を比較的スローに見て行くという形にしています。
ペースが速いと思う人がいるかもしれませんが、これでも遅いわけですから、遅れてる人は、追いついて来てください。
間に合わなくなります。
で、宅建業法も、後半に入ってきました。
もう、終わりが見えています。
あと少しですから踏ん張りましょう。
まぁ、この自ら売主規制で９日間も使ってしまいますので、あと少しが意外に長くて時間を使う予定になるわけですけどね。
ただ、中身としてはそんなに難しくないものが続いてくると思いますので、比較的ラクに見て行くことが出来ると思いますし、上述しているように、この期間に、今まで見てきたところを見直してもらえたり、先に進めたりしてもらえると合格する可能性が高まるのではと思います。
今日からの３日間は、
損賠賠償額の予定等の制限
手付額の制限等
手付金等の保全
になります。
８つのうちの３つですね。
３日間で一回分が終わって行くのが我が宅建テキプラ塾なので、今回３つを見て行くということは、１日に１つを見て行くと思うかもしれませんが、１日に３つを見て、それを３日間続けるというのがベストです。
１日に１つずつでも良いですが、出来れば、１日に３つを見て、３つを３日間集中的にという形にしてもらいたいです。
その為に、８つを９日間ということにしているということでもあります。
８つを９日間だから、１日に１つずつで１日余るということでも良いですが、１つずつはそんなに量があるわけでもないので、１日に複数ずつ見て行き、９日間で８つを完成させて行くということを目指して行きましょう。
ゴチャゴチャ書きましたが、何であれ、９日間で、自ら売主となる規制を見て行くということになります。
で、自ら売主規制なのですけどね。
いろいろと書かれてるとは思いますが、中身は、ポイントを覚えれば簡単なものが集まっています。
難しさはありません。
過去問も、ポイントで何とかなる感じです。
独学の多くの人が、参考書と過去問だけで勉強し、その中で受かる人もいるわけですから、過去問まで何とかして、今年は、それで受けに行ってみると考えれば、どの分野もそんなに難しく考える必要は無いと思います。
難しく感じる理由の１つは、
「知らないことだから！」
ということだけです。
知らないことは、誰でも最初は難しいものです。
難しいと思っても少し耐えて勉強をしてみて、それから、最初の感想の難しいというものがどう変わるのかを自分自身が感じてみてください。
勉強をしてみたら何とかなると思えた人は、たぶん、受かります。
では、某参考書の宅建業法のChapter６ 自ら売主規制（８種規制）です。
ここは、全部を読んでみると、３５分から４０分ぐらいかなと思います。
少しヨユーを持たせて、４５分もあれば大丈夫かなと思います。
まぁ、そのぐらいの時間があれば読むだけは読めます。
で、出来ればなのですが、頑張って１日に１度全部を読んでもらいたいわけです。
全部を読んで、その後、３日間で見て行く細かく区切った該当箇所を見て行く。
そうすると、ここは３回に分けて見て行くわけですから９日間になり、１日１回最低でも全部を読んで行くとしたら、９回読むことが出来ます。
９回も読めば、それなりに頭に入ってくると思います。
もうね、これが出来たら、ここはそれなりに出来ます。
本試験で点数が取れるくらいになります。
騙されたと思って頑張ってみてください。
で、今日からの３日間で、上記でも書いているように、
損賠賠償額の予定等の制限
手付額の制限等
手付金等の保全
についてテキトーに見て行こうと思うのですが、今日は、その前に、少し、自ら売主規制について書きます。
まず、自ら売主規制、自ら売主となる規制とは何だという話ですよね。
これは、売主が宅建業者で、買主が一般人というケースでの話ということになります。
自ら売主というのは、宅建業者が売主になるということです。
そして、その売主となった宅建業者から、一般人が買主となって取引を行うということです。
今日からのところ、自ら売主規制の大前提がこれです。
「売主が宅建業者で、買主が一般人。」
ということです。
必ず、売主が宅建業者で、買主が一般人です。
売主が一般人で、買主が宅建業者とか、売主が宅建業者で、買主も宅建業者ということはありません。
何度も書きますが、
絶対に、売主が宅建業者で、買主が一般人です。
まず、これをしっかり覚えてください。
今日は、これだけでも覚えておいてください。
この前提を間違えてしまうと大変ですからね。
売主が宅建業者で、買主が一般人です。
この前提があって、自ら売主規制という項目があるのです。
で、この自ら売主規制は、どういうことかというと、今まで見てきた代理や媒介というのは、土地や建物が宅建業者のものではなくて、売りたい人や、交換したい人のものを宅建業者が間に入って取引をするということです。
それが、今回のところは、宅建業者が自分で仕入れて、自分たちのものを一般人に提供するということです。
宅建業者が自分で仕入れて、一度、自分のものにする。
この、一度、自分のものにするというのがポイントです。
そして、一般人の買主に売る。
自分のものを売るから、自ら売主。
自ら売主というのは以上になります。
さらに、規制という言葉が付くのは何でかというと、宅建業者が自ら売主になると、圧倒的に知識や情報量が違ってくるので、制限というか規制を掛けないと一般人に損害が出てしまう可能性が高いということです。
ちなみに、言葉は、制限でも規制でも同じです。
参考書によって言葉のチョイスが違うだけで、宅建業者に何かを課すというイメージです。
自由にやらせない。
制限、規制ということです。
話を戻しますが、宅建業者が安く仕入れたものを高く売っても、それは宅建業者の自由です。
だいたい相場というものに落ち着きますが、原則として宅建業者が自分で仕入れたものなのだから宅建業者の自由に出来るということがあるわけです。
売りたくなければ売らないわけですし、この値段で売るとかそういうのを決めるのは持ち主の自由ということです。
持ち主が宅建業者なので宅建業者の自由。
逆に、代理や媒介だと、元々の売りたい人の希望や、市場に見合った額がより反映されて提示されるのです。
テキトーにわたくしが思うことですが、売りたい人がメチャクチャ安くは売りたくないからです。
どうしてもメチャクチャ安くしないと売れないというのでない限り、売主の要望がありますからね。
このぐらいで売りたいな、市場はどうかなというのをちゃんと考えます。
で、その要望を宅建士が聞くというか間に入って契約となるのです。
それが、宅建業者が自ら仕入れたものだと、大袈裟に言ってしまうと、宅建業者のやりたい放題です。
買う側も、それなりに調べたりはすると思いますが限界はあります。
プロと素人では、どうしても差が出て来ます。
宅建業者に言われた通りに進めてしまったり、ちょっと問題があるものでも、問題がないという風に丸めこんで契約ということになってしまうことも生じてしまいます。
価格だけでなく、いろいろなことについて規制がないと宅建業者の自由に決められてしまう。
本来、契約は自由だからそれでも良いのですが、コンビニで飲み物を買うのとは違いますからね。
建物とか土地の取引ですから、一度の損害が大きいのです。
コンビニでコーヒーを買おうと思ったのに、間違って紅茶を買ってしまったというのとは違うのです。
大きなお金が動くのが宅地建物取引業ですから、その損害も大きくなってしまう。
だから、そうならないために規制しようということです。
たぶんね。
わたくし、受かっただけのシロートなので良くわかりませんが、テキトーにこんな感じの考えで大丈夫です。
一般人と宅地建物取引業者では、宅地建物取引業者の方がどうしても上。
一般人を守ろうということです。
仮に、この自ら売主制限が無かったとしても、多くの宅地建物取引業者は健全な商売をすると思うのですけどね。
商売は、信用が第一ですからね。
ただ、世の中、いろいろな人間がいますから、当然、いろいろな宅地建物取引業者もいるわけで、中には、悪質な業者もいるわけです。
そういう悪質な業者は、そういう評判が出て敬遠されると思いますが、悪質という情報すら持っていない人も出てくるということですね。
悪質だという情報すら、一般人にはわからないものなのです。
今の時代、ネットで調べたりすればわかるのかもしれないですけどね。
でも、調べるのだって限界はありますしね。
そもそも、ネットが登場する前から、宅地建物取引業というものは行われてましたしね。
もっと言うと、法律の規制もない時は、一般人が泣くことも多かったから、法律を作って、一般人を守りましょうということでしょうか。
今は、法律もネットもあるけど、それでも、変な業者に当たってしまうと泣いてしまうということです。
今も昔も、規制をしても変な業者は変な業者だと思いますが、法律で最低限のことは決めておこうということです。
それで、最低限、一般人を守りましょうと。
宅建業者が自ら売主で、買主が一般人の場合は、特別な規制があるということです。
ゴチャゴチャ書いてしまいましたが、まずは、これをしっかり理解してください。
ゴチャゴチャ書いて、さらに、ゴチャゴチャ書きますと、規制しても、悪質な業者というのはいますからね。
ここのわたくし的な独断と偏見のテキトーポイントは、規制をしても、悪質な業者、クソな業者がいるということです。
大きな事件みたいなものはニュースで取り上げられますが、小さなものが世の中にはたくさんあると思うのですよ。
結局、法で規制しようが、プロの方がどうしても有利ですからね。
取引に納得していない人は多いと思います。
それでも、法で規制しているから、規制していないよりは良いということなのでしょう。
そう思って割り切りましょう。
法って、そういうものなのだなと割り切りましょう。
わたくしは、そんな風に思いながら勉強をしていた気がします。
宅建業者が自ら売主になって、買主が一般人の場合は、一応、一般人を守ろうとしているのだなとね。
「一応、一般人を守ろうとしているのね。」
というのが、自ら売主制限の大前提の裏のポイントですね。
わたくし的、裏ポイントです。
テキトーポイントです。
世にいろいろな法律があったって、あんまり一般人が守られていないのが世の中ですけどね。
すみません、余談でした。
制限だ、規制だを勉強しても、おかしなことはあるものだ！
と思って勉強するのが良いのかなとね。
ハイ。
では、以上の大前提を頭に入れた上で、どのような規制が出てくるのかということです。
各々の参考書に書いてあると思いますし、某参考書だと、宅建業法のP.406～P.430で見て行くということです。
しっかり読みましょう。
ここは、読むのが大変でも、ちゃんと読みましょう。
山場だと思って読みましょう。
なぜならば、本試験の問題に良く出てくるのです。
いろいろなところが出て来ますから、ここは、大変でも頑張るしかないのです。
大事だから何度も書きますが、自ら売主制限は、８個ありますよ。
① 損賠賠償額の予定等の制限
② 手付額の制限等
③ 手付金等の保全
④ 自己の所有に属しない物件の売買の制限
⑤ クーリングオフ
⑥ 契約不適合担保責任の特約の制限
⑦ 割賦販売契約の解除の制限
⑧ 所有権留保等の制限
この８つが、宅建業者が自ら売主で、買主が一般人の場合、規制されるということです。
今日は、頑張って、この８つの言葉を覚えられたら万々歳です。
中身は、少しずつ覚えて行くのが良いと思います。
ここまで長く書いてしまいましたしね。
テキトーに、勉強の入りとしては、わたくしがゴチャゴチャ書いた概要と、この８つの規制があるのだなということで終えて良いと思います。
後は、今後、中身を少しずつ各々の参考書で確認です。
その１つが、損賠賠償額の予定等の制限だということです。
損害賠償額の予定等
これは、損害賠償額の予定を決めておこうということです。
何でもかんでも損害賠償とされないようにということです。
厳しく設定されて身動きが出来なくならないようにということでもあります。
額も１０分の２までと決めて、違約金と合算しても、１０分の２までです。
売主、買主、どちらが損害賠償を負うのかでも見方は変わります。
まず、売主が損賠賠償を負う場合、つまりは、自ら売主の制限ですから宅建業者が負う場合、損害賠償の請求権は、買主にあります。
ここらへんは、民法の話なので、我が宅建テキプラ塾ではまだ民法を見ていないのでサラッと読んで行ってください。
損賠賠償の請求権が買主にあるということは、買主が損害額を証明しなければなりません。
普通は、損害を払ってと言う方が、その証明をしなければいけないわけです。
いくら損をしたのだからその分を払えと。
ですが、その証明が難しいから、予定を決めて行こうということでもあります。
証明をすることは簡単だと思う人がいるかもしれませんが、こういう時の証明は、厳格なのですよ。
裁判レベルと考えてみた方が良いと思います。
例えば、新しく家を買おうと思ってその契約が進んでいたから、一方で、すでにこれまでに住んでた家を売ってしまったということだと、新しい家が買えないということで別に家を探さないといけなかったり、下手したら住むところがないわけで、その間、どうしたら良いのかといったことや、精神的にも肉体的にもダメージがあり、そういう損害をどう証明したら良いのかということになります。
このぐらい賠償をしてくださいと言ったところで、それが正しいのかどうかわからないので払う側もゴネるわけです。
そういうものなのです。
新しくマイホームを買うから今住んでいるところの賃貸契約を解除してという場合も、家を買う契約がやっぱり無しということになると住むところがなくなることもあります。
上記の２つのような場合に、次の生活拠点の為の費用等、契約の損害は売主が何とかしろ、払えということだったら、何をどう用意したりしたら損害の証明になりますか、つまりは、証拠になりますかということですね。
仮に、ホテルに数日泊ったとして、その料金を証明するのに領収書等がなければいけないわけです。
しっかりと用意しなければいけないのです。
捨てたりしてしまったら一銭も出て来ないのが法律の世界です。
証拠が大事。
いくら、実際に何日か泊って、これだけ払ったと口頭で言ったところで何にもなりません。
領収書等ぐらいを集めるのはさほど大変ではないかもしれませんが、いろいろと証拠を集めたり、損害を証明するのは厄介だということです。
そういう細かいことが面倒でもあるので、金額を決めておこうと。
金額を決めておいたら、売主に損害を請求するのは簡単だということです。
ちょっと説明が上手くなかったかもしれませんが何となくイメージが出来ればと思います。
また、精神的なダメージをどう金額で証明するのかということは難しいです。
いろいろと証明するのが難しい、証拠を用意するのが大変というのが一般的なことなので、ある程度、最初に金額を設定しておこうということです。
最初に決めた金額では足りないということでも、決めていないよりは最初に決めておいた方が良いのではということかなと。
逆に、買主が損害賠償を負う場合は、賠償額に制限が無ければ、売主であるプロの宅建業者にいいなりになってしまうかもしれません。
プロの宅建業者に、こんなに損したんだと良くわからない請求書を出されたりしたらどうでしょうか。
また、限度が決められてなければ、最初に不当に高額な損害賠償額の予定を定められて身動きが出来なくなることを避けるということでもあります。
こんな高い額請求されてしまうならば、損害を払って途中で取引をやめようと思ったけれどこのまま取引を進めて行くしかないという泣き寝入りを防ぐということです。
さらには、損害賠償額と似たようなものに違約金というものがあるので、こちらも同じようにしておこうということであり、２つの合計で制限するということになってるということです。
損害賠償額だけ制限をしていたら、違約金でいろいろと決められて、そっちで話を進められてしまいますからね。
となれば、違約金の出口も塞いでおこうということでもあるということです。
損害賠償額の予定等という言葉だけに惑わされないで、違約金も頭に入れておいてください。
「等」には、違約金が含まれます。
この等を見落とすと、違約金なんて書かれてないではないかと思う人もいてしまいます。
まぁ、参考書を読んでいたらそんなことはないのですが、語句の暗記だけでということならば、そういうこともあり得ますね。
テキトーな概要は、以上です。
ちょっと上手く書けなかったのでこのへんはサラッと読み進め、各々の参考書を確認してください。
もう少しテキトーに、損害賠償額の予定等について書いてみます。
この規制は、上記でも書いていますが、損害賠償額の予定を決めておこうということです。
ここで、意識してもらいたいのは、損害賠償額を定めるということは、その前に、契約というものが行われてるということです。
そもそも、契約があります。
売買契約ならば、売主が売り、買主が買う。
売主が物を引き渡し、買主は金を払う。
で、これが、ちゃんとスムーズに進めば問題は無いのですが、問題がある時にどうするか。
債務不履行とか書いてありますが、これは、民法の時に確認しましょう。
宅建では、土地、建物の売買が多いのですから、それを考慮して、
「物を渡さない、金を払わない時にどうするか！」
で良いです。
日常でも良く聞く言葉なので入ってき易いと思いますが、
「損害賠償！」
ってことです。
「お互いが決められたことをしなければ、決められたことをちゃんとした方に損害が出る！」
と思っておきましょう。
で、損害賠償をしてもらうと。
ただ、何でもかんでも損害賠償とされないようにするというのが、自ら売主規制のところの損害賠償になります。
「金を払わなかったら、１０億払え！」
という損害賠償を予定したら、買わない方が損害が大きいですよね。
少しでもミスしたら、１０億円かよってなりますよね。
ですから、厳しく設定されて身動きが出来なくならないようにということでもあります。
額も１０分の２までと決めて、違約金と合算しても、１０分の２までです。
１０分の２までにしておこうねということです。
また、損害賠償は、損害を受けた側が、損害額を立証しなければなりません。
立証は、証明です。
「いくら、損害が出たんだ！」
というのを、損害を受けた側が言うと。
その損害額が良くわからない、出しにくいという時に、
「最初から損害額は、○○円ね！」
と決めておこうというのも、損害賠償額の予定等になります。
まぁ、いろいろな意味合いからということでしょうか。
ゴチャゴチャと書かれても良くわからないかもしれませんが、各々の参考書を読んで、過去問を解けば、
「問題を解くためのポイントや、頻出のパターンが見えて来ます！」
わたくしは、違約金がポイントだと思ってます。
損害が出たら損害を払うなんてのは、普通だと思うわけです。
で、問題文の中で自ら売主規制で損害賠償額の予定等とかテーマがあれば、損害賠償額の話だなとはわかると思います。
その中に、違約金も含まれている。
ということまでしっかりと理解しておけば大丈夫でしょう。
「損害賠償額は、１０分の２、違約金も１０分の２と決めた！」
とか問われるので、しっかりと問題を読みましょう。
１０分の２ずつだったらアウトじゃんってことです。
１０分の２と 違約金も という言葉だけを確認で良いような気がしますけどね。
問題文をしっかり読めば判断出来ることもあります。
あぁ、あと、超える部分は無効ということもありますね。
超えた金額を設定しても全部が無効ではなくて、１０分の２までになるということです。
「全部が無効になった！」
とか書いてあったら間違いということです。
こんな感じでどうでしょうか。
以上です。
各々の参考書を読んでもらって、わたくしの上記のテキトーを読んでもらえば、たぶん、過去問が解けると思われます。
別に、わたくしのテキトーなんて読まなくても過去問が解けたりすると思いますけどね。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
損害賠償額、違約金 ⇒合計額が２/１０を超えてはいけない
超える分が無効
☆以上です！☆
まずは、これでしょうかね。
ここは、これを覚えてからでしょうか。
で、これで過去問が解けると思いますので、過去問を解いて確認してみてください。
「これだけで良いのか？」
と思う人がいるかもしれませんが、まず、これだけです。
これだけでも、実は、大変だと思いますしね。
簡単に書いているように思えるかもしれませんが、各々の参考書を読んでもらえばわかると思いますけど、最初は苦労します。
聞いたことないことばっかりでしょうからね。
概要とはいえ、その概要を自分の中に入れて行くのは大変なのですよ。
勉強法の本などや、わたくしは、
「まず、概要から！」
とか簡単に言ってしまったりしていますけどね。
さらに、
「ポイントで何とかなる！」
とかも言ってしまったりしていますが、
「それが大変！」
ということです。
ですが、本当に、ポイントを掴めれば合格が見えます。
だからこそ、掴んでもらいたい。
わたくしの勝手にテキトーに抜粋の暗記事項を覚えてみてください。
特に、各々の参考書を読んで、どこを覚えたら良いのかとかで悩む人は、テキトー暗記事項を覚えてみましょう。
テキトー暗記事項からスタートして、その後、もっといろいろと覚えて行きましょう。
参考書も、一度読んだくらいで難しいと諦めず、何度か読んでみたりしましょう。
過去問も、最終的に本試験が解けるようになれば良いのです。
今、解けなくても悩んだり、落ち込むことはありません。
最初から過去問を解ける人は、そんなに多くいません。
「解けない状況からどうするか！」
だと思いますし、諦めなければ何とかなります。
宅建は、そういうものですから。
今日は、参考書を読んだら、ひたすら、過去問を解きましょう。
ここだけの話、わたくしが宅建を受けた時は、
「今、わたくしが書いたことぐらいすら理解していませんでしたよ！」
それでも受かります。
ポイントの暗記と過去問の繰り返し。
これだけで、似たような問題、同レベルぐらいの問題は解けるようになります。
何だかわからなくても機械的に解けるようになります。
「１０分の２を超えてるよ！」
とか、小学生でも解ける計算で答えが導けますしね。
それでは、今日は、ここまでです。
自ら売主制限とは、売主が宅建業者、買主が一般人。
８個の制限がある。
これを忘れずに！
今日は、内容がないのに10,000字を超えてしまいました。
すみません。
ザ・テキトー
令和６年度の我が宅建テキプラ塾、
今日から、宅建業法の自ら売主規制を見て行きます！
我が宅建テキプラ塾は、「宅建バラエティー！」です。
テキトーと言いながら本試験まで。
そして、合格へ。
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