某参考書の宅建業法のChapter６ 業者が自ら売主になるときの８種規制 の５日目です。
８種規制の第２回目の２日目でもあります。
我が宅建テキプラ塾では、８種規制を３回分の計９日目で見て行ってます。
まぁ、何回でとか、何日で見て行くとか、そういうのはどうでも良いと言えば良いですね。
８種規制を見ている。
それだけのことです。
某参考書だと、P.364～P.387になります。
他の参考書を使ってる方は、８種規制のところを読んでください。
他の参考書だと８種規制についてどのくらい記載があるかわかりませんが、某参考書だと、８種規制の全部を読んでみると、３５分から４０分ぐらい掛かるかなと思います。
あくまで、わたくしがゆっくりと文字を追って読んだ時間ですが、これを目安にして読み進めて行ってください。
読むというのは、それなりに時間が掛かるということです。
読まないで勉強を進めて行くというのは無理だと思うので読むのが嫌でも読んで行きましょう。
逆に、読まないで勉強をして行く方法があるということであれば、わたくしに教えてください。
わたくしには、読むしか考えられないので何か他に良い方法があれば知りたいです。
で、しつこいですが、
８種規制とは、
① 損賠賠償額の予定等の制限
② 手付額の制限等自己の所有に属しない物件の売買の制限
③ 手付金等の保全
④ 自己の所有に属しない物件の売買の制限
⑤ クーリングオフ
⑥ 契約不適合担保責任の特約の制限
⑦ 割賦販売契約の解除の制限
⑧ 所有権留保等の制限
の８つです。
もう、大丈夫でしょう。
そして、昨日からの３日間で、売主制限の中の自己の所有に属しない物件の売買の制限と、クーリング・オフを見ています。
この３日間は、８つのうちの２つですね。
この２つだと、メインは、クーリング・オフになると思いますので、時間が余る人は余ります。
すでに昨日見終えている、自己の所有に属しない物件の売買の制限については、某参考書では、２ページと少しでしたのでね。
昨日、頑張って勉強をした人は、ラクショーで見終えているわけです。
ラクショーではないとしても時間を掛けた人は、それなりに見終えているはずです。
自己の所有に属しない物件の売買の制限に比べると、クーリング・オフが少し記載量が多いですが、それでも、この２つを１日で見終わる人もいるでしょう。
１日で終わらせることは出来なくても、昨日と今日の２日間で終わらせることが出来ると、明日の３日目が余ります。
そうなると、３日目をどうするかになります。
別に、ゆっくりと３日間で見ても良いわけですけどね。
まぁ、わたくしとしては、３日間も必要無いのではと思うところです。
でね、少し勉強ということでの大事なことを書くと、内容的、量的に３日間も必要が無いということでも、３日間で全部が終わるということではありません。
３日間である程度完成させて、残りは、本試験までに隙間時間や、日曜日の予備日を使って強化させて行くということです。
隙間時間で過去問を何度も解くことは可能だったりしますしね。
この３日間でそれなりに仕上げた後は、隙間時間などで時間を掛けて精度を上げて行き、本試験までに受かる力になって行けば良いと思います。
短期間で終わらせるという人もいると思いますが、短期間で終わらせるよりは少しずつの方がラクだと思います。
また、３日間で完璧にしたつもりでも、知識の定着には時間が必要ということもあります。
３日間で完璧に覚えたものを続けて行かなければならないのです。
完璧だ、もう必要ないと思っても、自分を過信せずに疑って行く。
忘れては見直す。
過去問を定期的に解いて覚えたことを持続させる。
そういったことが求められると思います。
どう勉強して行くかは、人それぞれですけどね。
本当に、どうするかは自分次第です。
まだ大丈夫、時間があると、宅建は簡単とか思ってると痛い目に合いますよということだけです。
では、クーリング・オフについてテキトーに見て行きましょう。
クーリング・オフは、申込みの撤回、契約の解除が出来るかどうかということです。
我が宅建テキプラ塾では、まだ、民法を見ていないので、申込みとか、撤回とか、解除って何だろうと思うかもしれませんが、細かいことを省いてテキトーに言うならば、
「やっぱり、やめた！」
と言えるかということです。
でね、民法だと、申込みの撤回とか、契約の解除というのは、自由には出来ないことになっています。
まぁ、ここは、民法を見た時に確認しましょう。
今は、宅建業法の中での話になります。
そして、宅建業法の中の自ら売主の規制ということになります。
つまり、宅建業者が売主、買主が一般人という時に、クーリング・オフという話が出てくるということです。
クーリング・オフで一番のポイントは、場所です。
どこで契約をした時に、クーリング・オフが出来るかです。
宅建業者と一般人。
前提を思い出してください。
宅建業者が売主で、一般人が買主。
宅建業者でない一般人が、欲しいと思って、買いに行くとか、見に行くとかするのです。
気分は、ウキウキなのですよ。
ウキウキだけど、お店に、つまり、宅建業者の事務所等に入ったら、少しは緊張するでしょう。
でも、宅建業者と、どこか喫茶店で待ち合わせして、資料を見せられて、上手く乗せられてということだと、ウキウキの方が勝ってしまうこともあるのでしょう。
わたくしとしては、事務所等以外と、その他の場所を区別しないで一律でクーリング・オフが出来れば良いのではと思うのですが、宅建業法上は、事務所等まで自ら出向いたら、買主は、ウキウキどころか、買う気満々だろうということなのでしょうね。
どんなに買う気満々でも、資料を一度持ち帰るなり何なりしろってことなのでしょう。
だから、事務所等まで来てのことならば、ちゃんとした商売と考えても良いだろうということです。
一方、事務所等以外の場所だと、買う気満々にさせられたり、煽られるということです。
事務所等まで行ってということは、敵陣に乗り込むということだから、乗り込んだらそれなりに相手にされるというか、この場合は、クーリング・オフが出来ないということです。
ゴチャゴチャ書きましたが、
「やっぱり、やめた！」
と言える場所があるということです。
クーリング・オフも流れが大事です。
まず、
「やっぱり、やめた！」
ということが出来るということがあるということです。
出来ることがあるということですから、どういう場合に出来るのかということになります。
やっぱり、やめたということですから、やめる前までには、それなりに契約等が進んでいるわけです。
契約等が進むというのはどういうことかと言うと、買主が買いたいと思ってるということでしょうね。
全く買いたいと思っていない人が、わざわざ契約なんて結ぶかという話ですから、クーリング・オフのストーリーとしては、
「買いたい人がいて、買っちゃったのね！」
ということです。
で、
「気が変わってやめたいのだけど、そういうことって出来るの？」
ということです。
だからね、想像しましょう。
宅建業者が自ら売主ですから、まぁ、不動産屋にお客さんが入って行くところからイメージしましょう。
こういう建物、土地がありますよぉと話が進むと。
でね、いきなり契約するということは、珍しいと思います。
一度は、たぶん、持ち帰るはずでしょうからね。
持ち帰らなかったら、その人が自分で納得したのだろうということです。
不動産屋 ＝ 事務所
ということで考えると、事務所まで行って、自分で説明を受けて、自分で買いたいと言い、契約をした。
「そんな人を守る必要があるのか？」
ということです。
土地や建物のお話ですからね。
そんなに安い買い物ではないのですよ。
安い買い物と思ってる人がいたら、それはそれで、その人にとっては安い買い物なのだから守る必要もないですよねぇ。
などとゴチャゴチャ書きましたが、
「要は、事務所とかで契約をしたりしたらアウト！」
というのが、クーリング・オフです。
では、事務所とかってどこだ？
と、勉強をして行くわけです。
場所の制限が見えてきたら、次は、申し込みと契約の違いが出て来ます。
「買いたい！」
と言うのと、
「契約するよ！」
という契約の行為は違うということです。
契約する、契約したというのは、買いたいと伝えた後の話。
一連の行為として見ることもできたりしますが、別の話だということです。
「そんなの知ってるよ！」
「わかってるよ！」
ということならば良いのですが、こういうところをしっかりと覚えていないと過去問を解いた時などに、
「何で間違えたのだ？」
ということになったりするものです。
思ったより点数が伸びて行かない人は、こういうところが実は曖昧だったりします。
申し込みが契約だと思ってる人は、中にはいたりするものです。
そうすると、ここを理解することが難しくなってしまいます。
申し込みがあるんだ！
契約があるんだ！
と、２つの行為があるということは、しっかりと理解しましょう。
「買いたいと言って（申し込んで）、それが契約だ！」
と、一連の行為として考えてはいけません。
１ 申し込み
２ 契約
です。
別物です。
で、話を先に進めますと、買いたいと言い、そのまま、すぐに契約になるということもあれば、時間が経ってからということもあります。
そうなると、どっちの時点で、クーリング・オフを考えるのだ？
という話になってきます。
申し込みと契約の場所が違う場合です。
この場合は、申込みの場所で考えます。
買いたいと言った場所が、事務所とかだった場合は、契約場所が違う場所でもアウトということです。
「クーリング・オフは、場所が大事！」
以上です。
今日は、こんな感じで終わります。
わたくしがゴチャゴチャ書かなくても、各々の手元にある各参考書を読んでもらえれば大丈夫だと思います。
クーリング・オフが得意になれば、８種規制も大丈夫だと思います。
問題に慣れて行きましょう。
過去問を解いてもらえればわかると思いますが、似たような問題が多いです。
ということは、そのポイントを押さえておくのが、まず第一にやることなのでしょうね。
クーリング・オフだけでなくて８種規制全体に言えることです。
いろいろとあって大変と思うかもしれませんが中身はスッカラカンです。
と言えるようになれば受かりますね。
パターン化してるところです。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
クーリング・オフが出来ない場所！ ⇒ 事務所等
事務所等 ⇒ 宅建業者の事務所
専任の宅建士がいて業務を行ってる所（案内所など）
事務所以外でも、モデルルームなどで専任の宅建士がいて、業務を行っている場所は、アウト！
買いたい側が、自分で自分の自宅や、勤務先での契約等を申し出！
⇒ 自分で、自宅、勤務先でと言ったのだからアウト！
申し込みと契約が違う場所の場合
⇒ 申込みの場所で、クーリング・オフが出来るかどうかを考える！
申込みが事務所等の場所だったらアウト！
事務所等で買いたいと言ってしまったらアウトということです。
買いたいと言っても契約をしなければ良いわけですが、買いたいと言って契約をしてしまったらアウト。
☆以上です！☆
今日は、クーリング・オフの１日目でした。
８種規制の中では、どの参考書も記載量がそれなりにあるところだと思いますが、そんなに難しくはないと思います。
クーリング・オフについては、別に、まとめなくても良いような感じですけどね。
各々の参考書を読んだ方が理解出来るような気がします。
テキトーの方が難しい気がします。
あえて、無理矢理テキトーに書いてみると上記のようになりました。
過去問を見てみると、
事務所以外としては、
「土地に定着をしているかどうか！」
が重要だったりします。
土地に定着をしている事務所のような場所で、専任の宅建士もいたらアウトということです。
クーリング・オフは出来ないよ～！
ということです。
ここの過去問を解く場合はね、
「ハイ、残念賞！」
と、選択肢を消して行けば良いのです。
「そこで契約をしたらクーリング・オフは出来ないよ！」
と、ツッコミながら問題を解きましょう。
それで解けます。
問題を解いて、過去問で出題されたものを完璧にしておけば、過去問と同レベルのものが出題されても大丈夫ということになります。
喫茶店とか、テントとか、そういう言葉が出てくると思います。
「ギャグか？」
と、問題を見て思ったりするものです。
「ほぅほぅ、そんなところで契約をするのか！」
とか思うと思います。
で、答え、解説を確認すると、
「あぁ、そうですよね。」
「そうなりますよね。」
という感じになると思います。
問題としては、どこどこで申し込んで、どこどこで契約をしたという形が多いと思います。
「申し込みをどこでしてるかを見極め、その後、契約をどこでしてるか。」
問題文でゴチャゴチャと書かれてあるものは惑わそうとしているものですから、そこを読み取るだけです。
何度か繰り返しているうちに本試験でも何とかなる力がつくと思います。
まず、過去問を見て笑ってみてください。
笑えるはずです。
「テント？」
ってね。
「テントってどういうこと？」
って、わたくしは思ったものです。
で、今日は終わりでも良いと思うのですが、もう少しゴチャゴチャ書いてみます。
これまで、自ら売主の規制を５つ見てきました。
前提を理解し、ポイントを押させるということで何とかなると思えた人が多くいることを願います。
自ら売主というのは、宅建業者が売主になる、そして、宅建業者が自分のものを売ったりするというのがわかったと思います。
だから、自ら売主の規制だと。
ここを勉強していると、わざわざそういう規制があるのに、悪質な業者、変な業者、クソな業者も減らないというのも伝わると思います。
つまり、それが世の中でもあるということなのです。
世の中には、まっとうな宅地建物取引業者が多いと思いますが、中には、そういうのもいるということですし、商売ですから儲けが必要になれば、まっとうな宅地建物取引業者でもビミョーなことをしてくることがあるかもしれないということです。
プロが自分のものを売り、それを一般人が買うとなるとプロの方が上だから一般人が損害を受けることもある。
それを少しでも何とかしようということで、一応、法律で制限、規制しておこうということです。
などと、いろいろと思いながら、想像しながら、自分の参考書を読んでみてください。
そうすると頭に入って来るものです。
８種規制全部となると量が多い、中身も多少面倒ということですが、何度も書いていますが、１つ１つはそんなに難しくないので整理して勉強して行きましょう。
全部混ざってしまったりすると大変ですが、整理すると８個のことについてそれぞれ試験に出るポイントを押さえれば良いということですからね。
まぁ、もっと言ってしまえば過去問を見てもらうとわかると思いますが、
「ほぼ、同じような問題！」
ということです。
受かる人は、みんな、点数を取って行くでしょう。
だから、しっかりと勉強しましょう。
我が宅建テキプラ塾では、この８種規制を９日間で見て行くことにしています。
今日、５日目です。
後半です。
でも、まだ４日間残ってます。
各々がどうするかです。
6,300字未満でした。
ザ・テキトー
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