今日は、某参考書の第４編 税・その他 第２章 土地・建物の鑑定評価になります。
P.６１５～P.６２１で、読むと１０分ちょいだと思います。
１５分もあれば読めるのではないでしょうか。
某参考書では、土地・建物の鑑定評価となっていますが、不動産鑑定評価基準と記載されてる参考書もあると思います。
昨年の某参考書は、不動産鑑定評価基準と書かれてましたが、今年、リニューアルされて、土地・建物の鑑定評価と表題が変わりました。
まぁ、どっちであれ、不動産の価格の話なのだなと思っていただければと思います。
で、１０月に入りましたが、直前期になってもまだ本試験に必要な範囲を見終えていないと思うかもしれませんが、
わたくしとしては、
「ここは、おまけ！」
と思ってるので、我が宅建テキプラ塾では、この時期でも問題ないということです。
税・その他のところに関しては、勉強にヨユーがなければ見ることが出来ません。
もっと言ってしまえば、税・その他は、３分野の勉強にヨユーがなければ勉強をしてはいけないのです。
ただ、どうしても、勉強をしている方の心理として、試験の範囲を一通り見たいということがあり、見て行くことになるのかなと思います。
一通り見て行きたいのならば見て行くしかないということです。
ヨユーがなくても、どうしても見たいということならば、まだ、本試験まで日にちが残ってますし、その残りの日数で見て行くということも可能と言えば可能です。
というかね、今になって言うことではないかもしれませんが、
「ここの勉強が終わってる人は、とっくに終わってる！」
ということなのですよ。
とっくに見終わってる人が、受かる人ということでもあります。
今、ここをヒー、ヒーと見ている人は、本試験までのラストスパートで必死になって合格を勝ち取ってください。
税・その他を捨て、３分野での勝負でも合格が見えてきますが、その場合、３分野をかなりの完成度で仕上げないといけないということでもあるわけです。
まぁ、試験の範囲と言われてるところをさっさと見終えている人が強いのは言うまでもないということですね。
今、我が宅建テキプラ塾でこの時期に税・その他を見ることに対して、いろいろと言いたいことがある人がいたりすると思いますが、我が宅建テキプラ塾の流れとか関係なく、終わってる人がいるわけです。
我が宅建テキプラ塾の流れでは、こういう流れということなだけであって、世の中の他の宅建の受験者の方は、勉強をしている人はしているのです。
受験対策校ならば、もっと、早い段階ですべての範囲を見てるでしょうしね。
だから、そういうものです。
今、ここを見てる人は、厳しめに書かせてもらうと遅いということです。
我が宅建テキプラ塾で大丈夫と言っていたということでそれで見てきたという人もいると思いますが、３分野で頑張れば合格の可能性は見えてくるけど、絶対ではないということですし、それに関しては、わたくしは、一応、いろいろと書いて来たと思います。
自分でドンドン、ガンガン、ドンガンと勉強を進めてとは書いていたと思いますので、我が宅建テキプラ塾をおまけとして考えてくれてる人は、すでに、ここを自分で見終えて、余興で我が宅建テキプラ塾を確認してくれていると思いますし、そういう人が、合格する人の上位にいるのだと思います。
それは、理解しておいてもらいたいと思います。
そんなこと言ってなかったとか言わず、納得いかない人は、我が宅建テキプラ塾を読み返していただければと思います。
我が宅建テキプラ塾の戦略なども見返してください。
我が宅建テキプラ塾の戦略としては、税・その他はおまけということです。
そして、慰めにならないかもしれませんが書いておくと、
税・その他に関してはおまけであり、
「勉強をしている人だって、難しい問題が出たら解けません！」
というところですから、そんなに気にする必要もないのかなと思います。
勉強しても、勉強していなくても、五分五分みたいなところでしょう。
いや、勉強している人は、簡単なところの出題、見たことがあるような問題の出題があったら拾えることが出来るでしょうけどね。
ただ、それでも、拾えると言っても、数点です。
その前までの宅建業法、法令上の制限、民法等の権利関係で簡単な問題を取り切ってきていれば問題ないような気がします。
我が宅建テキプラ塾では、そういうスタンスです。
合格ラインを３５点と想定すれば、１５点は間違えても良いのです。
その１５点の中に、ここを含めてしまえば良いと。
そういうことです。
あとは、メンタル。
メンタル勝負ですし、運も大事です。
それなりに点数が取れていて、運が良ければ受かるのですよ。
わたくしのように。
まぁ、わたくしは、運の方が遥かに良かったですけどね。
宅建は、２択ぐらいまでは絞れるのです。
で、どっちかなぁと選んだものがだいたい正解していたと。
そういうことでしょうか。
わたくし自身は、めんどくせぇ時は、何も考えずに選択肢を選んだりもしていましたしね。
はっきり言って、宅建をなめていたのかもしれませんが、そういう方法が、わたくしには良かったのでしょう。
とか、今では思いますし、中々、宅建に受からない人でも、そういう風に考えてみたら受かる可能性が出てくるのではということで、このブログを書いているわけですから、良ければ参考にし、まったく参考になければ、
「何を言ってるのだ、コイツ！」
で良いと思います。
では、今日は、土地・建物の鑑定評価、不動産鑑定評価基準です。
昨日と今日の２日間は、不動産の価格に関することです。
で、昨日、今日のこの２つのうち、どちらか１問が出題されるのかなという感じです。
例年の流れだとそんな感じです。
ちなみに、昨日、見終えている地価公示法は、土地です。
土地のみです。
土地のおおまかな価格。
土地の基準の価格の話になります。
今日は、土地と建物です。
不動産鑑定評価基準は、土地と建物の話と、まずは頭に入れて見て行ってください。
言葉通り見て行くと、鑑定を評価する基準。
価格の話なのですが、難しいわけです。
どういうことかと言いますとね。
土地の上にどんな建物が建つのかなんてわからないのですよ。
土地を手に入れた人が、法令上の制限内や、予算、目的など様々なことを考えて建物を建てたりするわけです。
だから、全国の建物までの価値なんてわからないわけです。
でも、土地ぐらいならば、ある程度の地域ごとで鑑定をすることができるし、土地の価格の目安ぐらいあった方が良いということで、地価公示法ってのがあるわけです。
この土地の価格は何とか何とかって、時々ニュースになってると思います。
地域ごとでどうのこうのとなっていたりします。
そういう風に、土地を見て行くのが地価公示法なのです。
昨日の地価公示法の復習みたいなことをになりますがね。
地価公示法で土地の目安が出せる。
土地を見て行ったということです。
間違ってるかもしれないけれど、イメージとしてはこれで良いと思います。
建物の価値はそれぞれで判断が難しいけど、土地については、目安が付けられた。
ところが、その土地すら、詳細を見て行くと様々なわけです。
そこで、不動産鑑定評価基準というのがあるわけです。
「地価公示法で定められたものより、もうちょっと、詳細に見て行こうかな。」
っていうイメージ。
さらには、
「地価公示法は土地の話だったから、建物も見て行こうかな。」
っていうイメージ。
それが不動産鑑定評価基準。
これで良いです。
個々の土地・建物を詳細に見て行くのです。
そういうイメージで行ってください。
何でしょうね。
２つの土地が隣り合ってるのを想像してください。
ほぼ同じ場所なのだから、同じ価格で良いと思いますよね。
ところが、隣り合ってるだけで大きさが違ったり、土地の形が使いにくかったりしたら、目安の価格があったとしても、その価格が変わると思いませんかね？
角地や、日当たりが良い悪いとか、接してる道路の違いとかがあると思います。
全く同じ土地ということはないので、価格も変わるということです。
そういうことです。
イメージとしてはこんなもんです。
地価公示法で地域ごとに目安が出ましたが、それは目安なのですよ。
公示価格は、基準、目安。
地域ごとに決められるのだから、その地域の土地はみんな同じ価格だというわけではないのですよ。
１つ１つの土地は、さらに違うと。
実際に取引するとなると、いろいろと事情があるわけです。
そこを考えたり、理論的に価格を出したりするのが不動産鑑定評価基準です。
土地も人間と同じなのです。
日本人にもいろいろな人がいるように、土地も、いろいろな土地があると。
大きな枠組みから詳細を見て行くということです。
建物も同じ。
土地の上に、どんな建物が建つかはわかりません。
また、新しい建物もあれば、古い建物もあるわけです。
土地よりも、建物の方は想像しやすいですね。
で、まぁ、不動産鑑定評価基準というものがあるわけです。
一度、各々の参考書を読んでみてもさっぱりわからないという方は、上記のテキトーなことでイメージをしてみてください。
イメージというか、価格を詳細に決めるのだなと思えれば良いです。
そして、決め方がいろいろあるのだなということで良いです。
どんな決め方があるのかなというと、ここは、もう、各々の参考書を読むしかないです。
読みたくない人は、ここはきれいさっぱり切り捨ててください。
某参考書では、説明も簡単にあっさりとしていますから、読むのが大変というか、理解することは大変です。
こんな簡単な説明で理解なんて出来ません。
「もうちょっと細かく書いてくれないとわからない！」
という書き方をしてるのが某参考書だと思います。
だから、概要を何となくテキトーにぐらいしか覚えられないのですよ。
で、それは、何度か読み込んで慣れてしまえば何とかなるのですが、慣れるまでも大変です。
ヨユーがある人以外は、回避ですね。
個人的には、ここを時間を使って読み込むぐらいならば、法令上の制限のところを読みます。
都市計画法、建築基準法などを読み込んだ方が良いです。
勉強が順調過ぎて他に勉強をすることがないという方は、この土地・建物の鑑定評価、不動産鑑定評価基準も読みこんでしまってください。
ということで、今、順調ではなくラストスパートという人が多いと思うので、きれいさっぱり切り捨てる人が多いと思います。
それで良いです。
大丈夫です。
ただ、きれいさっぱり切り捨てるのが気持ち悪い方は、最低限のパワー暗記だけでもするのが良いと思います。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
４つの価格
正常価格 限定価格 特定価格 特殊価格
３つの鑑定方式
原価法 取引事例比較法 収益還元法
原価法 ⇒ 再調達原価を求める
⇒ 積算価格
取引事例比較法 ⇒ 取引事例を収集して比較
⇒ 比準価格
収益還元法 ⇒ 不動産から得られる収益から考える
⇒ 収益価格
☆以上です！☆
正常価格 限定価格 特定価格 特殊価格
これは、上記の３つの方式により算出された価格とは違い、状態です。
不動産がどういう状態、状況かということからの価格。
正常価格は、言葉通り、普通の取引で考えるということ。
限定価格は、個々で何か事情があるのだなという個々での限定の価格。
特定価格は、これはこの通りでやりなさいという特定の事情がある場合の価格。
限定とは違い、法令等、社会的な事情により特定で考えるということ。
特殊価格は、文化財等の市場には出て来ないものに価格を付けてみたという話。
テキトーに書くとこんな感じです。
これでイメージできない人は、しっかりと各々の参考書を読んでもらえればと思います。
結局、読み込むのが１番です。
ただ、それができないから、パワー暗記とか、テキトーなイメージとかで、何とかして点が拾えないかということを考えるという話です。
ここまで読んでみて問題ない人、各々の参考書も無理なく読めた人は、過去問の解説を読み込んでください。
わからない、イメージできないということから何度も読み込んで理解度を上げて行くか、理解度を捨てて何だか良くわからないけどポイントだけを覚えて行くか、または、もう、きれいさっぱりここを勉強しないと決めるかしかないです。
わたくしが、初学者として、もう一度、宅建を勉強して試験を受けるという状況で、勉強の進み具合が微妙だとしたら、ここは勉強しません。
時間が無ければ無理です。
そして、時間があったとしても、各々の参考書に書かれてるあっさりの説明だけでは、正直、良くわかりませんよ。
こんなもんかってイメージできれば上出来です。
そこから先に進み、過去問まで見ることが出来たら万々歳です。
過去問で、ここがどういう風に問題として出題されるのかまでチェックできたら、同じような問題が出た時、たぶん、確実に点が拾えるでしょう。
って、ここをこのレベルまで辿りつけた人は、受かると思いますけどね。
ラクショーで。
ラクショーで受かるのも、ギリギリで受かるのも、受かるということは同じですからね。
勉強がまだまだという方は、少しでも自分が受かる可能性を高めて行きましょう。
ラクショーを目指さなくても良いと思いますよ。
ということで、ここは、不動産鑑定評価基準は以上となります。
以上だけでは物足りないという人は、各々の参考書を読み込んでください。
知識の肉付けもヨユーがある人はしてみてください。
ちなみにね、リニューアル前の昨年の某参考書では、ここは、読むだけで４０分ぐらい掛かってました。
４０分を使っても良く分からないところだったわけですが、今年は、リニューアルによって、１０分ちょい、１５分もあれば読めるようになってます。
４０分が１５分ですから、内容はかなりカットされたということです。
それでも大丈夫と某参考書の作成者は思ってるということだと思いましょう。
某参考書以外も似たようなものだと思います。
記載されてるものはさほど変わりはないと思います。
そうすると、時間を掛けて読んだ割には良くわからないし、過去問を解いてもさっぱりということは多々あって、そうなってしまうと、この時期、凹みますよね。
それが普通の人の感覚だと思います。
凹むし、本試験で、税等も含めて３問しか出題がない。
地価公示法と不動産鑑定評価基準は、どちらかの１問なので、税の２問と３問。
となれば、
「この３問を全て運の勝負にしてしまおう！」
という考えの人がいても良いわけです。
我が宅建テキプラ塾は、どちらかと言えば、これですけどね。
初学者で勉強が間に合わない人には、この選択をしてもらいたいです。
ただ、どういう選択をするかは、各々の判断に任せますし、こうやって、一応、一通り全部を見てはいます。
「あと１点だったのに！」
「勉強しなくても良いと言われたところを勉強していたら受かったかもしれないのに！」
と言われるかもしれませんからね。
そうなると、一応、一通り全部を見るしかなくなるのですよね。
まぁ、わたくし、一応、受かった人間なので、受かった人間の１つの考え方ということからすると、
「ここは、勉強しない！」
ということになるのですけどね。
労力の割に、点に結びつきません。
ヨユーがある人が過去問ぐらいまででしょうか。
みんなが解けないもの、多くの人が解けないものは、解けなくても合否には関係ないので、いろいろと見極めることも大事だと思います。
どうやって受かりに行くかということを考えるのも勉強です。
受かるために出来ることを最後までして行きましょう。
最後に、昨日も書きましたが、地価公示法と不動産鑑定評価基準でどちらか１問で、昨年、地価公示法の出題だったということですから、今年は、不動産鑑定評価基準の可能性が高いということです。
そして、どちらかと言えば、地価公示法の方が不動産鑑定評価基準より易しいわけです。
今年は、難しい、良くわからない不動産鑑定評価基準かと考えた人、思った人は、自分なりの戦略も見えてくるのではないでしょうか。
勉強の進み具合、それから、各々の社会的立場、さらには、家庭環境など、いろいろな状況の人がいると思います。
コロナのこともあります。
大変ですが、それでも、国家試験の試験日は予定通りなのです。
１０月の前半でまた大きな台風ということも考えられます。
ですが、これまでにも災害などがありましたが、試験は行われてます。
コロナで今年の試験がどうなるかわかりませんでしたが、実施は決まりました。
ですから、受けるならば受けるしかないのです。
ただ、今年、受けられない人が出てくると思います。
受けたくても受けられない。
そういう人もいるのだと思います。
そういう人には、諦めずに、来年、受けてもらいたいと思います。
諦めなければ受かるのが宅建。
わたくしには、それしか言えません。
で、自分のせいではなく何らかのことがあって試験を受けられない人たちがいるということを、今、自分から諦めてしまう人には意識してもらいたいと思います。
受けたくても受けられない人がいる。
自分は、恵まれてる。
自分が勉強をしていないだけ。
そう思って、思い改めて、勉強を続けて合格してください。
ラストスパートを掛けてください。
そして、今年、受かって、来年、受ける人を応援してあげると、良い流れが出来るのです。
だいたい、今年、ダメで、来年もグチグチと言ってる人というのは、人生においても流れが悪い人です。
当たり前です。
気持ち良く生きて行かなければ良い人生になんてなりませんよ。
今年ダメでも、やりきった、自分が出来ることはした、反省を理解してるなどなど、次につなげようと明るく持っていかなければ、次もないのです。
腐った感じで生きて行ったって仕方ないのですよ。
生きてるのだから楽しもう。
勉強をしていたら楽しめないというかもしれませんが、何か新しいことを覚えれば、自分は少し成長すると思えると思います。
人が何もしないでダラダラしているとしたら、それは大きな差になるのではないでしょうか。
わたくしは、少しでも人に勝ちたいなと思いながら生きています。
そのためには、自分が頑張らなければと思ってます。
どうですか？
「宅建、受けにいってやるぜ～！」
ぐらいのノリで受けに行ってください。
「あぁ、勉強してない、ダメだ！」
などと暗い顔で歩いて試験の会場に行って受かるわけが無い。
「勉強してないよ！ でも、出来ることやってやるぜ！」
です。
暗い人間は暗い。
そんなところに運なんて来るわけがない。
これ、わたくしの持論。
まぁ、わたくしのことを、ヘラヘラとして気に入らないという人も多いですが、その人たち、多くの人たちは、クソみたいな人生に見えますけどね。
「一生、そうやって悲観的に生きてろ！」
と、わたくしは思って生きてます。
こっちは、楽しい人間とだけ付き合っていけば良いだけですのでね。
人間、性分、性格というものもありますから、別に何でも良いです。
自分が納得しているなら良いです。
でも、人間なんて簡単に変われますよ。
変わってしまえば良いと思いますし、宅建を受けるまでの限定ででも明るく行ってください。
そうした方が受かると思います。
それでは、これで地価公示法、土地・建物の鑑定評価を見終わりますので、いよいよ、残りは、免除科目の５問分ということになります。
直前期中の直前期でようやく終わりですね。
あと少し、諦めることなく行きましょう！
ザ・テキトー
現在、令和２年度の宅建テキプラ塾は、税・その他に入りました。
すでに、民法等の権利関係、宅建業法、法令上の制限の３分野は見終わりました。
某参考書の発売が遅れた為、スタートは出遅れ、さらには、コロナです。
今年は、厳しい状況です。
ですが、少しでも進めて行きましょう。
諦めなければ、宅建は受かる可能性が高いです。
宅建テキプラ塾は、テキトーという形で、受験対策校とは違う合格に向かっています。
諦めてしまう人がテキトーと出合って合格して行くことを願います。
その為に、以下をクリックして行ってください。
たくさんの方のクリックがあれば、テキトーが多くの人に伝わることになります。
テキトーではなく、真剣に勉強をしたいという人は、真剣に勉強をして行って合格をしてください。
ですが、諦めてしまう人が、もう一度というチャンスを掴んでもらえるように、テキトーという選択肢に出合うチャンスを！
よろしくお願いします。
