いいえ、法定地上権は発生しません。
【抵当権】
まず「法定地上権」とは抵当権の実行により、土地利用権のない建物が生じてしまうことを防ぐための制度です。
つまり建物と土地の所有者が別々となって建物の利用ができなくなることを防ぐための制度なんですね。地上権があれば安心して建物を利用することができます。
その分この法定地上権は成立のための条件が厳しいんです。
法定地上権成立のためには、抵当権設定時に建物が存在し、その建物と土地が同一の所有者に属し、抵当権の実行によって建物と土地の所有者が別々になることが必要です。
設問のように抵当権設定後の建物については法定地上権は発生しません。この場合は「一括競売」といって、抵当権者は抵当権のついていない建物を土地と同時に（一括して）競売にかけ、土地の代価のみから 弁済を受けることができるようになります。
残念ながら、できません。
【不動産物件変動】
昨日の設問と同じく登記なくして第三者に対抗できるか？という問題です。
取得時効完成前は登記なく対抗できますが、完成後は第三者に対抗できない、とされています。
今回の設問では取得時効完成後ですから、Ａを基点としたＢ・Ｃへの二重譲渡の関係となり先に登記を備えた者が所有権を取得することになります。
Ｂは時効完成後すぐに登記をすることを怠ったのだから他人に取られても仕方がない、と考えます。ただし、Ｂはそのまま占有を続け再度時効を完成させれば取得できることとなります。
はい、対抗できます。
【不動産登記】
ＢはＣの相続分については無権利者ですからその部分の契約は無効になります。つまりＣは登記なく第三者のＤに対抗できるわけです。
死亡相続では被相続人は死亡しているわけですから、他人への譲渡はあり得ず、死亡した時点で相続分が確定するために相続人は登記なく対抗できるとされています。
似たようなものに相続の放棄があります。こちらも放棄された相続については登記なく第三者に対抗できるとされています。
例えば相続を放棄した者の保証人などが代位して相続分について登記してもそれは無効だ、ということです。
一方、協議により法定相続分に従わない遺産分割が行われた場合には、第三者に対し登記がなければ対抗できないことになっていますのでご注意ください。
いいえ、できません。
【双方代理の禁止】
同一の法律行為について売主と買主の双方の代理人となることはできません。
「高く売りたい」という売主と「安く買いたい」という買主の双方の要望を一人の代理人では応えることができない、と考えられるからです。早 い話、一方に有利な契約をする可能性があるということですね。
双方代理は認められませんから「代理人」は一転して「無権代理人」となり契約は無効となります。
が、売主・買主共「べつにいいよ」ということで追認があれば契約成立、はれて有効な代理となります。
さて、似たようなものに「自己契約」というものがあります。代理人が契約の相手になってしまう場合です。代理を引き受けたもののいい話なので自分がのってしまおう、というケースでしょうが、これも原則禁止、代理の本人の追認があれば有効となります。
はい、無効です。
【代理】 【無権代理】
代理人としての権利を全く持たない者が代理人として行った契約は無効です。これを「無権代理」といいます。
しかし所有者が「意外と高い値段なので売ってもいいよ」と言ってくれた場合には（「追認する」と言います）、その契約は無権代理行為の時点に遡って有効となります。
所有者が「売るわけないだろう」と言った場合は、無権代理人は、履行又は損害賠償の責任を負います。当然ですね。ただし、これらは買主が無権代理について善意・無過失の場合です。知っている人を保護する必要はありません。
ところで無権代理人が「元」代理人であったり、他の権利を与えられていたりして、本物の代理人であるかのように見えた場合には「表見代理」というものが成立し、設問の契約は「有効」となります。
もちろんいくら契約が成立しても正当な代理人ではないのですからその責任は追及されますが・・・。
いいえ、できません。
【行為能力】
被保佐人は一定の重要な財産上の行為にのみ保佐人の同意を要します。設問では同意がありますから、確定的に有効となり取り消すことができなくなります。
では設問の被保佐人・保佐人が成年被後見人・成年後見人であった場合はどうでしょう。この場合は取り消すことが「できる」ようになります。
成年被後見人は保佐人よりも能力が小さいとされていますので、日常生活に必要な行為を除き、取り消すことが可能になります。ややこしいですね。
行為能力の簡単なところでは婚姻した未成年は成年とみなされる「成年擬制」というものがあります。参考書等ではおそらく最初のほうに出ていますので再チェックです。
いいえ、できません。
【瑕疵ある意思表示】
だまされて土地を売ってしまったＡは、だまして買ったＢとの契約については取り消すことができます。
しかしそのこと（詐欺）について善意で土地を取得したＣに対しては返還要求をできません（詐欺取消を対抗できません）。ＢＣ間の取引を保護するわけですね。
これはＡがＢの詐欺により直接Ｃに売却したときも同じで、その詐欺につきＣが悪意（知っていた）のときは取り消せますが善意のときには取消すことができません。
詐欺につき善意の取得者Ｃの保護が貫かれています。もっと言えばだまされたＡも悪い、ということになります。
ところが一転、これが詐欺ではなくて「強迫により」となると善意の第三者に対しても対抗できるようになります。所有者の意思に関係なく無理矢理奪われた、のだから返してもらうことができるのですね。
微妙な差ですがよく出ますのでチェックをお忘れなく。
早いものでこのブログを書き始めてから既に142回を数えるんですね。それに、気がつけば本試験もあと36日後に迫ってきています。踏ん張りどころですね。
さて、私的には今回の公正競争規約で、宅建の試験内容を一応一通り網羅したつもりでおりまして、明日からは試験直前の対策として予想問題を特集してお届けしようと考えております。
が、今までの「基本問題」のスタンスはそのまま変えるつもりはありません。ですから見た目の変化はあまりないと思います（内容重視ということで・・・）。
民法・業法が中心になると思いますが、何しろ試験対策問題です、今まで同様サラッと読み流してくださいね（笑）
・・・でも、気になる箇所があったら復習してください。
これからも「一日一問！」をよろしくお願いいたします。
はい、そのとおりです。
【不動産の表示に関する公正競争規約】
過去問的には「道路距離80ｍにつき」となるべきところを「直線距離80ｍにつき」というヒッカケ問題で出ました。
この規約の中には「へぇ～」と思うものもいくつかあり、けっこうおもしろいです。
例えば「新築」という言葉は「築１年未満で使用されたことがないもの」の意味で使うとか、「新発売」は「新築された建物又は新たに造成された宅地で、購入申込受付期限内のもの」などです。
また分譲住宅やマンションなどで全ての住宅の価格を表示することができない場合には、１戸あたりの最高及び最低価格のみを表示することができる決まりもあります。
小さい頃に渋滞している車を見て「徒歩３分車で10分」などとふざけていたのを思い出しました。
はい、そのとおりです。
【景品表示法】
懸賞による場合は取引価額の20倍又は10万円のいずれか低
い価額の範囲となります。
これらは「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」に書かれています。これと「不動産の表示に関する公正競争規約」は宅地建物取引業団体が公正取引委員会の認定を受けて定めた「自主規制」です（ふぅ～）。
長くて読むのも嫌になるタイトルですが、業界の健全な発展のため（後々問題にならないようにするため、ともいう）にやってはいけないことを具体的に書いているものです。
●市街化調整区域内の土地（家が建たない）●接道していない土地●２項道路を含む土地●高圧路線下にある土地、等々はそれらを明示しなければならない規則があります。
