宅建登録実務講習

今日、宅建の登録実務講習の申込みにいってきました。

僕の地域では、主に、日建学院さん、TACさん、総合資格さんがあるのですが、

このうち最短で開催してくれるのがTACさんでした。

1月18日、1月19日に講習があり、修了証は1月27日に交付されます。

価格も18,500円と3社の中では最も安かったです。

もちろん領収書は開業後の経費として落とすため、宛名は無記名にしてもらいました。


修了証をもらえば、あとは県の方へ取引主任者資格登録申請をするだけとなります。申請後、どのくらいで取引主任者証がもらえるのか不明ですが、TACさんの話では、急いでいることをアピールすると、わりかし早く出してくれるそうです。

うーん、最短で開業できるのは何月頃になるのか・・・

この辺はまたおいおい調べてみたいと思います。

とにかく、これからは未知の領域です。

とても楽しみでもあります。

また報告していきますね☆

☆合格発表！！☆

今日は、宅建の合格発表がありましたねー。

自己採点では38点だったので、そこそこ穏やかに合格発表を待つことができたのですが、さすが1年越しの合格発表・・・

事前に、今回の試験の合格ラインが上がっているということを知り、朝からどきどきでした。



今日はここ最近はあまり見かけなかった、とてもいい天気。

去年とおなじように、外回りの現場での携帯での確認。

おそるおそる、あらかじめ登録してあった不動産適正取引機構のサイトで、自分の番号を確認しました。
↓
↓
↓
「やったよー」
（ほんと、こんな感じで小さくガッツポーズしました。）

まっさきに、お義父さんへ吉報をいれましたね。
ようやく、次のステップに進めます。


今年は元旦の1月1日から受験日である10月17日まで、どんなに忙しくても、１分だけでも毎日、宅建の勉強をすることを目標にがんばってきました。
うれしいことに、途中から皆さんの励ましなどもあり、ホントふつうに試験勉強する以上のものを得て、勉強できまきました。
そして、その成果がしっかりと実り、とてもいい一年の締めくくりになりました。いい一年になりそうです。(￣▽+￣*)

あらためて、ありがとうございました。



家に帰ると、郵便局からの不在届けがありました。

明日の夜に再配達してもらいます。たぶん合格証書ですよね。さらに実感がわきそうです。



ようやく自分の中での計画のスタート地点です。
今日は、気持ちよく寝ます。('-^*)/

点灯！！

毎年、しよかなーどうしようかなーと思っていたことがありまして・・・

なにかというと・・








そう、最近近所の家でもみかけるようになってきたLEDイルミネーションです。



今日はとても寒かったんですが、やってみると面白いもんですねー


意外と簡単でハマリそうです(;^_^A。







設置後↓（ただ木に巻きつけてみました）






点灯！！




これ、町内中やるととってもきれいですね。

不動産開業にむけて、今からまず町内にアピールです。



～参考～

LED電球200球のものを使用しました。





夜中じゅう点灯していると近所迷惑かもしれないので、17時～21時だけ点灯してくれるようにしました。
自働で電源ON/OFFしてくれます。

起業形態について（その①）

お久しぶりです！！

今年の宅建試験も終わり、合格発表まで長いですねえ・・・(^o^;)

早く合格発表⇒開業へむけての準備　と早くいきたいところですが・・・


といって、悶々と過ごすことはとても勿体ないので、あいた時間を利用して、ちょこちょこ来年度の起業形態を考えていました。

で、大体の起業形態が固まってきました。では、どういう形態かというとー・・・


来年はお義父さんの個人事業主（青色申告）とします。

最初はこの形態が一番リスクが少ないと感じました。


法人と個人事業主とをかなり比較したのですが、スタートしてみないとわかんないことも多いし、やはりリスク面からみると個人事業主の形態に傾いています。

では、なぜそうしたいか。

↓
↓

（１）法人としての経費に関して

今は株式会社は資本金なしでつくれますが、
法人の形態をとると、かならず発生するのが法人住民税です。これはたとえ赤字でも毎年最低7万円は支払いしなければいけません。

そして、なにより法人の場合の決算や税務申告は、とても複雑そう・・・、税理士さん等に頼まないとできないですねえヽ(;´Д｀)ノ

となると税理士費用が大体20万/年くらいかかります。そうする法人住民税とあわせて、年間27万円が必ず経費として発生していきます。

一応、FP2級までもっていて税のことはとても興味があるのですが、さすがにこれを自分でやるにはとってもハードルが高いです。

ましてやサラリーマンしながらは無理かなと・・・


その点、個人事業主としての青色申告なら、会計ソフトもあることだしできるかなーって思ってます（あまいかな？）

しかも青色申告であれば、青色申告特別控除も最高65万円あるし、またいろいろな経費も計上できるし。

とにかくたくさん経費がかかる初年度は、法人としての節税効果は対して魅力ないかなと。


（２）事務所

不動産業を開く場合に、必要なのが事務所です。

実はこの起業には有利な点がありまして、実は僕はすでに不動産業開業のための事務所をもっています。

どーいうことかというと、昨年7月、住宅を購入したのですが、実は事務所がついている家なんです。ハウスメーカーが、モデルハウスに事務所を設置して営業していたものを購入したからなんですね。（今は主に洗濯の干場としてつかっていますが・・・(;^_^A）
この家を購入を期に宅建の受験を思いつきました。


というわけで、不動産業を開業する上でとてもネックになる事務所賃借費用等がありません。

この場合とてもうれしいのが、僕はお義父さんに事務所を賃貸するカタチをとれます。
お義父さんにとっては賃貸料を経費で落とすこともできます。

そしてサラリーマンである僕も事務所の賃貸費用は不動産所得として青色申告できます。

つまり・・

・お義父さん（青色申告）

〇経費部分
　　
青色申告特別控除(最高)65万円 + 事務所賃借費用84万円（7万円/月として）+（パソコン・ソファー代とか）＝149万+α円

〇収入
売り上げ-経費部分＝売り上げ-（149万+α）

※149万+αまでは非課税。


・雅也（青色申告）
〇経費部分

青色申告特別控除（最高）65万円 + 電気代、水道代など
（※事務所賃料は、電気代、水道代など込みとしています。）

〇収入

家賃収入84万円　-65万円-（電気代、水道代などの経費）≒0円　とすることも可能。

※まあ、家賃収入は電気代、水道代がどれだけかかるかみて、いろいろ設定できるしね。


お義父さんの個人事業主とした形態でも十分たくさん経費計上ができるじゃないかーって思っているのですね。

売り上げ-経費がプラスになってきて、お義父さんに税金がだいぶかかってきた場合、法人化を考えても遅くないのかなと。

そんな悩みがでれば、逆にうれしいですけどね。


また、考えがかわるかもしれませんが、現在の僕の頭の中を整理してみました。

先のことを考えるのは楽しいですね♪

今読んでいる書籍です（数多くの本の中で一番びびっときました）↓






とにかく合格を祈るばかりです！！

コメント多くてびっくりしました。

コメントの多さにびっくりしました。

たくさんの方々、多くのコメント本当にありがとうございました（‐＾▽＾‐）。

一つ一つ丁寧に読ませていただきました。

意外に思うかもしれませんが、自分のブログがそこまで役立っていたとは思っていなかったです。


今回の宅建試験は、自分のタメというよりは、もうすぐ定年を迎えるお義父さんに、定年後もう一度輝ける職について活躍してほしいとの思いで頑張っていました。（今の職は不動産関係ではないのです。）
そして、その頑張りを持続する一つの工夫として、ブログで過去問を攻略して投稿していこうと思ったんです。

はじめは自分の為の投稿でしたが、そのうちたくさんの方から多くのコメントやメッセージを頂け、自分も深く理解できるようになっていきました。そして、何よりこの交流が心地よかったです。ありがとうございました。


昨年、確かに宅建試験に失敗したけど、2度の宅建試験を受験を通して学べたことは、

誰かの為に頑張ることは、自分のことだけに頑張ることに比べて、何倍もの力を発揮できるということです。

そして、それに対し感謝されることは、

自己満足に比べて何倍もの喜びがあるということです。

それを身にもって体験できたことが、今回最も大きな収穫です。

そんな意味でも多くのコメントをもらい、決して自分がやってきたことは無駄ではなかったなと改めて確認できました。（感謝）

あと好き勝手試験勉強させていただいた、家族にも感謝しなければいけませんね。今までの分少しづつ還元していきたいと思います。(￣▽+￣*)


今後は、本気で開業を考えています。

順調にいけば来年4月ごろでしょうか。法人とするかお義父さんの個人事業主とするかまだ未定ですが、

宅建取得後、同じように開業を考えている方にとって、参考になるような内容も載せていけたらと思います。

また、既に開業されている方や税制等に詳しい知識をお持ちの方、随時アドバイスいただけたらうれしいです。

今回コメントいただいた方、また、当ブログをこれまでに見ていただいた方、これから見ていただける方も

これからもどうぞよろしくお願いします(｡-人-｡)

宅建本試験☆結果発表☆

今日、宅建本試験受験してきました。

結果は・・・・・・

権利関係　　６/１４
法令上の制限　　６/８
税・その他　　２/３
宅建業法　　１９/２０
免除　　　　　５/５

合計　３８/５０です

たぶん大丈夫かなーって思ってます。



思えば、昨年宅建試験に失敗し、その後アメブロをはじめて、とても多くの方と交流がもてました。

正直何度も心折れそうでしたが、試験までの長い道のりの中で、モチベーションを維持できたのも、この場があったからです。

この場を借りて、御礼したいと思います。

『ありがとうございました！！』



今日は、試験に行く前、僕の息子（ルカイくん2歳）と合格の約束をして出発しました。

その効果もありましたね、ほっとしています。




この後は、僕のヨメのお父さんと宅建業を開く予定なので・・・

またいろいろと、アドバイスいただけたらと思っています。これからもよろしくお願いしますm(_ _ )m。


今日は疲れたので、寝ることにします。ではおやすみなさい・・・

土地区画整理法

<問>
土地区画整理事業の事業計画について、土地区画整理法の規定に照らして適切か否か答えよ。
市町村が施行する土地区画整理事業について定めるべき事業計画については,施行地区となるべき区域内の宅地の所有者及び借地権者のそれぞれ2/3以上の同意を得なければならない。(宅建過去問H11問23-④）


















<解>×

都道府県に、土地区画整理組合が設立認可を申請しようとする場合には、定款および事業計画について、施行地区となるべき区域内の宅地について所有権を有する全ての者およびその区域内の宅地について借地権を有するすべての者それぞれ2/3以上の同意を得なければならない。


しかし、都道府県や市町村のように、組合以外の者が施行する場合には、そのような規定はない。

免許

<問>

次の事例について、宅地建物取引業法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が,甲県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け,その指示に従わなかった場合で,情状が特に重いときであっても,国土交通大臣は,Aの免許を取り消すことはできない。（宅建過去問H18問45-③)

<解>○

免許取消処分ができるのは、免許権者だけである。

重要事項の説明

<問>

宅地建物取引業者が,宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について説明をする場合について、適切か否か答えよ。
建物の売買の媒介において,売主が瑕疵担保責任を負わない旨の定めをする場合は,その内容について買主に説明しなければならない。（宅建過去問H12問39-②)

<解>×
瑕疵担保責任に関する事項は、重要事項の説明事項とはされていない。

ここ間違えやすいところですよね。しっかり押さえていきましょう!!

時効の中断

<問>
Aは、Bに対し建物を賃貸し、月額10万円の賃料債権を有している。この賃料債権の消滅時効について、民法の規定及び判例に照らして適切か否か答えよ。
Aが、Bに対する賃料債権につき支払督促の申立てをし、さらに期間内に適法に仮執行の宣言の申立てをしたときは、消滅時効は中断する。（宅建過去問H21問3-①)





















<解>〇

時効の中断は、真実の権利関係が客観的に明らかになるような事実が発生した場合に認められます。具体的には次のとおりです。

①裁判上の請求（訴えの提起、支払督促、和解等)
②差押え・仮差押え・仮処分
③催告(裁判外の請求)
④承認

時効中断事由のうち③の催告(裁判外の請求)だけは、他の中断事由と違って、中断の効力が暫定的にしか認められません。催告によって、そのときから一応時効が中断となりますが、6ヵ月以内に①または②の中断手続きをとらないと、中断しなかったことになってしまいます。

催告は、たとえば電話によるものでもかまわないため、事実の現れとしては非常に弱く完全な時効中断事由としてはみとめられないのです。