解体費90万の家が売れた？！ 【動的耐震診断体験談】
東京都目黒区 I 様邸（定年退職し郡山に転居）
２０年前に建売住宅を購入しました。
職場への通勤を考え、都内の物件を購入しました。定年退職したため、生まれ故郷に転居しました。不要となった目黒の住宅を売却しようと不動産会社２社に売却を依頼しました。
その依頼会社の1社ですが耐震診断士ですと言われる人が家を見にこられ、家の外と中を数時間調査し、帰りました。その後の耐震診断の結果は基礎と壁にクラックがあり、地盤沈下もしているので建物の資産価値はありません。更地で売りますので、逆に取り壊し費用が９０万円程かかりますと言われました。
別に私も見た所、確かにリビングは傾斜がありますが、取り壊すほどの状態ではないと思えました。納得ゆかないので、別のもう１社にも確認したところ、動的耐震診断を手配しているのでもう少し待って下さいとの事。
その診断は、全く新しい耐震診断方法で「揺らしてなっとく、動的耐震診断」です。地震を発生させる機械を持ち込み、耐震性を測定する方法ですが耐震補強工事前の評価と補強工事後の評価が出来る唯一の診断方法の動的耐震診断でした。
その時も私が立ち会いましたが、測定は震度１位の地震を起こすと聞いているのですが震度１でも確かによく揺れます。これでは前の業者の報告書にあったとおり取り壊しも仕方がないかなと観念しました。
その時、測定者から以外な言葉が。
「それなりに、なかなかいいね！」
その言葉の意味ですが、実は１Fは１２帖の内部の耐力壁無しのリビングキッチンとトイレ、浴室のみの間取りです。その１階に２階と小屋裏ロフトの荷重がかかりユラユラ揺れていました。つまり、１Fのリビングのキッチンを対面キッチンに直し、その対面にした所に耐力壁を１枚設けると、改善出来ると言う内容でした。
又、基礎、壁のクラックの深さも確認し致命傷では無い事が判明。地盤沈下と思われた内容は床ネタが外れていた事が原因と判りました。つまり、取り壊す必要が全くないとの結果です。
その結果をもとに、私は耐震補強工事をせずに売却しました。当初、解体費用が９０万円かかる所が、不要となり、なおかつ建物に値段がついています。相談する人によって数百万円も値段が変わるのですね。
これで、ちょっと贅沢な老後が送れるかな？
なぜ耐震補強工事をしなかったかと言うと動的耐震診断をすすめてくれた不動産会社の人から教えてもらいましたが、測定した報告書を私の家を購入する購入者に差し上げ、その内容で耐震補強工事をすると、補助金が出るそうです。
その耐震工事の時に再度、効果測定をすると、家歴書になるんですよ。新たに購入した人が、又、売却する事があると、その一連の報告書が家歴書となり、又、値段の差がでる時代になるそうです。
家を売却しようかと考えている人、中古住宅を購入しようと考えている人へ私からのワンポイントアドバイスです。
神社仏閣の耐震診断
神社仏閣の耐震対策は大丈夫 富山県
「揺らしてなっとく、動的耐震診断」の問い合わせがありました。
HPに記載している自社で活動出来る営業エリアは１都３県です。その他の地域は協力して頂ける方がいらっしゃれば測定可能です。
その事をお伝えしたところ、５年程前から動的耐震診断を研究していて十分に理解した上での問い合わせだとの事。
お話を聞いてみると、神社仏閣の耐震診断と補強工事を実際に施工している富山県の工務店さんです。富山県でも石川県と隣接している地域の方で金沢の神社仏閣や、京都府の神社仏閣の工事をしていますとの事。
その測定は東京や京都の有名な大学と協力して測定しるそうです。しかし、測定機械も少なく、老朽化していて、需要に追い付かない状況です。
現在、私が行っている測定は２次元解析（平面解析）の２点測定（センサー２か所）ですが、３次元解析（立体解析）の８点測定（センサー８か所）を求められています。
物理的には可能ですが、診断理論が難しい・・・ 頑張ります。
動的耐震診断の失敗談２
お隣の奥様にご説明をさせて頂いた時、その逆隣のご主人が出てこられました。
そのご主人も洗濯物が妙に揺れていたりして不思議に思っていらっしゃったとの事。
非常に厳しいお言葉で
「ただちに測定を止めて下さい！ 壁に亀裂でも入ったらどうするのですか？」
とおっしゃられました。
測定を中止し、普段、カタログ等で客様に説明する内容をカタログと測定機械を使用しご説明。
通常、震度１～１．５で測定しますが、震度１以上はパワーを上げない事をお約束しました。
外に出て、測定物件の外壁もクラックが入っていない事もご覧頂き、測定再開をしました。
この住宅のオーナーさんは中古住宅を購入されたばかりの方で、未だ入居されていません。
入居前から私のせいでご近所関係に亀裂が入ると大変と思い、誠心誠意ご理解をお願いしました。
帰りがけ、そのご主人にも再度、お詫びのご挨拶にお伺いしたところ、ニコニコ顔で出てこられ「お隣の耐震補強工事をする内容と金額を教えてね」とのご依頼。
実は、間取りが全部同じらしいのです。
ある程度の金額はお伝えしてもいいのですがいくら間取りが同じでも診断結果と工事計画書には個人情報満載です。
結局は、私どもを信頼して頂き、個別の想定物件として概算見積金額をお伝えする事で納得頂きました。