事務所にいると電話がかかってきました
飲食店舗「解約届をだしたいのですが」
私「はい、わかりました」
解約はよくある事、退店のタイミングや原状回復の話をします
打ち合わせで店舗に伺う日を調整しながら
別の事も考えていました
・・・・・・・
ブログの読者の方はご存じの通り、私は２代目です
２代目として事業の拡大・維持に奮闘してますが、同時に撤退戦も行わなければいけません
親父の代の古い物件や問題のある物件をどうするか
（昭和４０年代築の建物も複数棟あります）
今回の退店を言われた建物ですが
当社で唯一の借地物件
（他にも１件、地上権という物件も所有してます）
この建物、店舗が１件とワンルーム９件と小さな建物です
ちなみにですが
私「なんでこんな物件を購入したの」
（購入したのは平成１７年）
親父「安いと思って何も考えんと購入したら借地やった」
私「・・・・・・」
なんじゃそりゃ
この物件の借地契約の借地料ですが
年間借地料＝土地の評価額×〇％という契約
当初は建物から得られる収入で借地料を支払いお金が余りましたが
昨今は土地の評価額が凄い勢いでアップ、賃料はダダ下がりのため
終始については、ほぼトントン
建物の管理リスクを考えると当社としてはお荷物物件になってます
（本当に無駄な労力です）
今回を機にあらためて借地契約を確認します
借地契約の締結は昭和５７年（１９８２年）、期間３０年（２０１２年まで）の契約をしてます
（旧借地法です）
私「こんな物件をよく平成１７年（２００５年）に買ったな」
借地期間が満了するタイミングで何も言われなかったので期間は更新されてます
次に建物謄本を確認
私「鉄骨造・４階建て」
念のため弁護士さんに契約書と謄本をメールで送信
弁護士「鉄骨だと非堅固なので２０年の延長ですね」
私「え～と、そしたら２０３２年までですかね」
弁護士「そうなりますね」
弁護士さんに鉄骨は堅固な建物（３０年延長）にならないか確認しますが、難しい方向で考えた方が良いと言われました
土地の所有者さんとの協議次第では２０年ではなく３０年に延長が可能かもしれませんが
もう潮時です
今後、協議をしていきますが店舗さんが退転されたのはいいきっかけです
建物解体の準備も必要です
・・・・・・・
借地の物件ですが、あまり好みではありません
物件購入時の借入の返済は終わってますが、入居率に関係なく借地料を支払わないといけません
（当たり前ですが）
固定費（借地料）が高いため、建物残存期間は上手く運用しないといけません
ただ、借地でも事業する立地なので借地の物件は好立地物件も多数あります
・・・・・・・
古い建物については、賃貸借契約を順次
定期借家契約に変更していってます
売りたい物件がいくつかあるので親父に相談しました
（会社の実印は親父が離さないので許可がいります）
親父「いいか、物件を売るのは没落の始まりや、物件を売った会社は大体が倒産してる」
それは、余裕がなくなって売ってる会社でしょ、当社と状況が違いますよ
逆にお荷物になって困ってるんですが
親父が生きてる間は色々と難しい
とりあえず、定期借家契約への変更を頑張ります
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