続きです
税理士さんとの打ち合わせで、物件について相談します
私「これが資金計画書と収支計算、どう思いますか」
（見せたのは１３億６千万で入札した場合）
税理士「まあ、土地が一体になれば１種２００万で計算しても２０億超になるので、いい投資じゃないですか」
（周辺相場だと２００万は超えてます、銀行からは２５億くらいと言われてます）
私「それは将来の開発の話であって、今この時点での収支がマイナスなんですよ」
税理士「でも、マイナスっていっても１８００万、月額だと１５０万ですよね、TAIさんの事業規模からいうと些事なんじゃないんですか？」
いやいや、間違えてますよ、今まではそうですが金利の上昇・工事価格の上昇・色んな経費の増額
その割には上がらない賃料、増える修繕工事、将来の人口減少
楽観できる要素は一つもないです
それに、このマイナスは満室想定です、PMも頼まず自主管理での試算、ようはパチパチです
私「ちょっと動きます」
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BM（ビルメンテナンス）を依頼してる業者さんに一斉にメールを送ります
『定期清掃の見直し、昨今の物価高対策として定期清掃を見直します、具体的には・・・』
ビルの日常清掃費を削減するとビルが荒れます
指示したのは、例えばですが年間４回の窓清掃を３回、年間６回の床ワックス清掃を４回に変更など
一つ一つの削減額は少ないですが、対象の建物数が多いのでそれなりの削減額になります
BM「頻度が下がったことでテナントさんからクレームきたらどうしますか？」
私「じゃあ、賃料にその分反映（値上げ）していいですかって回答してください、何かあれば私まで連絡ください」
削減するのは過剰スペック分、納得してくれると思います
・・・・・・・
金融機関と面談
私「なんかいい融資はないですか」
金融機関A「これはどうですか、事業承継に伴う金利減免融資」
（こういう趣旨のローンがありました）
私は７社経営してます、一番大きい会社の代表は私、他の会社の株も大半は私が所有してますが
今回購入予定の会社の代表は親父のまま（株は１００％私）
代表譲渡を嫌がったのでそのままにしておきましたが、承継することで金利減免が受けれると言われました
私「金利はどうなります」
金融機関A「当初は２．３％で考えてましたが、このローンだと１．７％の全期間固定（２０年）になります」
借入額が大きいので、これはいい話です
私「わかった、それでいく」（即答）
金融機関A「わかりました、これで稟議を準備します、融資金額はどうしましょうか」
私「ちょっと待ってください」
今回は銀行２行の協調融資の予定です、もう１行の金融機関に電話をします
（総額が多いので、色んな事情で協調になりました）
私「今回の案件ですが、金利はどれくらいになります？」
金融機関B「変動の２．０５％です」
日銀の利上げを受けての金利です
私「わかりました、ここで相談ですが・・・」
私が言ったのは、当初は融資額が半分づつの予定でしたが
私「御行が３分の１、もう１行が３分の２で融資組をします」
金融機関B「えっ、なんでですか、もう少しシェアはもらえませんか」
事情を説明し
私「経済合理性から考えての結論です、買えないと意味がないでしょ」
金融機関B「・・・わかりました」
まあ、ゼロになるよりはましと判断したようです
そして、金融機関Ａには
私「２０年返済で最初の１年は利払いだけ、元金は１９年で返済でお願いできますか」
購入当初は改装からスタートします、商品になり家賃が入る迄１年はかかります
当初の返済が重いので、１年目の元金返済負担を失くしました
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そして、件数は少ないですが、当社のオフィスを管理してる各PM会社に連絡
私「賃料の５％アップ交渉を開始してください」
ちょっと微妙かもと思ってた賃貸借契約、可能性のあるテナントさんをピックアップし交渉を開始してもらいます、上手くいけば今年の９月から賃料がアップします
自主管理物件も
私「俺がやるしかないもんな～」
家賃の安い物件から順次賃料上げの手紙をだしていきます
物件入札をきっかけに私の切迫感に火がつき、色んな対策を行います
長くなりました、続きます
