不動産オーナーの所得税Ｑ＆Ａ ②

【Q】
青色申告はいつまでに提出すれば、その年の申告は青色申告となるのですか。

【A】
その年の３月１５日までが提出期限となります。
なお、全く新たに不動産投資をする場合は、貸し付けた日から２ヵ月までが提出期限となります。

【Q】
青色申告控除には１０万円控除と６５万円控除があるそうですが、６５万円控除ができる事業の規模を教えて下さい。

【A】
おおむね５棟１０室が事業的規模といわれ、６５万円控除の対象となります。なお、駐車場のみの場合は５０台といわれています。
６５万円控除を受けるには複式簿記の経理が要件となります。
事業的規模以外の小規模の場合は、１０万円控除となります。


【Q】
妻が不動産の管理を手伝っているのですが、青色申告をすれば給料が必要経費になるのですか。できるケース、できないケースを教えて下さい。

【A】
Ｑ７の事業的規模であれば、「青色事業専従者給与に関する届出書」を開始しようとする年の３月１５日までに提出して、届出書に記載された金額の範囲内であれば青色事業専従者給与として必要経費になります。

なお、できないケースとしては、

① アパートの室数が７室で事業的規模でないケース
② 届出書を提出していないケース
③ 他にパート収入があり、専ら事業に専従したと認められないケース


【Q】
青色事業専従者給与としてはどれ位が適正ですか。

【A】
事業の規模にもよりますが、専ら事業に従事するのですから＠９００×４０時間×４週間＝１４４,０００
月額１５万円は認められると思います。なお他に、パート収入があると専ら従事したことにならないので、青色事業専従者給与そのものが否認されることもあります。
平均額は月額２０万円、年額２４０万円、上限額は収入の２０％位です。なお、申告した人の不動産所得の金額が青色事業専従者給与を上回っているのが普通です。
また、不動産の所有者が長期の療養中であったり、高齢で介護が必要な場合、子が青色事業専従者になることも多く、この場合には財産管理や実質的に後見人の役割もあるので、その旨を反映して青色事業専従者給与を届け出れば、申告した人の不動産所得の全額と同額であっても認められるものと考えます。

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不動産オーナーの所得税Ｑ＆Ａ

【Q】
いわゆる前家賃はいつ計上するのが正しいのですか。

【A】
不動産賃貸契約は慣習上、家賃の支払日を前月末日とする、いわゆる前家賃となっています。
不動産所得の総収入金額に計上すべき時期は、支払が定められている日ですから、翌年の１月分の家賃は前年の１２月までに支払を受けることになりますので、翌年の１月分まで計上するのが正しいのです。
つまり１２月中に入金された分まではその年の総収入金額とします。

【Q】
不動産購入時の節税のポイントを教えて下さい。

【A】
① 取得価額になる経費と必要経費になる経費をよく理解する。
② 建物と建物附属設備を区分し、できるだけ短い耐用年数で償却する。鉄骨・鉄筋コンクリートの競売物件は見積って区分すればよい。
③ 建物附属設備、構築物は定率法を選択する。
④ ３０万円未満の少額減価償却資産を１年で減価償却する。
⑤ 競売物件のような中古資産であれば簡便法を適用して短い耐用年数にする。

【Q】
不動産購入時の費用について教えて下さい。

【A】
・必要経費になるのは、登記手数料・不動産取得税
・取得費になり、必要経費にならないのは、仲介手数料と固定資産税。なお競売の場合は、固定資産税の精算はありません。
・競売時の預り敷金は負債として計上します。必要経費にしたり、取得価額から差し引くことはできません。

【Q】
利息の取扱いについて教えて下さい。

【A】
建築期間中の利息は、はじめての不動産投資と既に貸し付けている場合とでは取扱いが違います。
・必要経費になるケース
　すでに不動産を貸している場合、例えばワンルームマンションを貸している人が更に１０室のアパート購入する場合
・取得費に加算するケース
　サラリーマンが土地を購入しアパートを建てるように初めての不動産投資をする場合

【Q】
マンションの修繕積立金は必要経費になりますか。

【A】
なります。修繕積立金は以下の４つの要件を満たしているからです。
① 区分所有者は管理組合に支払義務を負っていること
② 管理組合は返還義務を有しないこと
③ 管理組合は修繕の他に流用しないこと
④ 修繕積立金は長期修繕計画に基づき合理的に計算されていること
通常、マンションの修繕積立金は上記の４つの要件を満たしていますので、余程特別の事情がない限り必要経費になります。

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会社設立の税制上のメリット

◆車両の減価償却は１００％
個人事業主の減価償却では、事業用と私用の割合を考慮しなければなりません。例えば、乗用車をビジネスと私用に使っているときは、８０％、５０％など事業に使用している割合で減価償却費を計算します。
個人事業主でも時々は遊んだりして仕事はしないのが普通ですから、週に土日を休みとすると７０％位となります。
税務調査の場では、「○○さん、いつもお仕事で大変でしょうけれども、土日はどうされているんですか」など、「お子さんの学校の送り迎えはどうされているんですか」など、和やかな会話のやりとりのうちに車の使用割合がチェックされます。
土日をプライベートに使っていれば７０％程度、奥さん子供さんの利用状況も考慮されると、事業用の割合が税務上問題にされることが個人事業主では多いのです。
けれども会社であれば、車両の減価償却費は１００％認められるでしょう。

◆会社の減価償却方法は定率法が原則
減価償却の方法は、建物を除いて、会社では定率法が原則となります。
個人事業主の場合は、届出書を提出しないと原価償却の方法は、定額法となります。
会社では、届出をしなくても有利な定率法が自動的に選択されますので、減価償却については個人事業主よりも会社の方が有利であるといえます。
なお、個人事業主が定額法から定率法に変更しようとするときは、変更しようとする年の３月１５日までに、その旨及び変更しようとする理由を記載した申請書を税務署に提出しなければなりません。

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