【Q】
いわゆる前家賃はいつ計上するのが正しいのですか。
【A】
不動産賃貸契約は慣習上、家賃の支払日を前月末日とする、いわゆる前家賃となっています。
不動産所得の総収入金額に計上すべき時期は、支払が定められている日ですから、翌年の１月分の家賃は前年の１２月までに支払を受けることになりますので、翌年の１月分まで計上するのが正しいのです。
つまり１２月中に入金された分まではその年の総収入金額とします。
【Q】
不動産購入時の節税のポイントを教えて下さい。
【A】
① 取得価額になる経費と必要経費になる経費をよく理解する。
② 建物と建物附属設備を区分し、できるだけ短い耐用年数で償却する。鉄骨・鉄筋コンクリートの競売物件は見積って区分すればよい。
③ 建物附属設備、構築物は定率法を選択する。
④ ３０万円未満の少額減価償却資産を１年で減価償却する。
⑤ 競売物件のような中古資産であれば簡便法を適用して短い耐用年数にする。
【Q】
不動産購入時の費用について教えて下さい。
【A】
・必要経費になるのは、登記手数料・不動産取得税
・取得費になり、必要経費にならないのは、仲介手数料と固定資産税。なお競売の場合は、固定資産税の精算はありません。
・競売時の預り敷金は負債として計上します。必要経費にしたり、取得価額から差し引くことはできません。
【Q】
利息の取扱いについて教えて下さい。
【A】
建築期間中の利息は、はじめての不動産投資と既に貸し付けている場合とでは取扱いが違います。
・必要経費になるケース
すでに不動産を貸している場合、例えばワンルームマンションを貸している人が更に１０室のアパート購入する場合
・取得費に加算するケース
サラリーマンが土地を購入しアパートを建てるように初めての不動産投資をする場合
【Q】
マンションの修繕積立金は必要経費になりますか。
【A】
なります。修繕積立金は以下の４つの要件を満たしているからです。
① 区分所有者は管理組合に支払義務を負っていること
② 管理組合は返還義務を有しないこと
③ 管理組合は修繕の他に流用しないこと
④ 修繕積立金は長期修繕計画に基づき合理的に計算されていること
通常、マンションの修繕積立金は上記の４つの要件を満たしていますので、余程特別の事情がない限り必要経費になります。
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