【定義】
継続的に業務を行える施設を有する場所
宅建業についての契約締結権限を有する使用人が置かれている場所
【要件】
（1）標識 必ず掲示
（2）取引主任者 各事務所ごとに5人に1人以上の割合で成年である専任の取引主任者が必要
⇒ 欠員が生じた場合は2週間以内に補充。補充しない場合は業務停止処分を受けることもある
⇒ 専任＝常勤 監視役は専任の取引主任者になれない
（3）従業者名簿 10年間の保存期間
（4）帳簿 各事務所ごとに5年間の保存期間
（5）報酬額の掲示
○営業に関して成年者と同一の能力を有しない未成年者で、
法定代理人が下記のどれかに当てはまる場合
① 成年被後見人、被保佐人、復権を得ていない破産者（復権を得れば直ちに可）
② 禁固、懲役に処せられた者
③ 宅建業法違反で罰金に処された者
④ 暴力団系（背任、暴力団新法違反など）の犯罪で罰金に処された者
⇒ 執行終了後5年間は駄目
⑤
ａ．不正手段で免許を取得した場合
ｂ．行政停止処分に違反した場合
ｃ．業務停止処分事由にあたり情状が特に重い場合
⇒ 免許取り消しから5年間はダメ
⑥ ⑤の事由からかけこみ廃業を行った元業者
⇒ 廃業などの届出から5年間はダメ
⑦ ⑤⑥の場合に聴聞の公示前60日以内にその業者の役員だったもの
⇒ 期間は上記と同じ
⑧ 役員か政令で定める使用人の中に②～⑦の当てはまる人がいる場合
⇒ 会社もダメ
【条件】
○一定の事項に変更が生じた場合
○業者が業者でなくなる場合
【変更での届出】
○名称・商号
○事務所の所在地
○役員と政令で定める使用人
○取引主任者の氏名
⇒明治の役者
届出は30日以内。
国土交通大臣に届出を出すときは知事経由。
【業者が業者でなくなる】
○死亡（相続人）
○合併（消滅する会社の代表役員だったもの）
○破産（破産管財人）届出の時
○解散（精算人）届出の時
○廃業（代表役員）届出の時
○免許の交付者
知事 ← 一つの都道府県のみに事務所を設置
国土交通大臣 ← 二つ以上の都道府県に事務所を設置
○支店と本店
本店で宅建業をやっていなくても支店がやっていたら本店も宅建業をやっているとみなされる。
○個人と法人
別個の免許が必要
○免許の有効期限
５年。有効期間の満了の日の９０日前から30日前までの間
○相続人
業者が生前締結していた契約のみ、一般系承認（相続人）を宅建業者とみなし、免許なしで取引をやり遂げることが出来る。
○宅地とは、
今現在、道路、公園等の公共施設用地以外の土地。
○建物とは、
マンションの一室などの建物の一部も建物。
○ 取引とは、(=免許がないと出来ない)
自ら 代理 媒介
売買 ○ ○ ○
交換 ○ ○ ○
賃借 × ○ ○
○契約締結権限
代理 ⇒ あり
媒介 ⇒ なし
○業とは、
不特定多数に、反復継続して取引を行うこと
※代理人の行った取引は依頼人に帰属する。
○例外（免許がなくても取引可）
①国
②地方公共団体
③信託銀行
④信託会社