自ら売主の8つの制限 （クーリング・オフ）

【要件】

Ⅰ　業者が「自ら売主」

Ⅱ　買い主が素人（業者間には適用なし）

【場所】

接待などで判断力を低下させて意思表示させないために

特定の場所以外で意思表示した場合はクーリング・オフが出来る。

特定の場所　⇒　クーリング・オフできない

①事務所

②事務所以外の場所で、継続的に業務を行うことが出来る施設があり、

専任の取引主任者の設置義務がある場所

　※意思表示した時に取引主任者が不在だったとしても問題なし

③一団（10以上）の宅地建物の分譲を行う土地に定着する案内所で、

選任の取引主任者の設置義務がある場所

　テント張り　⇒　定着していないためクーリングオフできる

　モデルルーム　⇒　問題なし

　届出を欠く案内所　⇒　土地に定着していれば問題ない

④代理人の①～③の場所

⑤買主が自ら申し出た場合の自宅・勤務先

【申し込みと契約】　

意思表示には申し込み（買いたいという買主側の意思）と

承諾（了解しましたという売主側のの意思）が合致して契約が成立する。

クーリングオフは買主保護の法律なので「申し込み」の場所にて、

クーリングオフの成否は申し込みした場所に左右される。

【期間】

クーリング・オフができることを業者から書面で告げられた日から8日間。

ただし、クーリングオフは義務ではない。

その他の要件

買主側が、①宅地建物の引渡しを受け、②代金全額を支払う

【クーリングオフの方法】

○書面にて行う

○買主が書面を発したとき効力を発揮

○契約はなかったことになるので、手付金などを受け取った場合、

速やかに返還しなくてはならない。

○契約の取り消しで受けた損害は業者が負担。

損害賠償や違約金を請求してはいけない。

報酬額の制限 （賃貸）

【基本】

一か月分の借賃額が限度

　媒介　⇒　両者から

　代理　⇒　依頼人から（相手側の承諾があれば可）

【権利金の特則】

非居住用建物・土地は権利金の額を売買価格とみなしてよい

※権利金とは

　賃借権設定の対価として支払われるお金で、返還されないもののこと

使用貸借（基本タダ）の場合も同様に算出。

【消費税】

居住用建物と宅地（非居住用含む）には、課税されない。

非居住用建物には、課税される。

【その他】

広告等の必要経費は、報酬に含まれる。

が、依頼者から特に頼まれてやった広告については、

別途要求できる。

限度額を超えた報酬を受け取ると業務停止処分。

受け取らなくても、不当に高額な報酬を要求したら業務停止処分。

業者間にも適用される。

【まとめ】

居住用建物は、

　売買・交換では消費税が付き、

　賃貸借では付かない。

　権利金の特則も付かない。

非居住用建物は、

　売買・交換、

　賃貸借、での消費税が付き、

　権利金の特則も付く。

宅地は、

　消費税が付かないが、

　権利金の特則が付く。

報酬額の制限 （売買・媒介、交換）

【基本】

依頼人の一方から受け取ることが出来る報酬額の限度

●200万円以下　⇒　5％

●200万円超～400万円以下　⇒　4％＋2万円

●400万円超　⇒　3％＋6万円

媒介　⇒　両方から

代理　⇒　上記の限度額の2倍を依頼人から

※相手側からの承諾があれば報酬を受け取れるが

　合算が上記限度額の2倍以内でなくてはいけない

交換の媒介・代理　⇒　

　差額がなければ、上記の限度額。

　差額があれば、高いほうの価格を基準とする。

【消費税】

●消費税は、

　土地の売買・交換には課税されない

　建物の売買・交換には課税される

●その消費税分を報酬額に上乗せすることが出来る。

　その上乗せできる額は、

　課税業者　⇒　報酬額×5％

　免税業者　⇒　報酬額×2.5％

※上乗せ分は消費税のかからない土地の媒介・交換にも上乗せできる

【複数の業者】

1つの取引に複数の業者がかかわった場合は、

1つの取引で受け取れる報酬額と同額。

業者が増えると一社あたりの取り分は減る。

媒介、代理契約

【媒介契約（代理契約）の種類】

①一般媒介契約

　⇒　複数の業者と契約を行える

②専任媒介契約

　⇒　一つの業者のみ

③専属専任媒介契約

　⇒　②に、自己発見取引の特約を設けたもの

1.他の業者に二股をかけてもいいか？

　⇒　①○　②×　③×

2.自己発見取引を行ってよいか？

　⇒　①○　②○　③×

3.有効期限

　⇒　①無制限　②3ヶ月以内（特約不可）　③②と同様

※契約の更新は可能だが依頼者からの申し出が不可欠。

　申し込みなしで更新。とする特約は無効。

4.業務処理状況の報告義務

　⇒　①なし　②2週間に1回以上（口頭でOK）　③1週間に1回以上（口頭でOK）

5.指定流通機構への登録義務

　⇒　①なし　②媒介契約締結の日から7日以内　③媒介契約締結の日から5日以内

※休業日は算入しない

※指定流通機構に登録すると登録済書が発行される。

　依頼者に遅滞なく引き渡さなければならない。

※指定流通機構に登録した場合、

　契約成立後、その①年月日、②取引価格を機構に遅滞なく通知しなければならない。

【媒介、代理契約書】

「売買・交換」の媒介契約が成立したら遅滞なく、

業者の記名押印された媒介契約書を交付しなくてはいけない。

媒介契約書は業者間でも省略することは出来ず、

違反した場合、業務停止処分を受ける。

【媒介契約の記載事項】

●物件について

①所在

②売買価格

※業者は売買契約について意見を述べるときは、

　意見だけでなく、根拠を示さなくてはいけない。

　根拠は業者側から自主的に示さなければ違法となる。

　根拠の説明は取引主任者以外の者でも可能

●媒介契約自体について

①種類（一般か専任か専属専任か？）

②有効期間

③解除に関する事項

④媒介契約違反の場合の措置

⑤標準媒介契約約款に基づくか否か

　⇒　国土交通省が定めた雛形に基づくかどうか。基づかない場合は基づかないと記載。

●報酬

　例、売買価格×3.15％＋63.000円。

※消費税分を含んだ総額表示

●指定流通機構への登録に関する事項

登録する指定流通機構の名称等を書く。

業務上の規制 ２

【誇大広告の禁止】

①所在、規模、形質（物件）

②現在または将来の「環境、利用の制限、交通」（環境）

③代金の額や融資の斡旋（代金）

上記について、

Ａ、著しく事実に相違する表示

Ｂ、事実より著しく優良・有利と誤解されるような表示

をしてはいけない。

違反すると業務停止処分。

※「業者の予想」と注釈がついていてもダメ

　「実害」が発生してなくてもダメ

【取引態様明示義務】

ａ、広告をするとき明示

ｂ、注文を受けたら遅滞なく明示

○依頼主の要請があってもダメ

　違反したら業務停止処分

○広告を見た人でも注文があったら重ねて明示

○自主的に

○口頭で問題なし

○業者間でも明示

【未完成物件についての「広告」「契約」時期の制限】

宅地確認（建物の場合）、開発許可（宅地の場合）などの後でなければ広告・契約をしてはいけない

例外

賃貸の代理・媒介、契約は大丈夫

「建築確認申請中」や「建築確認を受けていないから売買契約は建築確認後でなければできません」などの注釈があってもダメ。

宅地確認や開発許可以外

　⇒　許可がなくても建築や造成できるのなら許可などの前でも問題ない。と考える。