不動産投資における「空室率」というリスク
賃貸不動産を所有している人にとって、
何よりも避けたいのが「空室」です。
空室は１円もお金を生まないからです。
１棟モノの賃貸不動産を所有している人で
あれば、自分なりの「許容できる空室率」を
計算しているものですが、世間一般的には
「空室率２０％ライン」が事業の良し悪しを
分ける判断基準の目安として用いられて
いるような気がします。
仮に１棟２０戸の所有不動産を持っている
とき、空室率２０％というのは単純に「１ヶ月
当たり空室を許容できるのは４戸まで・・・」
というよりも、次のように考えるほうがベター
です。
年間貸出可能個数＝２０戸×１２ヶ月
＝２４０戸・・・に対して空室率２０％という
ことは、２４０戸×２０％＝４８戸（年間）。
年間４８戸の空室まで許容できる・・・と考え、
それを具体的なパターンに当てはめると、
概ねこうなります。
全２０戸中
１． ４戸が１２ヶ月間空室だった
２． ６戸が８ヶ月間空室だった
３． ８戸が６ヶ月間空室だった
４． １２戸が４ヶ月間空室だった
・・・・・・・・・・・・
「１」のケースのように、４戸が１２ヶ月間
（＝１年間）空室のままで推移するなんて
ことはほとんど考えにくいですが、仮にもし
そうだとしたら残りの１２戸が継続してずっと
埋まっているともなかなか思えにくいです。
すると、よほど管理体制に問題がある！・・・
のかもしれません。
また、「４」のケースのように２０戸中１２戸が
空室になるというのも考えにくいことで、
なぜなら、そんなに空室だったものが
わずか４ヶ月で早々に入居者がつくとは
思えないからです。
つまり、空室率２０％というのは、投資効果
をシビアに見る／あえて少なめにリターンを
計算・シミュレーションする」という意味では
良いのですが、実際にはかなり高めの空室
率のような気がします。
実際には、２０戸もあれば空室率は１０％～
５％くらいで推移するのではないか？・・・と
思います。
戸数が増えていけばいくほど、空室率は
低めのシミュレーションで間に合うように
なっていきます。
それだけリスクが低減していくわけです。
数の論理です。
空室リスクを恐れて安全性を重視するのは
良いことですが、かと言ってリスクを恐れて
何も行動しないのはうまくありません。
今の例で言えば「所有物件数が増えるほど
に空室リスクは遠のいていく」と考えれば、
リスクに立ち向かっていくこと（＝所有物件の
数を増やすこと）が対策法です。
恐怖や不安というのは、怖れてまともに注視
しようとしないからいつまで経っても恐怖や
不安のままですが、勇気を出してそこに
向かっていくと「恐怖や不安だと思っていた
もの」の正体が見えて、案外とそれらの感情
が吹き飛んでしまうことがよくあります。
リスクから逃げるのではなく、立ち向かえ！
・・・です。
空室率に意識を囚われて怖がるのではなく、
むしろ入居率のほうに意識を向けてワクワク
していく姿勢が良いと思います。
空室率２０％（年間）で計算するのは決して
間違いではありませんが、実際には１０％
（年間）くらいで見ておくくらいでちょうど良い
ような気がします。
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