親が死んだ。農地の相続登記をしなければならなくなる。
業者に頼んだら、30万円くらいかかると！
自分で登記したら、
1 登録免許税・・・実費
2 証明書の発行手数料・・・実費
3 場合により郵送代・・・実費
以上の実費で済む。金額的に大きいものは登録免許税だろう。その金額の計算の仕方はネット検索すると出てくる。
やること・・・登記に必要な書類作り、証明書類を集める。
1 遺産分割協議書
2 登記申請書
3 相続関係図
4 証明書類
3の相続関係図は必須ではないらしいが、作って提出できればある程度証明書が戻ってくる。
◎相続に必要な証明書は、役所から交付してもらう。◎
1 被相続人の生まれてから死ぬまでの戸籍謄本類
改製原戸籍（被相続人の生まれた時の戸籍、つまり、被相続人の親の代の戸籍）と改製原戸籍（縦書きの戸籍謄本と呼ばれる）≪これは要するに、死んだ被相続人の親の戸籍も必要。自分から見て祖父母の代の戸籍のこと。当方の場合は除籍謄本だったか。≫
戸籍謄本（横書きの戸籍謄本と呼ばれる、新しい戸籍謄本、自分と被相続人とほかの相続人が証明される）
除籍謄本（重複した言い方になるが、被相続人の親の代の戸籍で除籍されたものを証明するもの）
戸籍謄本の附票
被相続人の本籍を記載した住民票（死亡時点のもの）
被相続人の住民票で除票と呼ばれるもの
2 相続人の証明書・・・相続人全員
印鑑証明書
戸籍謄本（個人事項証明書）
3 不動産を相続する相続人の証明書・・・財産をもらう相続人
住民票
戸籍謄本には、全部事項証明書と個人事項証明書の二つがある。
4 相続する不動産の証明書
固定資産評価証明書（土地だけなら土地だけを申請して交付してもらう。）
以上が役所から取り寄せる必要書類。それと作成した書類を（遺産分割協議書、登記申請書、相続関係図）法務局に持って行って登記申請する。書類などに不備がなければその場で受理される。登録免許税分はその場で印紙代を支払って印紙を貼り付ける。
登記申請書の形式は、相続による所有権移転登記だから、その様式の申請書のPDFなどをネットでダウンロードする。財産分与や売買譲渡とは異なる。
登記申請書は法務局のページからダウンロードして印刷する。
ダウンロードした登記申請書に追加する部分は、遺産分割するもの。当然、固定資産評価証明書の所在地 地目 面積の記載内容と一致している必要がある。
なお、宅地については小数点2位まで書く必要がある。
ダウンロードした登記申請書に書き込んで印刷する。ワードで行うと簡単にできる。
プリンターにかけて印刷する。
◎ほかの相続人との協議、書類作成◎
これはほかの相続人との協議なしにはできない。電話でも何でもいいが、結果的にほかの相続人から実印捺印と住所氏名を記載してもらい、遺産分割協議書を作成する。私の場合は捺印も住所氏名の記載もほかの相続人にやってもらった。
葬儀中に親族が集まったところではやりにくい。葬儀後に行うことになるから遺産分割協議書の作成は、すべての相続人が近くなら車で遺産分割協議書を持って行って書いてもらえばいいが、遠くの相続人なら郵送が一番いい。印鑑証明書と戸籍の個人証明書（戸籍抄本）はそれぞれの相続人に任せる。遠くなら郵送でも使える。
遺産分割協議書だが、右上に訂正印用の捺印を相続人全員行ったほうがいいかも。間違えなければいいが、間違えていた場合、その方式の訂正印で訂正可能となる話だ。訂正せずにあらためて書き直すことでもいいかもしれないが、ほかの相続人から怒号も覚悟しなければならないだろう・・・実際、間違っていた時はショックだったが、なんとか書き直しに協力してくれた。
遺産分割協議書も固定資産評価証明書も、相続対象の所在地、地目、面積を書く。
◎相続関係◎・・・エクセルで作成した。
相続する人だけ相続と表示、相続しない相続人は≪分割≫と書く。
あと難しい点は、固定資産評価証明書に記載されている≪評価額≫の合計から登録免許税を計算する点。これは相続による所有権移転とほかの所有権移転では税率が異なる。1000分の4が相続による所有権移転登記の登録免許税。
法務局が申請書を受理する時点で収入印紙を買って別書類に貼り付ける。それと免許証での本人確認が行われる。
◎ほかの相続方法◎
もし、死後、相続でいざこざを予想するなら、親がぴんぴんしているうちに、生前贈与と納税猶予をやったほうがいい。納税猶予の状態はかなり厳しい制約がある。贈与税を払えば猶予の状態にはならないが。法務局、農業委員会、税務署が相手。農業委員会の「許可指令」が決め手だが。
相続は、均分相続が前提だから、遺言があっても相続人には遺留分がある。それに遺言書は、裁判所の検認があって効力がある。親が遺言で土地を相続させようとしても、ほかの相続人には遺留分を請求する権利がある。・・・遺言だと多分半分だけ所有権の移転ができると思う。（親がそうだった。興味津々で書類を見たが。）
遺産分割で対立すると、結果的には裁判所での調停しかないだろう。そこまでやるにはかなり時間も手間も取られる。裁判所を使わないでうまくやる方法があるかもしれないが、それは司法書士などの知恵が必要になるだろう。
申請書ダウンロード先
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html
遺産分割協議書の書き方の一例
遺産分割協議書 右上などに実印の捺印（訂正印用）
被相続人 ○○○○
生年月日 昭和○○ 年○○ 月 ○○日
本籍 ○○○○○○○○○○○○
被相続人○○○○の死亡（平成 ○○年 ○○月 ○○日）により、相続人全員が協議し、以下の不動産を●●●●が相続することに同意した。
所在 地目 地積 ㎡
所在 地目 地積 ㎡
所在 地目 地積 ㎡（宅地だけ小数点2位まで）
平成 年 月 日
相続人の住所、名前 実印捺印