10月23日、アイラックさんにて午前、午後と計４時間にわたる土地購入セミナーの講師をしました。
前回を大きく上回る、約30名の方が受講をされました。
参加者の方はとても熱心にメモをとり、前回同様多くの方から不動産についての質問もありました。
「とても参考になった」というアンケート結果にホッとしました。
10月23日、アイラックさんにて午前、午後と計４時間にわたる土地購入セミナーの講師をしました。
前回を大きく上回る、約30名の方が受講をされました。
参加者の方はとても熱心にメモをとり、前回同様多くの方から不動産についての質問もありました。
「とても参考になった」というアンケート結果にホッとしました。
【日時】9月23日（土）・24日（日）
【開催場所】新宿パークタワー N棟23階
【料金】無料
【交通】JR新宿駅南口から徒歩12分
★無料シャトルバスを利用すると便利です。
新宿エルタワー１F三菱東京UFJ銀行前発着
朝10:10から10～15分間隔で運行しております。
※駐車場 有料（利用料金250/30分）
【申し込み方法】フリーダイヤル 0120-087-450
株式会社スタイルシステム
※定員に達し次第、申し込みは締め切りとさせていただきます。
■ 9月23(土)セミナー内容 ■
【セミナー1】10:30～12:00
マンション派VS戸建派 本当におトクなのはどっち？！
【セミナー2】14:00～15:00
今、不動産は売り時か？地価上昇の実態と売却のタイミング
■ 9月24日(日)セミナー内容 ■
【セミナー3】 10:00～12:00
ここがポイント「建売住宅」購入 ここを見落とすな！
【セミナー4】 14:00～15:30
不動産の購入・売却前に知っていなければいけない資金計画術
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６月１８日、弊社代表の徳本がアイラック様にて1日限りの土地購入ミニセミナーの講師を務めました。
当日は１５組の熱心なお客様が参加され、４時間の長いセミナーにもかかわらず、最後まで質問が多くあり、とても有意義な内容でした。
【日時】6月24日（土）、25日（日）
【開催場所】新宿区西新宿1-7-2 スバルビルＢ1 スバルホール
【料金】各セミナー先着30名様無料ご招待
【申し込み方法】0120-406-212
※定員に達し次第、申し込みは締め切りとさせていただきます。
【共同主催】株式会社スタイルシステム、ネクストアイズ株式会社
2006年5月27日、28日に開催したイベントでは出席者100名全員が「参考になった」
と答えています。
■ 6月24日(土)セミナー内容 ■
【セミナー1】 10:00～11:30
講師：小野 信一
本やインターネットには載っていない 「賢い資金計画術」
【セミナー2】 14:00～15:30
講師：徳本 友一郎
実例に学ぶ「買いたかった土地を買えなかった人たち」～真剣に探している、あなたの努力がムダにならないために
【土地購入個別相談】 15:30～
■ 6月25日(日)セミナー内容 ■
【セミナー3】 10:00～11:30
講師：佐川 晶
これから土地を探しはじめる人のための「知って得する土地購入安心８か条」
【セミナー4】 14:00～15:30
講師：栗原 浩文
その土地は大丈夫？「いま、買ってはいけない土地」
【土地購入個別相談】 15:30～
▼前回のセミナーの様子
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「頭で儲ける時代 2月号」に掲載されました。
不動産の購入も家計の見直しも１箇所で！ＦＰによる住宅購入専門コンサル会社登場
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気になる物件があり、問い合わせをしたら
「売れている」といわれました。
あなたならどうしますか？
Ａ、他にも条件にあった物件を探してほしいので
住所、連絡先を教える
Ｂ、他の物件は興味がないので電話を切る
もし、Ａと答えた方 要注意です。
多くの仲介会社は「集客ができる物件」を広告に掲載しています。
数週間、数ヶ月前に売却されている物件を
故意に掲載している会社もあります。
（折込チラシでは少なくなりましたが）
特に、消費者が早い情報だと思っている「インターネット広告」
ここにも落とし穴が！
自社で物件のデータベースを管理して、
物件検索機能がついているＨＰってありますよね。
このようなサイトの中には、
更新をしない、つまり、売却済物件を削除しないで、
新しい情報だけを掲載していることも多いのです。
毎日は無理にせよ、１週間に一度は物件の有無を確認する必要があるでしょう。
更新日を確認してみてください。
Ｂと答えた方。 ある意味正解です。
Ａのような会社に連絡先を教えたら、翌日から営業の電話や
営業マンの突然の訪問に頭を悩まされるでしょう。
自分が気になった物件がもし売れていたら
１度リセットする気持ちが大切です。
先日、ある大手仲介会社のサイトを見たら
半年も前に売れている物件が掲載されていました。
同じ会社の違う支店に知り合いがいるので聞いてみたら、
「引き物件※」でお客様から問い合わせがあると
他の物件を紹介するそうです。
（引き物件とは、「お客様が興味を引く」からきているのかもしれません）
大手だから安心というわけではないのです。
集客のためには、背に腹はかえられないのです。
物件掲載時には、売れていなかったとしても
掲載後に売れてしまったということももちろんあるでしょう。
広告を掲載している仲介会社は物件を所有している訳ではないので
いつのタイミングで売れてしまったかは
売主に確認をしなければわかりません。
掲載時には物件はあったとしても、お客様から問い合わせがあった時に
売主に確認し、折り返し連絡をもらえる会社が理想的ですね。
もし、インターネットで物件検索をされる場合は
リクルートが運営しているサイト「住宅情報ナビ」がいいですね。
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do
物件の有無を常にチェックをして
売却済みの物件が掲載されていることは少ないのでおすすめです。
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セミナーを行っている時、カウンセリングをしている時に
よく聞かれる質問です。
「これはいいです！」「これしかないで！」
とすすめられる。
突然、自宅まで来て「これ以外ありません」
などと営業される。
営業マンなので、熱心なのはいいですが
こちらの意図と違う物件ばかり紹介してきたり、
夜遅く電話がかかってきたりしたら迷惑ですよね。
熱心としつこさは紙一重。
質問をしても、まともに答えてくれない
物件の情報があまりこない
専門家にいろいろと聞きたいのに
知識がない、情報が少ない営業マンだと
頼り甲斐がないですよね。
そんな時は、上司の人に担当を替えるように言いましょう。
普通の会社なら担当を替えてくれるはずです。
会社にとっては大切なお客様ですから。
真剣に探しているのですから、その辺は遠慮することはありません。
担当が替わっても、同じレベル、同じ営業をされるようでしたら
会社を替えましょう。
仲介会社はたくさんありますから。
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隣地との境界を示す境界標、その境界標
を結んだ線を境界線と言います。
その境界線を越えることが「越境」です。
境界線＝境界塀と思っている方が多いと思いますが
実際は境界線上にある場合とどちらかの敷地内に塀が設置されている場合
とがあります。
ですのでまず、どちらの塀かを確認します。
そのライン上を見上げると越境がわかります。
一般的によくあるのは枝葉です。
以前にもお話しましたが、枝葉は勝手に切ることはできません。
（民法上、根っこは大丈夫といわれていますけど）
その他に考えられるのは
エアコンの室外機
屋根
雨どい
電線
下水管
汚水枡
などです。
もし、検討している土地にそんな越境があったらどうしたらよいのでしょう？
境界のことで隣地同士がトラブルになることもあるので
注意が必要です。
まず、大切なのはお互いに共通の認識を持つということです。
（越境をされている場合、越境をしている場合どちらでも）
次に、越境をしている側が建て直しの時などの機会に
それを解消する旨の合意を結ぶことです。
契約までに無理に越境を解消させようとすると
隣地の方ともめることもあります。
越境がある場合は、仲介会社の担当者に相談し売主に交渉するか
自ら動いてもらいましょう。
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◆最初に見るポイントはここ！
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まず、最初に「最後のページ」を見ましょう。
そこに、≪特記事項≫ や ≪備考≫ という欄があります。
通常ではないケースの場合、その内容がここに書かれています。
書かれていることが問題なのではなく、あくまでその内容がポイントです。
書かれている内容は
・隣地からの越境物
・電波障害
・地盤について
・ゴミ置き場
・電柱の新設
・車両通行の問題
など様々です。
あなたにとって不都合なことはないか、何か不安な要素がある場合は
仲介会社に質問をして、契約までにクリアにしましょう。
実際の重要事項の説明は、宅地建物取引主任者が行います。
最後のページの手前までをゆっくりと説明をして、
最後は流すような説明をすることがあるので、事前チェックが大切です。
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◆ 次に融資利用の特約をチェック！
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業界ではこの特約のことをローン条項とも言います。
「融資利用の特約」を明記することで、
万一、契約後に住宅ローンが借りられなかった場合
支払った手付金や仲介手数料が返還され、
契約を白紙にすることができます。
明記する内容は
・借入先の金融機関
・借入れ金額
・融資期間
・融資金利
・種類
・返済方法
などです。
この中で、特に大切なのが借入先の金融機関名です。
あなたが特定の銀行を希望される場合は、必ずその名称を入れてください。
「民間銀行」「銀行等」などあいまいな表記は絶対に避けてください。
金利の高い銀行へ振り返られる可能性があります。
（よくこのトラブルを聞きます。）
あなたが借入を希望する銀行で、もしローンの承認が得られなかった場合、
それを理由に白紙解約ができなくなります。
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◆ 道路との関係をチェック
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土地と道路との関係はとても大切です。
公道か私道かということも大事ですが、
建築基準法上の道路の扱いになっているかが大切です。
その道路に２メートル以上接面していれば、家を新築できます。
道路幅が４メートル以上あり、アスファルト敷きになっていても
建築基準法上の道路でなければ、家は建てられないのです。
このような道路の場合、
・不適合接道
・再建築不可
・通路
などと書かれています。
さらに見極めるキーワードとしては、「法４２条」です。
「法４２条」と書かれていれば、私道でも公道でも、
４メートル未満でも建築は可能です。
しかし、「法４３条但し書き」と書かれている場合は要注意です。
第４３条但し書きによる許可とは、接道についての例外的適用で、
法４２条にいう道路に有効に接道できないとき、
やむを得ない事情がある場合に適用するものです。
つまり、将来に渡って新築ができることを保証できるものではないからです。
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不動産売買契約を交わす前に、仲介会社が物件の調査をして
その内容を書面にしたもので、宅地建物取引主任者が
買主側にその説明をする義務があります。
業者間では通称、重説もしくは物説と言われています。
（以下、物説と言わせていただきます）
内容は
●現地調査
●役所調査
●法務局調査
●埋設管調査
など、多岐にわたる調査の結果が書かれていいます。
ただ、宅建業法上最低限必要なことだけ書かれていればいいので
あなたにとって必要な情報が全て書かれているというわけではありません。
書類のフォーマットも仲介会社によって違います。
内容も２ページしかない会社もあれば、６～７ページの会社もあります。
枚数が多ければ、書かれている情報内容もより詳細になります。
この重要事項の内容を理解した上で、契約に進みます。
この物説は不動産業界の常識として、契約の直前に行うことが多いのですが、
いつのタイミングがベストだと思いますか？
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◆ なんで契約の直前に行うの？
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今まで、セールストークだけを話してきた営業マンも
重要事項にはいいことだけではなく、事実を書かなくてはなりません。
つまり、あなたはここで初めてデメリットも知ることになります。
宅建業法上、事実を伏せることはできないので
客観的な重要事項をすべて聞くことになるます。
この時に、
「えっ！」と驚くこともしばしば。
「そんな大切なことを何故今まで教えてくれなかったの？」
もし、事前に知っていれば、考え直したかもしれないのに。
しかし、契約の直前はお客様の精神状態も落ち着いているわけではないので
冷静に判断が出来きず、断りにくくなります。
そこを考えて、契約とセットで行う場合が多いのです。
流れるように契約に進むために、直前に行うようになったのでしょう。
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