人の回遊限界は２００ｍ
今度は車ではなく、徒歩の話しです。
筆者は、店の住所を調べてきて、その店にたどり着くまで、人はどのくらいの範囲を歩き回るのか。
一度徹底的に調査したいと思っています。
というのは、筆者の経験上、どうやらこの範囲が、やはり２００ｍくらいだという強い印象があるからです。
人は知らない土地を２００ｍ以上歩かない。
これを「回遊限界」と呼んでいます。
人はあるコンビニ店で特定の商品を見つけられなかったからといって次のコンビニまで２００ｍもあるとそこまで歩こうとはしない。
逆に、どんなにコンビニが密集していてもそれらが２００ｍ以内にあれば、人はコンビニ間を回遊する。そういった事象をよく見かけます。
図２ 吉祥寺のマクドナルドを中心に２００ｍの円を描くと、吉祥寺の主な大型商業施設がスッポリ入ってしまう。
これは、すべて２００ｍという回遊限界の中にあることを意味している。
吉祥寺がとりわけ商業発展性が高いのはこのせいだとも言えます。
また、商店街やモールなどもそうです。
入り口付近から２００ｍ以上も入ると、自転車は別として、客層ががらりと変わっている。
実査中ほとんど近い距離で歩いていた上品なご婦人がいなくなっている。
反対に子連れの若い主婦、あるいは学生やOLが増えている。こんな経験をよくします。
吉祥寺という街がありますが、大型小売店が東急、西友、パルコ、丸井、ヨドバシカメラ・・といくつもあり、東京都内、都下からたくさんの人々を招いていますが、この大きな街も駅からおおむね２００ｍ内にすっぽり入ってしまいます（上図 ）。
そして、この２００ｍを超えると上記のように、“客層”ががらりと変わる。
これはたまたまなのでしょうか。
そこで、吉祥寺よりマーケットが大きい新宿をみてみましょう。
図３ 新宿の東口は３つの異なる回遊動線が出来ています。Ａは靖国通り以北、Ｂは同通りから甲州街道まで、Ｃは同街道以南です。
さすがに、“スッポリ”とは行きませんが、そして、少々の重なりがありますが、少なくとも新宿駅東口周辺には、３つの回遊円（地帯）を設定することができます。
これらの間、街の特性もやってくる人達の目的も異なります。
北から順にA、B、Cとすれば、Aは旧“コマ劇場”を中心とした飲食、レジャー街。
Bは三越、伊勢丹、丸井などのその多くは高級志向の店で、集まる人々は女性が多く、ファッションと流行を気にする人が多い。
Cは新しい地域。Bに近いが、年齢層はBよりやや低く、男性やカップルが中心。
来街している人が異なり、目的も異なる３つの地域があると考えると、新宿という超広域マーケットは理解しやすいですね。
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引用元：「２００m」という不思議な距離 連載24-2
レジャー施設や公園などはどうでしょう。
大きなレジャー施設なら、「レジャーランド＆レクパーク総覧」（綜合ユニコム）でわかります（図6）。
レジャー施設
日本の有名なレジャー施設なら、ほぼその来場者数は調べられる。
しかし、こうしたものに載っているのはある程度有名な施設だけです。
小さな公園、レジャー施設は掲載されていません。
仕方がないので、こういうTGは、地図上で面積を計測したり、入園数を実測したりして大きさの目安を作ります。
時には、観光用の専門誌を数社分購入し、それらで紹介されている記事の文字数を数え、その平均値で代用することもあります。
ところで、交差点TGはどうでしょう。
その大きさを知るには、通行量を図るしかないでしょうか。
確かにその方法は確かな数値を与えてくれます。しかし、最低でも数時間は計測、しかも計測範囲が広いなどの理由であまり行われていません。
簡便的に行う方法は、交差点を形成するそれぞれの道路の幅を、電子地図帳で計測し、それぞれを掛け合わせるというものです。
仮に１０ｍ幅の道路と８ｍ幅の道路が交差している場合は、１０×１０×８×８＝６４００ということになります。
ところで、TGは店の売上を左右する最大の立地要因です。
近くに大きいTGがあるかないかで店が存続できるか、撤退を余儀なくされるのです。
ですから、少しでも大きなTGを見つける必要があります。複数あればなお良い。
たとえば、最近では、駐輪場がTGとしてたいへん寄与していることもわかってきました。
とりわけ、駅のすぐ近くでの駐輪を禁止しているような場合、駅からはやや離れた場所に大きな駐輪場が用意してあることがしばしば見受けられます。
そうなると、この駐輪場こそ駅の代わりになるTGとしての力を発揮するのです。
もちろん、この場合のTGの大きさは収容できる自転車数ということになります。
自店に影響を与えるTGが、大型小売店のような商業施設であるときは、まさしく「コバンザメ」商法ということもできます。
スーパーマーケットの近くにコンビニエンスストアやお総菜専門店が出店していて驚いたことはありませんか？
「なぜスーパーで売っているものをわざわざ別の店でも買おうとするのだろう」そういう感想を持ったことはありませんか？
確かにそういう不思議さがあります。
競合するはずの商品が競合していない。
むしろ小さい店にとって大きな店は、より多くのお客様を集めてくれる存在です。
よく言われることがあります。
「新しいスーパーができると多くの店舗のお客が減って経営が苦しくなるけれど、
不思議と八百屋/果物屋だけはそういうことがまったくない。
共存どころか、より繁盛する。」
このことの確実な裏付けはとれていませんが、筆者も同じ感想を持っています。
TG（交通発生源）はコバンザメ商法を拡大したものです。
駅、大型交差点、学校、レジャー施設、公園そして駐輪場、こうしたさまざまなサメ＝TGの近くにいれば外敵（同業店・ライバル店）から守られる。
ただし、そのためには、TGから直接見える（視界性が良い）、TGとTGとの動線上にあるなどの立地条件を満たしていなければなりません。
（プロフィール）
林原安徳はやしはら やすのり
売上予測コンサルタント。昭和31年さいたま市生まれ。 東京大学卒業後、日本マクドナルド（株）に入社。出店調査部にて、1,000店舗単位の成功を決める「立地と売上予測」を基礎研究し実践応用する。
独立後、理論を独自に深耕させSORBICS（ソルビクス）と命名。これに基づき、チェーン展開する多くの企業や個人をコンサルティングしている。主な著作に「実践・売上予測と立地判定」（商業界）「最新版 これが繁盛立地だ！」（同文舘出版）。無料メルマガを配信中。立地道場を東京、大阪、福岡で開催している。
「統計てきめん」の地図使用承認(C)昭文社第５１G083号）
「コバンザメ」はなぜ成立するのか？ 連載23-2 へ戻る
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引用元：「コバンザメ」はなぜ成立するのか？ 連載23-3
しかし、駅のホーム（図2）とか、改札を出てすぐで乗り換え（図3）があるような場合はどうでしょう。なかなか、街に出て来てくれる人々の数を把握することは難しいものです。図2
駅のホームで乗り換え
「代々木上原駅」では、小田急電鉄小田原線とメトロ千代田線がホーム内で乗り換えができる。
乗降者数はそれぞれ３万５３５９人、３万９１９０人で、合計は７万５千人だが、この数字にはホームでの乗り換えは含まれていない。
図3
改札を出てすぐで乗り換え
四谷駅は、JR東日本の改札、メトロの改札（丸ノ内線・南北線）があるが、乗降数はそれぞれ１８万４５９２人、１０万１９４０人、１０万１９４０人となっているが、乗り換え数は不明です。
ただ、こうした場合、駅の乗降数の代わりに、駅周辺での「年間小売販売額（図4）」や商店数（図5）を調べることで補正はできます。
図4
年間小売販売額
図２での代々木上原駅（７万５千人）周辺５００ｍ圏の年間小売販売額は９４億９千万円だが、同線での成城学園前駅（８万４０３３人）では１２６億円なので、乗降数がほぼ駅の大きさを反映していると考えられる。
図5
商店数
同じように商店数を電子地図を用いて集計すると１５７店と出るが、成城学園前駅２０３店よりやや少ない程度です。
ところで、地下鉄の駅出入り口は、JRなど陸上を走る路線のそれに比べるととても多いですね。最低でも２個所、普通で４個所、多いと数十個所あります。
この場合、駅の乗降数はそのままその駅の大きさを示すものでないことはわかりますね。それぞれの駅口に人々は分散してしまうからです。
次に、大型小売店、量販店というTGについての大きさは何で表せば良いでしょうか？
一番適切なのは、それらの店の販売額です。
このデータは「日本スーパーマーケット年鑑（商業界）」や百貨店調査年鑑（ストアーズ社）にはたいてい載っていました。
しかし、昨今の大競争淘汰の時代に入りますとこのデータは各企業の秘密にされてしまい、かなり多くの企業が公開しなくなりました。
ですから、それらの販売額はいまやTGの大きさの指標にすることができません。
そこで、小売店の場合、その売場面積や階層数、駐車場台数、レジ台数などで大小を決めています。
大学とか専門学校のようなTGはどうでしょう。
一見「学生数」がわかりそうなものですが、それが毎年更新されていたのは９０年代初頭までの話し。旧文部省が発行していた学校総覧という本に掲載されていました。
今は掲載されていませんので、各大学の定員数や大学の敷地の広さなどで代用するほかありません。
ただし、それらは明らかに不正確にならざるをえません。
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「コバンザメ」はなぜ成立するのか？ 連載23-1 へ戻る
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引用元：「コバンザメ」はなぜ成立するのか？ 連載23-2
店舗立地論では、「お金を使うことに寄与する」流入がどれであるかを問題にすべきです。
例えば、若い女性向けファッション衣料品を扱う商売なら、そうした女性が多数流入している街かどうかを調べるべきです。
もちろん、統計調査でなくても、これらは、現地を実査すれば容易に把握できるようなことです。
あえて、統計を挙げるなら、商業統計です。
これは２、３年に１度、卸業や小売業を営む店を対象に、売り場面積や従業者数、年間販売額などを調査しているものです。
この統計は、その地域で「いくらお金が使われているか」を直接教えてくれるものです。
もし、人口が増加しているにもかかわらず、小売業の販売額が伸びていないようなら、じゅうぶんビジネスチャンスがあると考えて良いでしょう。
ところで、既存店調査や新店候補地の調査のために、現場へいくと女性が“ジャージ”のままで歩いていたりや車から降りてくる光景を見かけることがたびたびあります。
こうした地域、商圏は、高級品やセンスの高い売り方を求めていないことがわかります。
“ジャージ”は、家の中も家の外も“同じ”で区別がつかない証です。
これ以外にも、他人の視線を気にしない行動をとっている。
勝手気ままで高笑いしているなど、周辺のお店の中を覗いてこうした客層が多いことに気づいたら、その商圏は“特別な”庶民性があると見て良いでしょう。
ですから、特別、住民の質や流入の質をチェックすることをお勧めします。
（プロフィール）
林原安徳はやしはら やすのり
売上予測コンサルタント。昭和31年さいたま市生まれ。 東京大学卒業後、日本マクドナルド（株）に入社。出店調査部にて、1,000店舗単位の成功を決める「立地と売上予測」を基礎研究し実践応用する。
独立後、理論を独自に深耕させSORBICS（ソルビクス）と命名。これに基づき、チェーン展開する多くの企業や個人をコンサルティングしている。主な著作に「実践・売上予測と立地判定」（商業界）「最新版 これが繁盛立地だ！」（同文舘出版）。無料メルマガを配信中。立地道場を東京、大阪、福岡で開催している。
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“ジャージ”で出歩く主婦がいたら、商圏の質はこうして見抜く 連載22-2 へ戻る
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引用元：“ジャージ”で出歩く主婦がいたら、商圏の質はこうして見抜く ・・・
国勢調査でわかる項目の一覧を表１にあげました。
一目でたくさんの項目があることがおわかりでしょう。これらをしっかり分析しうまく利用すると既存店の売上げアップを容易にすることさえあります。
例えば、一戸建て住宅よりも集合住宅が多いと、ポスティングの効率が高い地域であることがわかります。また、通勤・通学に、“自動車”や“自転車”などよりも“電車”で利用する住民が多い地域は、駅構内や電車内に広告を出した方が、効果が望まれます。さらに、住民の教育学歴もわかりますので、その学歴に応じた収入やライフスタイルを推定、想定できますから、ニュービジネスが良いのか、伝統的な商売が向いているのかの判断材料にもなります。
イメージ２ 高円寺駅を中心とした２ｋｍ圏の年齢別人口グラフ
こうしたグラフは、総務省がWEBで公表しているデータを使って容易に作成できます。
イメージ３ 同じく高円寺駅２ｋｍ圏の年収別世帯数グラフ
年収別世帯数の推計は、特別なソフトウェアを用いないとできませんが、高円寺周辺は、高所得層の比率も低所得層の比率も、東京の平均をはるかに上回っており、大きな格差社会であることが見てとれます。
ところで、国勢調査は、調査から公表まで約３年というタイムラグが必ず生じます。このため公表された時点で、「古い」という感覚を持つ人が多いのですが、「地域の特性」を見るという観点から、よほどの新興住宅地、新興高層マンションでもできない限り、あまり神経質にならないほうが良いと筆者は思っています。
「流入の質」は、「住民の質」以上に、立地上重要なことです。
一般的には、この「流入」は、通勤・通学によってその地域に「昼間」入ってくる人々を指します。これに、その昼間に地域に残っている人々と合計して、「昼間人口」という概念があります。
ですから、「人口はそこで寝に帰ってくる人を数えているに過ぎないから、商圏を見るには、昼間の実質的な人口＝昼間人口を用いて考えたほうが良い」と言っている人が多くいます。
しかし、この考え方は、間違っていると筆者は思っています。
なぜなら、通勤は、「働きに来る」のであって、「お金を使いに来る」のではありません。また、通学も同様です。
ですから、昼間人口を、商売が繁盛するかどうかの指標として過度に頼り過ぎてはいけないのです。
“ジャージ”で出歩く主婦がいたら、商圏の質はこうして見抜く 連載22-3 へ進む
“ジャージ”で出歩く主婦がいたら、商圏の質はこうして見抜く 連載22-1 へ戻る
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引用元：“ジャージ”で出歩く主婦がいたら、商圏の質はこうして見抜く ・・・
また、まだ図面だけで、商業施設は出来上がっていないというような場合は、
どのようなテナントが予定されているのか、情報を集めるとともに、
人々がどういう動きをするだろうかと想像力をフルに働かせなければいけません。
すっぽぬけ。
これは貧乏立地を選択してしまう原因であるとともに、新しい立地、繁盛する立地を見つけるための有力な視点にもなります。
例えば、現状では、暗がりの道であるため、人々は大回りをして歩いているけれど、
自店舗ができることによって、自店舗前のショートカットする道は、夜間の照度が上がったり、
清潔になったりすることで安心して歩いてくれるようになる場合もあります
（図６：従来は点線のように通る人がほとんどだったが、楕円内に店ができてから、実線のように歩く人がひじょうに増えました。）。
こういう立地は売上げに対して、家賃比率を低く抑えることができますので、
繁盛立地になることが多いのです。
また、「すっぽぬけ」は、駅前再開発などが進行しているような場合はつくづくよく検討しておく必要があります。
どこの道がなくなり、どこの道が新設されるのか、それによって、どこに「すっぽぬけ」が生じるか等です。
当ると怖い「すっぽぬけ」立地も、あなたの観察力と想像力次第でいくらでも回避できるはずです。
「すっぽぬけ」が起きる立地に客は来ない。連載21-2 へ戻る
（プロフィール）
林原安徳はやしはら やすのり
売上予測コンサルタント。昭和31年さいたま市生まれ。 東京大学卒業後、日本マクドナルド（株）に入社。出店調査部にて、1,000店舗単位の成功を決める「立地と売上予測」を基礎研究し実践応用する。
独立後、理論を独自に深耕させSORBICS（ソルビクス）と命名。これに基づき、チェーン展開する多くの企業や個人をコンサルティングしている。主な著作に「実践・売上予測と立地判定」（商業界）「最新版 これが繁盛立地だ！」（同文舘出版）。無料メルマガを配信中。立地道場を東京、大阪、福岡で開催している。
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引用元：「すっぽぬけ」が起きる立地に客は来ない。連載21-3
一般的に人々は、大きな道路を渡るとき、登り降りをしなければならない横断陸橋を避けたがります。
ですから、平面を行く横断歩道があれば、多少信号の時間を待っても、こちらを渡るものです。
図３を見てください。
ここでは、交差点には陸橋のみで、平面を行く歩道がありませんので、
（A）に住んでいる人々、働いている人々は、その交差点の陸橋（B）を通らずに、横断歩道(C)を行き来してしまいます。
すると、本来は、「良い立地」と言われがちな交差点周辺であっても、
地元の人が通らない貧乏立地になってしまうのです。これが、「すっぽぬけ立地」です。
駅前ロータリーでも似たような現象がおきます。
一般的に、ロータリーに沿って店が並ぶ（図４）のですが、ここがよく「すっぽぬけ」を起こしやすいのです。
つまり、わざわざ、ロータリーを大回りしなくても、
その真ん中を突っ切る道があるような場合（図５）が要注意です。
人は、目的地に向かうとき、少しでも短い距離をいこうとする心理がわきますから、
その突っ切る道の方へ向かい、周囲の店には行かないことが起きます。
「すっぽぬけ」は、前回お話しした商業施設内でも起きます。
エレベーターやエスカレーター、休憩所のようなTG（交通発生源）と駐車場や出入り口と往復する際に、
広いゲーム場や大型テナントの中にショートカットできる道があるような場合、人々は、図面上の道（廊下）を通らないで済んでしまいます。
すっぽぬけです。こういうことを防ぐには、商業施設内で、人々がどのような動きをしているかよく観察しておかなければなりません。
ただ、「物件が空いたから」というだけで、ホイホイと契約してはいけないということです。
「すっぽぬけ」が起きる立地に客は来ない。連載21-3 へ進む
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引用元：「すっぽぬけ」が起きる立地に客は来ない。連載21-2
でも、路面店ではそうはいきません。
よほど大きなマーケット、つまりTGがいくつもある街でもない限り、動線は一つか二つです。そのどちらからも離れていれば、お店にお客が来る可能性がひじょうに低くなります。
SCなどでうまく行っても、路面店で失敗することが多いのはこの辺りの認識のずれが要因として大きいと思います。
それでは、逆はどうか。路面店で成功している飲食店がSCなどでうまくいきやすいか。これは多くの人がその通りと答えると思います。
路面店の立地で苦労、苦心しているチェーン企業の多くは、SCなどではうまく行っているのをよく目にします。
このため、「これからは、路面店はやめて、SCなどに積極的に出して行こう」というように勘違いする企業も出てきます。それでは、本末転倒です。
もし、SCなどでの出店ができるようでしたら一度、挑戦してみることをお勧めします。
余程ひどいロケーションでない限り、そこそこ以上の繁盛店ができるはずです。
しかし、そこで成功したからといって、すぐに路面店でもうまくいくとは早合点しないようにしてください。
路面店は、TGの位置関係や視界性評価、到達容易性などの立地の観点と、家賃などの経済条件などをよくよく勘案しながら慎重に進めていくべきものです。
図３ SC内のTGをそれぞれ結ぶと、お客の動線がわかる。これを矢印点線で描いてあるが、ほとんどのテナントがこの動線に沿うように配置されていることがわかる。つまり、こうしたSC内なら、どのテナントにも必ずお客が巡ってくることが分かる。
催事場や商業施設内で成功すれば、路面店はだいじょうぶか？連載20-2 へ戻る
（プロフィール）
林原安徳はやしはら やすのり
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引用元：催事場や商業施設内で成功すれば、路面店はだいじょうぶか？連載・・・
SCなどにばかり出店していると、やがて出店数に限りが出てきたり、
客層に限りがあり十分な力を発揮できていないで、販売チャンスを逸しているのではないかという不安がよぎって来るからかもしれません。
SCなどより、駅前や住宅地のような、より「お客様に近いところ」に出店すれば、もっとお客に喜ばれ、売上も上がるのではないか、と思い始めるんですね。
ではこうした店、企業が、路面店を出して大繁盛しているか、といえば、あまりそうした話は聞かない。むしろ、失敗して店数を減らしているケースのほうが圧倒的に多いようです。
それはなぜでしょうか。
簡単な話しです。SCなどに出店することと、路面店を出すということとは「立地」についての考え方が根本的に異なるからなのです。
図２ SC内におけるTG（交通発生源）の場所は、出入り口、エスカレータの踊り場、広場、核テナントの出入り口などが挙げられる。
まず、第一にマーケットの質が違います。
SCなどでは、多くのお客様は、「何かを買う・何かのサービスを受ける」ために来ています。
つまり、財布の紐はゆるいのです。それに対して、路面店では、必ずしもお金を使おうとしている人ばかりが歩いているわけではありません。
これは、自動車道でも同じです。
財布の紐がゆるんだ人に販売するのと、そうでない人に販売するのでは自ずから売り易さは変わってきます。第二は、TGの存在と影響度合いです。
SCなどの中にも、エスカレーターの踊り場やエレベータ前、SCなどの出入り口などは、人々が行き交ったり、滞留する場所で、そこは明らかにTGです。
ですから、そういった場所に少しでも近いところに出店すれば立地は良好です。
これは路面店では特に重要で、TGとなる駅や大型商業施設、大型交差点の影響は大きいものです。
こういう点では、確かにSCなどに出店するのと、路面店を出すのと共通します。
しかし、決定的な違いがあります。
それは、SCなどでは人々はそうしたTG間を回遊しやすいのです。
つまり、いくつもの回遊動線が出来ています。ですから、多少TGから離れていても、SCなどに訪れたお客様が自店舗に巡ってくる確率はひじょうに高い。
だから、お客の取り逃がしは少なくなる傾向にあります。
催事場や商業施設内で成功すれば、路面店はだいじょうぶか？連載20-3 へ進む
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引用元：催事場や商業施設内で成功すれば、路面店はだいじょうぶか？連載・・・
さて、商店街の中の立地が良くない４番目の理由があります。
それは、暗くて危ないことです。
なぜ暗いのか。それはアーケードが設置されているからです。
それもじゅうぶん採光してあり、また新品どうようにピカピカのアーケードならそのようなことはないのでしょうが、残念ながらどこも汚れたり、欠けたり壊れたりしています。
こういった暗いアーケードはどうにかならないものかと筆者は思います。
もう一つ、危ないとはどういうことか。
それは、自転車が走り回っていたり、そちらこちらに搬入自動車が止まっていたり、商品がうず高く積まれていたりしていることです。
こういう商店街は、徒歩での買い物には向いていません。
以上、４つの理由は、全国のたいていの商店街に共通した立地上の問題点です。
ですから、私は駅に近い商店街の入り口付近以外、商店街の中の立地を勧めるようなことはしません。むしろ、押し留める方が多い。
それほどに、商店街の中での出店はリスクが高いということです。
では、どうしても商店街の中に出さなければならないような事情があった場合はどうしましょう。
このような場合は、商店街の中でも、最も賑わっているところはどこか、よく見極めてください。
もし、鉄道駅や大きな交差点、バスターミナルや大型小売店などのTGがあるようでしたら、なるべくこれらのTGの近くを選ぶことです。
しかし、「暗い商店街、危ない商店街」は絶対避けるべきでしょう。「明るく楽しい商店街」にしか人々は行きませんから。
図５ 自転車が走り回る商店街
図６ 1商店街あたりの空き店舗数および空き店舗率の推移
「平成２１年度商店街実態調査報告書」から転載
商店街自体が年々いかに集客力を落としているかがわかります。
商店街で失敗する立地上の理由 連載19-2 へ戻る
（プロフィール）
林原安徳はやしはら やすのり
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引用元：商店街で失敗する立地上の理由 連載19-3
