どーもシーモです！
だいぶ更新が遅れてしまいました。。
５日間沖縄楽しんきましたー！
家族みんな沖縄料理が大好きで、海ぶどう、もずく、島らっきょ、ラフテーを毎日のように食べてましたー！
そしてやっぱり海は最高にキレイ！
シュノーケリングして、キレイな海で魚を見せてあげれたのは、子供達にとって良い思い出と経験になったかなーと思います
次は、ハイエースで北海道の車中泊旅とか行きたいなーと思っています！
帰ってきてからは、すぐに仕事モードに切り替えて、昨日は朝から初仲介！
わざわざ友人が直接取引できるところを頼んでくれました！
感謝感謝です！！
こうやって好きな人と一緒に仕事できるのが、この仕事の醍醐味だと思います！
そのあとは、そのまま勉強会からのサウナ＆飲み！【神戸サウナ＆スパ】というお店ですが、ここもサイコーに良かったです！
サウナでととのって、飲み会して、もう一回お風呂に入って、不動産談義して楽しかった～！
遊びながら、ビジネスに繋がるのが本当に良い働き方やなーと思います。
【ステージごとに購入すべき物件について】
とにかく初期は、CF＆キャッシュ温存＆レバレッジにこだわる！
何ももたない状況で、将来どうなるかわからない資産性にこだわるのではなく、まずは目の前のCF、現金、レバレッジにこだわることが大事であると考えています！
私は地方高利回り物件を極力キャッシュを使わずに買ってきたからこそ、物件数を増やしてこれたのかなーと思います。
もちろん、地方なんで、客付けは市内よりは難易度高いです。
ただ、そこで工夫しながら入居付けできる力を身につければ怖いものなしになりますね！
初期ステージで、高利回り物件、キャッシュ温存、レバレッジを効かせておければ、地方物件の出口をそこまで気にしなくても大丈夫です！
残債が減った状態で高利回りで売却しても良いですし、そのままキャッシュマシーンとして持ち続けても大丈夫です！
初期に高利回り物件を固め買いしていれば、売上が上がって、後々運転資金をたくさん借りても十分会社が回ります！
その運転資金を、市内の好立地物件に頭金として使っていけば、どんどん拡大していけることになります！
市内好立地物件は、利回りが低いので単体としては返済比率が高くなりますが、初期に高利回り物件を買っているので、会社全体として返済比率を抑えれているので問題ありません。
こういった感じで買い進めて、私は今、次のステージを意識して、京都市内にドミナントで買い進めています！
契約予定の物件も含めると、今年５棟京都市内で購入することになっています。
ただ、今は築古が多いので、次のステージになれば、市内築浅物件、新築に移行していきたいと考えております。
では、私が今年購入している物件を初期に買うべきかと聞かれたら、あまりおススメしません。
なぜかというと、初期に将来出口が見込めるからといって、初期にキャッシュを入れて、低利回り物件を購入していると、入居付けに苦戦したり、突発的な修繕が発生した際に対応できるでしょうか。
また、運転資金を借りるのも返済比率が高くなって、借りづらいですし、戦略が立てづらくなります。
なので、まずは地方の高利回り物件を買い進めてから、好立地の資産性のある物件を買っていくべきだと思います。
ただ、元々資産が潤沢にある人は別です！
その方は、最初から低金利で市内築浅物件を買うべきです！
結局良い物件かどうかは、
【自分の今いるステージ】×【相場より割安かどうか】×【融資条件】などにより変わるのかなーと思います。
以上です！
【今日やること】
・１泊２日で福岡に勉強会と遊びに行ってきまーす！
【買うか死ぬか】の人に気合入れてもらいます！笑
今日も一日楽しみましょー！