どーもシーモです！
先日税理士さんと打ち合わせしてきました！
今期から新しい税理士法人の先生にお願いすることになったのですが、色々と経営アドバイスも頂けるので、非常に助かります。
日本政策金融公庫との繋がりがあったり、金融機関の紹介などもしてもらえたりで、ありがたいです。
具体的に話し合った内容は、
①妻を扶養にいれて、社会保険と年金を抑える。
⇒今年から妻の給与を下げたので可能とのこと。
妻個人の不動産収入もあったので、扶養に入れるのは難しいと思ってましたが、給与所得で判断されるみたいです。
②自宅の１室を荷物置きとして使っているので、按分割合で法人から個人に賃貸料、光熱費を払う。
⇒その分私の給与を下げて社会保険を減らす。
③個人から法人に貸し出している役員借入分の利息を取る。
④個人所有している中古の車の減価償却が来年きれるので、そのタイミングで個人から法人に売却すれば、法人で再度減価償却が使える。
こんな感じでした！
【トラブル続きの地方築古RC物件購入！③】
１階の７部屋が水浸しになり、退去が２８部屋中９部屋空室になったという前回のお話の続きです。
とりあえずあたりまえですが、やるべきことは３つ！！
①相見積もりで修繕コストを抑え、いち早く建物を修繕する！
②火災保険を請求する！
③入居付けをする！
住んでいる場所から離れているので、こういうトラブルがあったときはすぐにいける距離じゃないので大変でした。
「リフォームを抑える」
・全てまとめて発注すること、今後のリフォームもお願いするので、コストを下げてもらう。
・再利用可能な箇所は再利用する。
・施主支給可能な部分は施主支給する。
「工務店を選ぶ」
・コストが安いだけでなく、信頼における人か修繕はどのくらいのスピードで可能かを確認する。
・火災保険申請の知識があり、協力的であるか。
⇒管理会社の見積り額２０００万から９００万まで費用をおさえることができました！
管理会社の見積りはちょっと高すぎましたね、、
「火災保険を申請する」
⇒今回学んだこと。
①火災保険の約款を読み、どこの部分は保険の適用になるのかしっかり理解しなければならない。
②配管トラブルの場合、凍結や突発的に詰まって逆流した場合などは、配管の修繕費用もでるが、劣化の場合は配管代はでない。
③配管トラブルによる水損被害に対しては保険がでる。
④原因調査費用や、緊急対応費用に対しては保険がでない。
⑤基本的にキッチンやバスタブなどの設備については保険がでない。
⑥オーナーの管理不足で、入居者が退去した場合は賠償責任保険で対応できる。
火災保険は削られる可能性が高いので、相見積もりを取った中で一番高い見積書を保険会社に提出する。
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最初の認定額が８００万ぐらい
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矛盾している点をいくつか指摘して、なんどか申請しなおすと最終的には、実際かかった費用以上に保険認定がされ、助かりました！
※保険会社に言われたまま、納得するのではなく、削られた箇所が分かる細かく記載された認定書を請求し、しっかりと確認する！
矛盾している点、なぜ削られているのか分からない点をしっかり指摘し、納得できるまで申請しなおしてください！
鑑定人を変更してもらうことも可能です！
「入居付けをする」
一部屋ずつ順番に修繕し、完了したところからどんどん入居付けしようと思いましたが、中々決まりません。。
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一部屋ステージングして、家具家電部屋も設置
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色々と営業活動する中で派遣会社で働くブラジル人を入居付けするブローカーの人を開拓
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外国籍の方の寮として、まとめて借りてもらえました！
家具家電付で各部屋家賃UPにも成功できました！
かなり苦労しましたが、今では入居者全員外国人で、退去されてもすぐに入居付けしてもらえるので、安定物件と生まれ変わりました！！
救命士養成課程の学校に通ってるときに、トラブル対応していたので、勉強と不動産の切り替えが大変でした
ただ、ちょくちょく配管トラブルなどあるので、その都度保険で対応している感じです。。
やはり築古RCは覚悟が必要です。。
【今日やること】
・夕方までは家族と過ごします。
・夜大家仲間と飲み会です！
今日も一日楽しみましょー！