どーもシーモです！
昨日は、金融機関の方と面談し、物件調査後に買付をいれました！
古い団地の区分マンションです！２００万という安い価額帯なんで失敗はないかなと思うのですが、買い付けいれるときは、いつも大丈夫かなという不安な気持ちもありながら、買付入れてます。。(笑)
宅建会社の在庫が増えてきたので、次は早く商品化してどんどん売れるように営業していきたいと思います！
【売却編】
私もそうだったのですが、基本的に売却するという意識が少ない方が多いです！
せっかく家賃が入ってきて、毎日のCFの安定感から、それが無くなるのは不安という気持ちはわかります。
でも、とりあえず高めに物件価額を設定して、商品を棚に並べておきましょう！
資金繰りがしんどくなった時に、すぐに売れる準備が必要です！
なぜ売却することが大事なのかというと、、
①出口を見据えながら物件購入ができる！
②資金回復して、次の大きい物件の購入資金に充てることができる！
③売りと買いの取引数を増やすことにより、どんどん業者さんとの繋がりが増え、物件情報が入ってきやすくなる。
④売却することにより、決算書が良くなって、金融機関の評価が高くなる！
⇒これが一番大事です！
売却することにより、負債が減り、純利益を積み上げていくことができます！
不動産賃貸業は、純利益を積み上げ、自己資本比率を良くし、どれだけ決算書を良くして、有利に融資を受けていくことが、大事であると思っております！
決算書が良くなっていけば、取引できる金融機関も増え、運転資金も借りやすくなり、自己資金を潤沢にできます！
そのフェーズまでくると、自己資金を減らさずに購入していけるので、物件買付を入れるときも、強気にローン特約なしで買付を入れることができ、良い物件をスピード感持って購入していけます！
【売却方法】
①仲の良い業者、物件購入した業者に、水面下で最初情報を渡す。
⇒業者との繋がりを強くするため。
②複数の業者に水面下で情報を渡す。
③レインズやポータルサイトにのせる。
【物件の価値を高めて売却価額を上げる】
①余っている土地がある場合は、駐車場の区画を作り、満室想定利回りを上げる。
②家具家電付き部屋を設置したり、ペット可能物件にして、家賃を上げる。
③余っているスペースに物置を設置して、貸し出し、満室想定利回りを上げる。
④自販機や看板設置、屋上アンテナなど収益を増やす。
⑤リフォーム履歴、リフォーム後写真などをすべて記録に残し、次の購入者が安心できる材料をマイソクに乗せる。
⑥外壁塗装、屋上防水工事など相見積もりで安くしあげ、購入者が安心できる材料を増やして、物件価額を上げる。
⑦必ず満室にして売却する！
⇒つまり、自分が購入時に指値の材料としている部分を全て改善して売りに出すことが高く売ることができるポイントかなと思います！
①物件購入
↓
②業者との繋がりが増える。
↓
③物件の価値を高めて、満室化
↓
④持ってよし、売ってよしの物件に仕上げる
↓
⑤高めに物件売却
↓
⑥業者との繋がりが増える。
↓
⑦資金回復して、また物件買える。
↓
⑧決算書も良くなり、資金調達しやすくなる。
↓
⑨物件購入ができる。
これの繰り返しだと思います！
なので、とにかく買って、埋めて、売りましょう！！
初期に一棟物件を購入する方法は、常に、複数の金融機関に物件の融資打診をして、融資が通ってから、自分の目線に合う金額で指値をして、特約なしでガンガン買付入れていけば、いつか買えるのかなと思います！
【今日やること】
・物件調査
・大家仲間とランチ
・保険会社面談
・融資打診
・子供のサッカー
。本読み、筋トレ
今日も一日楽しみましょー！！