どーもシーモです！
昨日は一日勉強会でした！同じ世代の勢いある人で構成された仲間。
毎月この仲間で勉強会しているのですが、楽しさ、刺激、学びとめちゃくちゃ有意義なんですね！！
不動産やっていく上で、こういう切磋琢磨しあえる仲間はとても大事です！
特に公務員は、副業禁止されているので、中々職場で話が出来ないので、孤独に不動産を取り組まれている方が多いです。
私もその一人でした！
なんで、今年は消防士の方、公務員の方をどんどん繋げていけたらなーと思っております
【前回のまなび】
・家族のために不動産を始めていることをしっかり伝え、妻に強力なパートナーになってもらいましょう！
・物件の被害と保険を同時に引き継ぐ。
※これは少しテクニックが必要ですが。。
・リフォームを工務店に依頼するときは、必ず相見積もりして、金額・信頼できる人かを確認する。
・施主支給、部分的なDIY、必要な箇所のみのリフォームに抑えて、リフォーム費用を抑える。
【物件の価値を高める方法！】
不動産を購入するときは、必ず出口を意識しながら購入します！
基本的には、入居者を付けてオーナーチェンジで売却することにより、物件価額を高くして売ることができます。
（※もちろん実需向けに仕上げて高く売ることが出来る場合もありますが。）
その際に重要なことは家賃！
家賃を上げること＝売却価額を上げること
に直接つながります！
そのために、色々な方法を取るべきであると思います！
私が実践していることは
①単身マンションで家具家電を設置し、家賃を上げる。
②土地が広いアパートがあれば、倉庫を設置し、倉庫貸し出しで、全体のアパートの収益を上げる。
③ペット可能物件にして、家賃を上げる。
④入居申込時に家賃交渉が入った場合は、極力家賃は下げずに、フリーレントをつけて対応する。
⑤外壁に広告看板を付けれないか、屋上に携帯アンテナは設置できないか等を検討する。
⑥空きスペースに駐車場ラインを引いて、駐車場を増やす。
⑦自動販売機を設置する。
など色々とあると思います！
で、今回の話は戸建てのもつポテンシャルを最大限発揮させるために、１戸建てを二つに分けて２戸アパートにリノベーションしたんですね！
この図面を見たときに、
①玄関入ってすぐに階段があるので、直接２階に行ける。
②それぞれ部屋を分けて、単身者用に１DK×２部屋にできる。
と思って、２戸に分けるリフォームをしました！
《そのまま表面リフォームのみして貸し出す場合》
物件価額：１００万
表面リフォーム想定：１００万
家賃：4万
利回り：２４%
売却出口想定：１７％想定⇒２８０万
（※駅は近いが、地方物件で、再建築不可のため）
《２戸に分けた場合》
物件価額：１００万
家賃：4.1万×２戸
（※若者向けに雰囲気を作るリフォームしたので、家賃上げれました）
リフォーム費用：２５０万
利回り：２８％
売却出口結果：利回り１７％ ５７０万
今回もリフォーム費用を抑えれたことが、良い結果に繋がったかなと思います！
最初工務店にお願いした見積は４５０万！
それでは高すぎる！と思い、
大工工事⇒大工さん
水道工事⇒水道屋
電気工事⇒電気屋
ガス工事⇒ガス屋
それぞれ職人さんを見つけて、自分が工務店のような立ち位置で工事のスケジュールを立てて、リフォームすることにより、４５０万の見積りから２５０万まで値段を下げることができました！
※共用玄関（扉を付けて、入口を分ける。）
※２F（IKEAで簡易キッチンを買ってきて、設置してもらう。）
※２F（シャワールーム、洗面所、トイレを一つにし、狭いスペースを有効活用）
※１F（元々ある使えるキッチンはそのまま使い、電気だけ換えるだけでも雰囲気がでる感じに）
【今日やること】
・子供がインフルエンザになってしまったので、自宅で金融機関に電話したり、物件をネット検索
・不動産戦略の見直し
・本を読む
・筋トレ
今日も有意義な一日するぞー！