相続税、贈与税における土地の不動産評価額は一般的な地域であれば路線価、市街化調整区域であれば、固定資産税評価額から評価します。


しかし、「実際の土地の時価 < 路線価などでの土地の評価額」となることはよくあります。


そういう場合は不動産鑑定士による不動産鑑定をもって、土地の相続税評価額とすることも可能です。


この鑑定を行なう際に多額の減額を行なうことができる1要素として、土地の整地費用(宅地造成費)があります。


たとえば、平らにするための整地費用、木を抜くための抜根費用、土が崩れないようにする土留めの費用などです。


これらの宅地造成費は各国税局ごとに定められていますが、実際にその土地を整備するとなると、国税局が提示している金額よりももっとかかるケースもあります。


土地の状況により、かかるコストが変わるのは当たり前ですね。


もちろん、国税局が発表しているコストがその土地に関しては妥当なこともあります。


税理士が土地の相続税評価額を計算する場合は国税局が発表している数字を使いますので。


ただし、それが妥当でない場合は不産鑑定評価をし、これを採用した土地の相続税評価額を申告書に載せるのです。


ただし、「不動産鑑定評価の報酬 < 相続税が節税になった額」でなければ意味がありません。


ここは単純に土地の相続税評価額がいくら低くなったかではなく、税率も関係するので被相続人の財産額、相続人の数によっても変わってきます。


いずれにせよ、宅地造成費がかかる土地がある場合、これを考慮することが大切なのです。


ここは1つの知識として覚えておいてくださいね。

木曜日に大阪でお世話になった社長の社葬に参列してきました。


この社長は私のメルマガ読者さんでお会いしたこともなかったのですが、ある日突然、会社設立60周年の記念品をお送りくださいました。


その後、株価算定&事業承継プランの構築というお仕事も頂きました。


偶然ではありますが、この社長がガンで亡くなったのが7/25、私の父もガンで他界したのが8/2。


正直、感慨深いものがありました。


また、「香典は辞退」ということだったので、プリザーブド フラワーを送りました。


「人の死」というものは基本的には年齢順にやってくるものであり、悲しいものでありますが、これも自然の摂理。


仕方がありません。


ちなみに、この社長は事業承継のことを相当考えられていましたので、私自身も将来の事業承継を考えました。


私も今年43歳。


まだまだこれからも頑張る年齢ですが、中には倒れる方や亡くなる方もいる年齢です。


実際、非常に仲の良かった税理士を44歳で亡くしました。


いつ何があっても大丈夫なように色々な準備だけはしておくべきだと感じる今日この頃です。


個人的には、生命保険料相当額を子供に生前贈与し、被保険者を私、保険金受取人は息子という節税対策もしています。


これは生命保険金に対する課税が相続税ではなく、所得税(一時所得なので、1/2に課税)になるからです。


備えあれば、憂いなし。


日頃からの準備が大切ですね。

相続税の税務調査があった場合、様々なことが見られますが、税務調査官が見ているポイントの1つをまとめました。


相続税の税務調査では、意外なことを税務調査官は見ているのです。


今日のメルマガではこれを取り上げます。


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○○さん、朝4時起きの税理士見田村です。


いつもありがとうございます。


先日、息子の夏休みの宿題(漢字)をチェックしていたところ、ドリルにこんな問題がありました。


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次の□(しかく)に体の一部を表す漢字を書きましょう。


(問題)

人から自分の悪いところを言われて、嫌な気持ちになること


(解答欄)

□が痛い
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もちろん、答えは「耳」が痛いなのですが、


息子の回答は・・・。


「心」が痛いとなっていました(笑)。


ある意味当たっていますが、珍回答ですね(笑)。


朝から「クスッ」とでも笑って頂ければ幸いです。



それから、秋は税務調査が多い季節なので、9月に「税務調査の徹底対策セミナー」を開催します。


詳細は下記の通りです。


日時:9/16(金)午前10時~午後5時(開場9時30分)


会場:当社セミナールーム(東京都港区(新橋駅、内幸町駅))


参加費:52,500円


講師:税理士見田村元宣



下記は春にご参加頂いた方のお声の一部です。


○東京都新宿区SMC株式会社代表取締役柴田聡様


とても参考になりました。


内容も具体的でわかりやすく楽しく聞け、あっという間の1日でした。


今後は他のセミナーにも、ぜひ参加させて頂きたいと思います


○静岡県静岡市テクノス株式会社代表取締役松田幹生様


このセミナーを受講しなければ、全く事前知識無く、税務調査を受けていたことになるでしょう。


考えると恐ろしい事だと感じました。


○東京都世田谷区勤務税理士匿名希望様


本日はGWの代休で、このセミナーは自費で参加しました。


(中略)


本日うかがったような内容はなかなか身につけることが困難なので、大変有意義でした。今後ともよろしくお願いいたします。


●お申し込みはこちらから

https://asp.jcity.co.jp/FORM/?UserID=setsuzei&formid=135




では、今日の1分セミナーにいきましょう。


今回は「相続税の税務調査」についてお伝えします。


相続税の税務調査に関するご相談をお受けしていると、、「えっ、そんなことまで見ているんですか!」と驚かれることがあります。


たとえば、税務調査官がやってきて最初に「仏壇に線香をあげさせて欲しい」と言う場合があります。


ただし、これには全く違う意図があることを多くの方はご存知ありません。


それは「線香をあげることにより相続人と人間関係をスムーズにしたい」という意図があるのです。


当然ですが、相続税の税務調査は相続人にとって人生初の税務調査であることも普通です。


税務調査官としては、相続人が緊張して口数が少なくなることを避け、その後の税務調査をスムーズに進めたいという意図もあるのです。


また、その仏間が自宅の奥にあるような場合、仏間に移動するまでの間、税務調査官は【くまなく】家の中を見ています。


税務調査は「ピンポーン」となった瞬間から完全に始まっているのです。


しかし、相続人にそこまでの意識はないので、全く無意識の状態でいるのです。


こちらが戦闘態勢に入っていない状態でも、相手は既に入っているのです。



特に、相続税の税務調査は未亡人などに対して行なわれることも多く、緊張のためになかなか話してくれないこともよくあります。


だから、税務調査官は人間関係をスムーズにするため、

○仏壇に線香をあげたり

○何気ない世間話や雑談から入ったりしながら

税務調査を進めていくのです。


もっと言えば、そういう世間話や雑談の中にも既に核心を突いた内容が入っている場合もあるのです。


たとえば、被相続人の趣味を聞かれることは「よく」ありますが、未亡人が「あの人はゴルフが好きだった」と答えました。


しかし、相続税の申告書にはゴルフ会員権は載っておらず、いきなり否認の糸口が出てしまった事例も世の中にはあるのです。


世間話や雑談から既に税務調査が始まっているのです。


全く関係ない間接的な話にも【全て】意味があるということを忘れないで欲しいのです。


繰り返しになりますが、「ピンポーン」と鳴った瞬間から税務調査は始まっているのです



それから、壁にかかっているカレンダー、トイレのタオル、リビングのテーブルの上のマッチ箱(最近は見かけなくなりましたが)などもチェックされています。


もちろん、トイレに行く途中も家の中を【くまなく】見ています。


たとえば、ABC証券のカレンダーが壁にかけてあったとしましょう。


しかし、相続税の申告書にはABC証券の口座が載っていません。


もちろん、相続人が開設している口座かもしれませんが、被相続人の口座が漏れているのかもしれません。


そういうレベルのことまで見ているのだという意識をもって欲しいのです。


そして、


○被相続人の財産とすべきものが申告漏れになっていないか?


○税法の特例(評価の減額など)の要件を満たしているか?


○財産の評価方法に間違いはないか?


などのポイントを中心に調べられます。


ちなみに、財産漏れを否認されることが多い財産は


第1位:現金、預貯金等


第2位:有価証券


第3位:土地


なっています。


また、最近の傾向としては、海外資産に対する税務調査も強化されており、多くの申告漏れが見つかっています。



これらの財産が否認されることが多いことは


毎年のデータから税務調査官も分かっています。


こういう部分は充分に調べられるということを憶えておきましょう。



性悪説に立っているのが、税務調査官でもあります。


また、相続税の税務調査があれば、約85%の確率で否認されていることも事実です。


不動産などの評価に関して、積極的に評価の減額を採用していくことは必要なことです。


しかし、「頭隠して尻隠さず」という事例が多いことも事実で、反論できない財産隠しは意味がありません。


事前に金融機関の反面調査を行い、最初から申告漏れの財産が分かっているケースもあります。


こういうことをよ~く覚えておいてくださいね。


また、相続人の方にもお伝えくださいね。


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代表取締役・代表社員・税理士見田村元宣


(本社)
東京都港区西新橋1-16-5コニシビル4階
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●本メールマガジンは専門的な内容を分かりやすくするため、

敢えて詳細な要件などは省略していることもございます。

お伝えした方法を実行する際は当社までご相談ください。



■編集後記(見田村)


先日、「美味しい羊かんと機会損失」というテーマでブログを書きました。


これに陥りながら、全く気づいていない会社は企業規模を問わず、沢山あります。


是非、ご覧下さいね。


http://ameblo.jp/mitamura1023/entry-10992773820.html

今日は「幸せへの近道」という話をします。


「幸」という漢字を見ると、下記の3つの考え方ができます。



1、もう少し頑張れば、幸せになれる(目標達成できる)


「辛」という漢字に「一」という漢字を足すと、「幸」という漢字になります。


今は辛くても、もう少しで幸せになれるゴールです。


挫折せず、もう少しだけ頑張りましょう。



2、上記1の考え方を「一」を「算式で使うマイナス」と考える


マイナスを足す、つまり、マイナスすると考えます。


これは今は頑張りすぎているので、少し力を抜いてみましょう、1歩引いて考えてみましょう。


そうすれば、逆に、幸せが近くなるかもしれませんよ。



3、「幸」という漢字を分解してみる


この漢字を上から分解してみると、「+-=-+」(プラス、マイナス、イコール、マイナス、プラス)となります。


つまり、幸せというのはバランスが取れた中庸(ちゅうよう)的なところにあるということです。



どの考え方でもいいですが、精神的に落ち込んでいる方にお話ししたら、「元気が出た」とおっしゃって頂いたこともある考え方です。


是非、ご参考までに。

相続税の税制改正が宙に浮いた状態になっており、どうなるかが全くの未定です。


このまま今年度は改正されず、平成24年度の税制改正で仕切りなおしになるかもしれません。


もちろん、基礎控除額の引き下げなどはそのままで再度、税制改正案に載ってくる可能性もあります。


この基礎控除の引き下げがされると、改正前であれば相続税がかからなかった方に相続税がかかることになります。


現時点では税制改正がどうなるかが分かりませんが、このゾーンに入る方が行なうべき対策は何かというと、相続人や相続人以外の親族(未成年の子供や孫も含めて)に対する110万円の非課税の範囲での生前贈与です。


5人に対して110万円の贈与であれば、年間550万円の財産が移転できます。


これを5年間行なえば2,750万円、8年行なえば4,400万円の財産が移転できます。


上記の相続税の基礎控除額が下がるという税制改正が成立した際に納税義務が発生する方は、このくらいの財産額を生前贈与により移転できれば、相続税を免れるケースが多いでしょう。


ただし、注意して頂きたいのは相続の日前3年以内に贈与された財産は相続税の計算に取り込まれます。


だから、仮に5年間の生前贈与を実行するならば、実質的には約8年間の歳月が必要ということです。


もし、この対策を実行するなら、早めに開始する必要があるので、憶えておいてくださいね。

民法上、贈与が成立するためには「贈与者(贈与する人)の意思」と「受贈者(贈与してもらう人)の意思」の両方が必要です。


この前提で一般的な贈与であれば、年間110万円までは非課税ですが、これを超えた場合は贈与税の申告をしなければなりません。


しかし、110万円を超える贈与が成立しているにも関わらず、贈与税の申告をしていない場合、「税務上の時効が成立しているかどうか」ということがポイントになります。


これに関しては国税通則法に記載があり、納税義務は原則として法律に定められた納期限から6年で消滅することになります。


ただし、偽りなどの不正行為があった場合は、原則として法律に定められた納期限から7年で消滅することになります。


では、ここでいう偽りなどの不正行為とはどういう行為を指すのでしょうか?


これに関しては最高裁の判決があり、「真実の所得を隠ぺいし、それが課税の対象となることを回避するため、所得金額をことさらに過小に記載した内容虚偽の確定申告書を提出する行為」とされています。


だから、単に出し忘れたということだけではこの偽りなどの不正行為ではないのです。


不正行為があるか無いかで贈与税の時効は変わってきますが、時効が成立しているものは時効です。


相続税に関する税務調査があり、時効が成立している贈与を「被相続人の財産だ」と言われることもあるので、ご注意くださいね。


当たり前ですが、時効が成立しているものは否認はできないのです。


しかし、税務調査官は否認しようとしてくることもあるのです。

昨日の生前贈与の記事の続きです。


この社長には一般的な生前贈与の話に加え、「非上場株式に関する相続税、贈与税の納税猶予」の話もしました。


この制度については『絶対に』使うべきではない」という否定的な意見を述べる方もいますが、慎重に判断した上で使うべきです。


今後、その会社の株価がどうなるか(赤字が続く見込みか?黒字が続く子見込みか?)にもよりますが、黒字が続く見込みならば、株価が高くなりすぎる前にこの制度を検討すべきです。


実際、当社でもこの制度を提案し、実行過程にある案件もあります。


もし、この制度を使わない場合はどういう対策をするのかは大切です。


世の中には「座して死を待つ」というケースもありますが、それはもったいないです。


後に残った相続人がどれだけの相続税を支払うかは、その後の会社の資金繰りにも影響を与える場合があります。


だから、やるやらないは別問題として、絶対に「多角的に」検討するべきなのです。


しかし、顧問税理士に相談したら、「やらない方がいいですよ」と一蹴されたという話も多く聞きます。


しかし、私がお話しをお聞きすると「やった方が良い」と判断することもあり、その根拠と共にお伝えすると、「では、やります」とお答えになる方もいます。


まあ、こういう場合は顧問税理士はそのままで、その事業承継のプランの実行のみを当社でお引き受けするのですが。


いずれにせよ、非上場株式に関しては「相続税、贈与税の納税猶予」は検討すべきテーマなのです。


なお、この制度に関する詳細を国税庁がホームページに掲載しています。


ご興味がある方はご覧下さいね。


http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/sozoku-zoyo/7425/01.htm

昨日、顧問先の社長と話をしていて、「生前贈与と贈与税」に関し、提案をしました。


具体的には、生前贈与をするならば、①110万円までは非課税の制度の通常の贈与を使うか、②2,500万円まで非課税の贈与(相続時精算課税の贈与)を使うか、という選択があります。

色々なポイントがありますが、簡単にまとめると下記となります。


①の生前贈与を使う場合


・110万円の非課税の範囲で行なうか?


・110万円を超えて贈与をするなら、「贈与税の税率<相続税の税率」となっているか?


・毎年の贈与額は多額にならないことが多いので、何年かけて総額いくらの生前贈与をしたいのか?(贈与者が高齢の場合は年数をかけられない)


②の生前贈与を使う場合


・一旦、この贈与を受けたら、その後は「同じ贈与者からは」110万円までは非課税の制度を使えない(贈与者が別の人であれば、110万円まで非課税の贈与は使える)


・2,500万円を超えた部分は一律20%の贈与税の税率(翌年以降に贈与をした場合も20%)


・この生前贈与で移転した財産は贈与者の相続時に「被相続人(=贈与者)」の財産に加算されて相続税が計算される


→ ただし、贈与時の価額で加算されるため、「贈与時の価額<相続時の財産」となる値上がりする財産を生前贈与すべき


→ 現在の土地のように値下がりする財産を贈与すると損になる

簡単ではありますが、まとめるとこうなります。



生前贈与は時間をかければ、有効な節税対策になります。


是非、ご活用くださいね。

父が危篤となり、そのまま他界してしまったため、葬儀その他のためにブログを休止しておりましたが、今日から再開いたします。


是非、ご覧下さいね。



昨日のメルマガで「未成年者に対する贈与」を成立させるために必要な条件を書きました。


この補足ですが、未成年者(子)の法定代理人は親権者である両親となり、その根拠は下記の民法の条文です。


(親権者) 第818条 

1 成年に達しない子は、父母の親権に服する。

2 子が養子であるときは、養親の親権に服する。

3 親権は、父母の婚姻中は、父母が共同して行う。ただし、父母の一方が親権を行うことができないときは、他の一方が行う。


(財産の管理及び代表) 第824条

親権を行う者は、子の財産を管理し、かつ、その財産に関する法律行為についてその子を代表する。ただし、その子の行為を目的とする債務を生ずべき場合には、本人の同意を得なければならない。


この条文があるので、下記の記事で書いた贈与契約書の雛形では親権者である両親ともに法定代理人として押印しているのです。


何度も書いているのでくどいかもしれませんが、適正な贈与契約書の雛形を使うことは非常に重要なのです


http://ameblo.jp/souzokuzei/entry-10907703646.html

http://ameblo.jp/souzokuzei/entry-10910670481.html

前回の記事(すぐ下の記事)で2種類の贈与契約書の雛形を公開しました。


今日はこれを使用して贈与契約書を作成する際の注意点をお話しします。


この雛形を使って、実際の贈与契約書を作成しても、日付、署名は本人がすべきです。


もちろん、民法上はパソコンで入力したものをプリントアウトし、押印すればいいのですが、他の相続人と争うリスクがあります。


もしかしたら、「この贈与契約書はお父さんが作ったものではない」と言われるリスクもあります。


そういう意味から、日付、署名は本人がすべきなのです。


これは単純な話ですが、実際に争う可能性がある場合にはかなり重要なことなのです。

憶えておいてくださいね。


ちなみに、公証役場では確定日付というスタンプを押してくれます。

これを利用することも1つの方法となります。


もちろん、贈与契約書を公証役場で公正証書の形式で作成するここともできますが、贈与は毎年行なうこともあるので、大袈裟で、かつ、コストがかかりますよね。


そういう意味では、行なったとしても確定日付くらいでいいでしょう。