おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
神奈川県南部の海の近くの坂の
多い街でメンバーと一緒に物件
の現地調査を行ってきました・・
続きは編集後記で
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■■ 本日のコツ
【夏はエアコンが必要です！】
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■ 本文
毎年エアコンを使うようになるのは
地域にもよりますが、ご家庭では
だいたい、６月の梅雨の時期から
９月中旬くらいまででしょうか
そして、暑さを感じてフル稼働を
始めるのは７月中旬くらいだと
思います
７月中旬くらいから８月末までは
ほとんど毎日、もしかしたら夜も
含めて２４時間動き続けている
エアコンもありますよね
このエアコン
いまでは、もしかしたらお風呂
よりも大切な生活に欠かせない
インフラではないでしょうか
お風呂なら、スーパー銭湯や
スポーツジムで汗を流して
使わない日もあるかもですが
（わたしもゴルフをしてきた日は
ゴルフ場でお風呂に入るので
家ではお風呂に入りません）
この夏の暑い時期に
エアコン無しでは眠ることも
できない日があります
ですので、賃貸経営をしている
大家さんにとってはエアコンは
とても重要な設備となっています
わたしが、賃貸経営を始めた
１０年以上前には、エアコンは
賃貸経営に必要な設備というより
入居募集の促進設備として
気が利く大家さんが導入している
という感じでしたが
いまでは、立地的にかなり
恵まれている物件で無い限り
ほとんどの物件に入居前から
付いている設備になっていると
感じます
わたしの所有物件も
現在１１４室ありますが
その中で、入居者さんが自分で
エアコンを付けているのは
事務所や店舗で貸している６室
エアコンを付けていないのは
購入後まだ修繕の手をつけて
いない戸建１戸だけです
（他に、購入してから一度も
入居者さんが入れ替わっていない
ので誰がエアコンを付けたか
分からない部屋が５室あります）
というわけで
わたしが手配をしないといけない
部屋が常に１０２室あり
さらに言うと、ファミリーアパート
で２台設置している部屋が２０室
ありますので、１２２台のエアコン
が毎日稼働していることになります
恐いですね、
１２２台もエアコンがあると
毎年この暑い時期に数台は壊れます
エアコンは
冬やゴールデンウイーク時期の
エアコン閑散期に購入すると
設置費込みで５万円くらいで
エアコンの交換ができるのですが
夏のこのトップシーズンですと
設置費込みで１０万円近くかかり
さらに、エアコンは生活するのに
欠かせないインフラですので
緊急工事で至急手配しないと
入居者さんのイライラも募ります
こういう時のために
せめて価格を安くして、できるだけ
工事に早く入ってもらうために
どうしたらいいでしょう
自分ができるだけ手を出さない
ポリシーの大家さんであれば
夏が始まる前に管理会社さんから
エアコン交換の概算見積もりを
もらっておきましょう
見積もりを出してもらっておけば
エアコン繁忙期の夏でも
その価格が基準になるので
無茶苦茶な価格に上がることは
無いと思います
自分で時間と手間をかけて
コストを削減する大家さんならば
冬か春過ぎのエアコンが安い時期
に家電量販店で工事時期未定で
必要な台数を購入しておきましょう
そうすると、夏のエアコン繁忙期
に壊れた場合でも、高いエアコン
ではなく、在庫も確実にある
という状態でエアコン交換を
することができます
今年は、幸いいまのところ
エアコン緊急工事は発生して
いませんが、準備だけはしてます
あなたも、今年大変な目に遭った
ならば、来年は準備しておきましょう！
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■■編集後記
物件調査をする、海の近くの
坂の多い街は
初めて行く街でしたので
待ち合わせ時間の１時間前に
駅に着いて少し散策をしました
土曜日の朝９時くらいに
駅に出入りする人はそんなに
多くはありませんでしたが
老若男女バランスよく駅から
出たり入ったりしていて
好感が持てる駅でした
駅から見える周辺には、金融機関
不動産会社、飲食店がちらほら
見えて、飲食店街でも繁華街でも
なく、静かな住宅地を感じさせる
雰囲気で、これも良い感じです
３０分ほど建物を観察しながら
散歩をしましたが、古い建物と
新しい建物が適度に混在していて
路地もクルマがぶんぶん走ること
なく、住みやすそうな感じです
その後、古くからやっていそうな
喫茶店に入り
冷たいアイスコーヒー飲みながら
７０才くらいのお年頃のお店の
お母さんに、戦前、戦後に街が
どんな風に変わっていったか
話しを聞いて、待ち合わせ時間
の時間調整をしました
物件調査の前のほんの１時間
ほどでしたが
その街がどんな街か感じ取る
ことができ、「土地鑑」を
少し作ることができました！
写真は、現地調査する坂の街です。
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