おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
明日から実家の岐阜に帰省します
ので、今日は高校野球を見ながら
いつもの日課の「メルマガ」
「読書」「未来」「仕事」を
する日にします・・
続きは編集後記で
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■■ 本日のコツ
【融資に必要なこと その１９】
◆銀行の好みと自分の好みを合わせる◆
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■ 本文
「ざっくりと全体的に融資の知識を得る」
ことが、不動産投資にとってとても
大切だシリーズ その１９ です
・金融機関の種類（政府系金融機関
都銀、地銀、第二地銀、信用金庫
ノンバンク）
・アパートローン
（パッケージローン）
・プロパーローン
（オーダーメード融資）
・不動産会社に紹介してもらう融資
・自分で金融機関に融資の依頼をする
・融資が先か？物件が先か？
・自分をプラスの人に引き上げる
・融資はルール通りのRPGのようなもの
・個人銀行セットを用意しておこう
・金融機関を使うのに順番がある？
・たくさんの金融機関と取引しよう
そして前回は、規模を拡大してゆく
ための第二弾として
「金融資産がとても大切です」
ということをお話ししました
さて、今回は
「銀行の好みと自分の好みを合わせる」
です
あなたが欲しいなと思う物件には
・信用できる不動産会社の営業マンの紹介
・不動産会社の営業マンから融資が付くと言われている
・キャッシュフローが出る
・駅の近くで土地の資産価値がある
・新築なので修繕リスクが少ない
・大学の近くで満室経営ができる
など、色々な理由があると思います
しかし、融資を受けて収益物件を
購入するには、自分が欲しいと思う
物件ではなく、銀行が好きな物件を
選ぶことが大切です
もしくは、銀行が好きな物件に
自分の好みを合わせてゆくこと
が大切です
そして、銀行が好む物件というのは
・法定耐用年数がたくさん残っている
・担保価値が高い（積算が大きく出る）
・収益性が高い（キャッシュフローが出る）
これが三本柱になります
これ以外にも
・営業エリア内にある
・既存取引先の関係する物件
などもあります
ただ、銀行の好みに合わせるだけ
では、自分が目標とするキャッシュ
フローを獲得することができず
赤字を補填することが多くなったり
購入することで自己資本を減らす
ことになり、借入金の返済が
進まない限り、バランスシートが
債務超過になったりします
ということは、銀行が融資をする
物件だからと言って、その物件が
キャッシュフローを出して
その後も、どんどん収益物件を購入
し続けて、規模を拡大することが
できないこともあるということです
ですので、融資を受けて不動産投資
の規模を大きくしてゆくには、銀行
がどんな物件を好むのか知り
自分が購入しようとしている物件の
どこが銀行に評価されなくて
どこが評価されるのか理解した上で
その物件が、自分が考える収益性を
満たしているか、よくよく検討して
銀行に融資の依頼をすることが必要
になります
自分が好みであるだけでは融資を
受けることができない
銀行の好みだけでは、担保価値が
低かったり、キャッシュフローが
出なかったりする可能性がある
「銀行の好みと自分の好みを合わせる」
という意識を持って、知識と経験
を蓄積して、自分が購入しようと
する物件を銀行が好む物件にする
というように自分の好みを変えて
行けるようにするといいですね！
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■■編集後記
１泊２日の小旅行の次の今日は
明日からの実家への帰省の準備
をする日です
朝から、高校野球をテレビ観戦
しながら、お盆のゆったりした
時間を過ごしますが、その間に
毎日の日課の
・メルマガを書いて
・毎日の日課の本を読み
・自分の未来のために必要なこと
を考える時間を作り
・仕事をします
メルマガを書いているうちに
すでに今日の高校野球の４試合の
うち２試合終わってしまいました
少し、集中力を上げて日課を
進めていきたいと思います！
写真は、ミャンマーの地方都市のお寺です、毎日朝の暗いうちから拡声器でお経が流れています。
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知識『 ゼロ 』でもスタートできる不動産投資５２のコツ
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