おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
まずは、８月２日（水）に開催する
セミナーのご案内です・・
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【不動産投資でいまより一歩前に進むセミナー】
【日時】
８月２日（水） １９：３０から２１：３０
その後時間のある限り懇親会
（翌日にはなりません）
【場所】
東京（都内山手線近隣）
詳細な場所は参加希望者に個別にご案内します。
【費用】
２，０００円
【申し込み方法】
以下のメールアドレス
soratobukassan★gmail.com
（スパム防止のために@マークを★に変えています）
に、氏名、ふりがな、メールアドレス
を記載の上申込をお願いします。
・・・記載例・・・
【氏名】 林勝好（例）
【ふりがな】 はやしかつよし（例）
【メールアドレス】 soratobukassan★gmail.com
（スパム防止のために@マークを★に変えています）
・・・・・・・・・
※限定数１０名が満席になり次第受付終了となります。
※投資家向けの内容なので、
不動産会社の方の参加はお断りしています。
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それでは、いつもの本日のコツです！
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■■ 本日のコツ
【中古戸建てを見た時の感想 その２】
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■ 本文
昨日は、埼玉県の少し奥の方に
行って中古戸建てを見てきた感想
を、いくつか箇条書きにしましたが
今日は、２棟目の戸建の感想です・・
基本的なスペックは
土地１４６平米弱
古家付き土地扱いで建物詳細無し
木造２階建て 推定築年数４０年
間取り４K 駐車場２台 現在空家
・価格は、７００万円強と少し高め
なので、この地域の戸建賃貸の
賃料を考えると、もう少し安く
なるか、リフォームに費用を
かけずにできればいいかも
・国道１６号線にすぐに出れる
場所で、周辺には、業務スーパー
もあり、商業地と住居の混在する
便利な場所、賃貸需要はあると
思われる
・前面道路への接道が１０m以上
あり広いのは良い点だが
大型車も通る通行量が激しい道路
に面しているので、静かな環境
とは言えない
・通行量が多いので、車の出入りに
少し気を使うことと、小さい
子どもがいると飛び出し事故が心配
・外観は、金属サイディングで一度
リフォームされており、塗装も
まだ残っていてそのまま使えそう
・軒天の一部がめくれているが
穴が開いているほどではないので
合板か軽カル板で重ね貼りで
対応できそう
・外部を見る限り、あまり傷んで
いないので、内部のリフォーム
にお金をかけずに仕上げること
ができれば、うまくいくかも
・内部に入った瞬間に、その期待
はもろくもくずれ、お風呂、
洗面化粧台、キッチン、トイレ、
洗濯機などの水廻りは、すべて
交換が必要でした
・また、各部屋の内装も築年数
通りの古さで、こちらも全面的
にリフォームをする必要があり
かなりの費用がかかります
・という訳で、外装にはお金は
かかりませんが、内装・水廻り
のすべてをリフォームすると
なると、相当のお金がかかる
ことになります
・この土地は
固定資産税路線価が６．６万円
土地の面積が１４６平米
土地の固定資産税評価額が
約１０００万円になるので
売主は、すでに古家の解体費
を差し引いた７００万円強の
価格にしていると思われる
・いまの７００万円強の売値から
リフォーム費用を差し引いて
収支をとろうとすると、大幅な
価格交渉が必要となるが
無理な価格交渉になりそう
・道路への間口が広いので２・３戸の
「ビルトイン駐車場付き連棟メゾネット賃貸」
の新築プランをうまく作れたら収支
があう物件を作れるかもしれない
２棟目のこの物件では
メンバーさんと上記のような
話しをしながら、考えをまとめ
案内してくれた不動産会社の
建設設計部門で新築プランを
作れるかどうか検討してもらう
ことにしました
もちろん、この新築プランで
うまく事業収支が取れるように
なった場合にも、メンバーさんが
一番手で検討することになります
収益不動産が高くて、なかなか
買えないと考えている方も多い
と思いますが
継続的に物件情報を集めて
現地調査を続けることができれば
購入に値する物件は毎週・毎日
どこかで買う人を待ってくれて
いると思います！
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■■編集後記
繰り返しになりますが、
セミナーの案内です！
わたしがセミナーを開催する気に
なった理由に興味のある方は
こちらのブログ
↓↓↓↓↓
http://ameblo.jp/sora-no-tobikata/entry-12286299887.html
に長々と記載しておりますので
ぜひ、お読みください
写真は、全面改修が必要と思われるお風呂です
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◎知識『 ゼロ 』でもスタートできる不動産投資５２のコツ
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