おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
まずは、８月２日（水）に開催する
セミナーのご案内です・・
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
【不動産投資でいまより一歩前に進むセミナー】
【日時】
８月２日（水） １９：３０から２１：３０
その後時間のある限り懇親会
（翌日にはなりません）
【場所】
東京（都内山手線近隣）
詳細な場所は参加希望者に個別にご案内します。
【費用】
２，０００円
【申し込み方法】
以下のメールアドレス
soratobukassan★gmail.com
（スパム防止のために@マークを★に変えています）
に、氏名、ふりがな、メールアドレス
を記載の上申込をお願いします。
・・・記載例・・・
【氏名】 林勝好（例）
【ふりがな】 はやしかつよし（例）
【メールアドレス】 soratobukassan★gmail.com
（スパム防止のために@マークを★に変えています）
・・・・・・・・・
※限定数１０名が満席になり次第受付終了となります。
※投資家向けの内容なので、
不動産会社の方の参加はお断りしています。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
今日は札幌に向かう飛行機を待つ
ラウンジで滑走路を飛び立つ飛行機
を見ながらメルマガを書いています
それでは、いつもの本日のコツです！
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
■■ 本日のコツ
【中古戸建てを見た時の感想 その３】
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
■ 本文
２日連続で、埼玉県の少し奥の方に
行って見てきた中古戸建ての感想を
箇条書きにしていますが
今日は、３棟目の戸建の感想です・・
基本的なスペックは
土地１００平米弱
建物９０平米強
木造２階建て 築年数３０年
間取り３LDK ガレージ駐車場１台
現在空家
・価格は、６００万円強と販売図面
を見る限りでは割安感を感じる
・固定資産税路線価は推定５万円
面積１００平米なので土地の固定
資産税評価額は約５００万円と
思われる
・このエリアの中では、コンビニ
まで徒歩３分、スーパーと
１００円ショップまで徒歩５分
とかなり利便性の高い、賃貸需要
を見こめる立地
・駐車場が屋根付きのガレージで
あることも魅力を感じる点
・しかし、建物を見た瞬間に、東側
と北側の２面が擁壁で、その上に
家が建っており、少し不安を感じる
・ぱっと見で気になるほど、壁に
クラックが入っていたので、家
に入る前に外部を慎重に見ること
にした
・２面の擁壁は、両面とも中心部が
少したわんで、道路に向かって
膨らんでいて明らかに気になる
・玄関にはコンクリートの階段を
５段ほど上がって入ることに
なるが、階段の下から見える建物
の基礎に大きなクラックが入って
いて、建物が北側擁壁の方に傾い
ていることが推測された
・玄関前の基礎のクラックだけなく
外周の基礎には、５カ所以上の
クラックが入っており、建物は
不等沈下を起こしている
・また、窓枠の角からも不当沈下で
引っ張られて歪んだ結果のクラック
が数カ所確認できた
・玄関が建物の傾きに合わせて
歪んでおり、玄関ドアを閉める
ことができるようにするために
玄関枠と玄関ドアを削ってあった
その削り代は１．５cmほど
・玄関の上がり框（かまち）には
銘木を使ってあり、注文住宅
としてのこだわりを感じる仕様
・一階は大きなLDKひと部屋で
賃貸にはなかなか無いほどの
広さが良い印象
・室内の状況は悪くなかったが、
キッチンは古く、色もそろって
いないので交換をしたいところ
・お風呂はタイルばりで古さを感じ
るが、クリーニングでなんとか
そのまま使えるレベル
・１階の階段廻り、２階の北側の
和室は、そこにたった瞬間に
不等沈下により傾いていること
がすぐに分かる
・主に、玄関とその上の和室が
大きく傾いていて、和室の窓は
歪んで、障子やサッシを開ける
ことができない窓がひとつあった
・建物の内部はそれほど大きな
リフォームを行わず、クロスの
貼り替えやクリーニングを行えば
賃貸の募集はできそう
・建物の不等沈下は、盛り土の転圧
がしっかりされていなかったか、
地下水の流れに引っ張られて
擁壁の下から流れ出したか、など
の理由と思われるが簡単には是正
できない
・自分の自宅として家を探している
人は、一目見た瞬間にこの家を
買おうとは思わないので、売れない
間に、価格がどこまで下がるのか
買って良い価格になるのであれば
良いのではないか
・ざっくりした計算だが、
２００万円で購入して、３０万円
で綺麗にして、将来の解体費用が
１５０万円で、費用の合計が
３８０万円
６万円で貸出しできれば、５年と
３ヶ月で回収できるとなる
現地調査の結果、この物件は、
元付けの不動産会社さんに
コンタクトをとり、しばらく
様子見をしながら放置プレイ
がいいのではないかと思いました
手に入れることができれば
出口はあまり魅力的では無くとも
キャッシュフローを稼ぐことが
できる物件になってくれそうです
収益不動産が高くて、なかなか
買えないと考えている方も多い
と思いますが
継続的に物件情報を集めて
現地調査を続けることができれば
購入に値する物件は毎週・毎日
どこかで買う人を待ってくれて
いると思います！
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
■■編集後記
わたしがセミナーを開催する気に
なった理由に興味のある方は
こちらのブログ
↓↓↓↓↓
http://ameblo.jp/sora-no-tobikata/entry-12286299887.html
に長々と記載しておりますので
ぜひ、お読みください
写真は基礎に入った幅２mmほどのクラックです
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
無料面談をご希望の方はこちら ↓
https://1lejend.com/stepmail/kd.php?no=UgcIRnMbm
◎知識『 ゼロ 』でもスタートできる不動産投資５２のコツ
のバックナンバー・配信停止はこちら
⇒ http://archive.mag2.com/0001634473/index.html