おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
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■■ 本日のコツ
【なぜ利回り１５％を超える物件が売りに出されているか？】
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■ 本文
プライベートメンターシステムでは
プログラムを終了したOBメンバー
からも購入を検討している物件の
相談が届きます
その時に、考えたい事は
「売主がどのような気持ちで
（理由で）その物件を売りに出して
いるか考えてみる」
ということです
今回相談いただいたのは
中部地方で売りに出ている戸建で
築年数は５０年
販売価格は６００万円
賃料想定は７．５万円
表面利回りは１５％
リフォーム済み、再建築可
市街化区域
（詳細な数字は変えています）
という物件でした
わたしがメンバーに教えている
収益物件の購入基準は
「キャッシュフローが出ること」
「積算の担保価値があること」
「賃貸需要があること」
ですので
メールで送られてきた販売資料
をざっくりと見たところ購入基準
を満たしていると思われます
ですので、そこから先は
現地調査をしてその物件の状態を
見て空気と周辺の生活を感じること
周辺の賃貸需要を確認して
自分がその物件を運営してゆく
覚悟を持つことで購入への一歩
を踏み出します
しかし、物件情報を見ながら
「どうして、自分が欲しいと思う
物件を、要らないと思って売りに
出す人がいるのだろうか？」
という疑問が出てくる事があります
その時に、売主がその物件を
どうして売りに出そうとしているか
理由が分からないと
「この物件には、なにか良からぬ
ことがあって、嫌になって売ろう
としているのではないか、自分は
騙されるのではないか？」
という考えがモヤモヤと浮かんで
購入意欲がどんどん落ちてきます
売却をしている不動産会社さんに
「売主さんは、どうしてこの物件を
売ろうとしているかご存知ですか？」
と聞いて、納得の答えをもらえる
ならそれが一番なのですが
収益物件として売りに出されて
いる場合には
「資産組み替えの一環です」
と言われることが多いです
「資産組み替えって・・」
都合の良い言葉ですよね、結果
として起きることを、もっとも
な理由として説明するなんて
そもそも、所有物件を売却したら
貸借対照表の資産が組み替え
されるのは当然の結果です
建物と土地の資産が減って
現金に変わったり、借入金が
減ったりします
そうではなくて、売主さんの
損得勘定や感情を感じながら
売却の理由を知ることが必要
だと思うわたしは
この物件の相談に対して
こんな答えをしました
長くなりましたので続きは
明日にします！
写真は羽田空港のラウンジで飛行機を待っているところです
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