おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
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■■ 本日のコツ
【なぜ利回り１５％を超える物件が売りに出されているか？ その２】
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■ 本文
昨日は、物件の購入を検討する場合
にどんなことを考えてみるといいか
ということをお話ししました
それは、売主さんの損得勘定や
感情を感じながら売却の理由を
知ることが必要だということです
「売主がどのような気持ちで
（理由で）その物件を売りに出して
いるか考えてみる」
それは、
「どうして、自分が欲しいと思う
物件を、要らないと思って売りに
出す人がいるのだろうか？」
「この物件には、なにか良からぬ
ことがあって、嫌になって売ろう
としているのではないか、自分は
騙されるのではないか？」
という不安を無くしていくために
必要な技術だと思うからです
さて、その物件というのは
築年数は５０年
販売価格は６００万円
賃料想定は７．５万円
表面利回りは１５％
リフォーム済み、再建築可
市街化区域
（詳細な数字は変えています）
という物件です
そして、相談をしてきたメンバー
さんへのわたしの回答はこんな
感じです↓↓↓↓↓
◆◆ここから◆◆
１．
資料を拝見してますが、
賃貸の入居者がいるような記載が
どこにも無いです。
想定ではなくて実際に入居されて
いらっしゃるのでしょうか。
２．
売主の考え方をトレースしてみましょう。
（１）
◯◯町で駐車場無しの築古の戸建
を格安で購入する事ができた。
固定資産税評価額の土地価格と
同等の３００万円で購入し、
諸経費３０万円ほど、リフォームを
実施し１２０万円出費
合計支出額４５０万円
（２）
収益物件として購入しているので
賃貸の客付けをしているが、
満足できる価格で売却して利益が
取れるのであれば売却も同時並行
で行う。
（３）
家賃７．５万円として年間収入が
９０万円、経費が１５％と見て年間
１３．５万円、諸経費を含めて全額
借入（金利２．５％、期間１０年）
で購入した場合に
年間の返済額は５６．６万円
年間のCFは１９．９万円
（４）
売却額が６００万円ならば販売経費
は２０万円ほど。
仕入額が４５０万円で売却額が
６００万円ならば売買差は１３０万円
賃貸に出して手にするCFの
６．５年分になります
（５）
６．５年賃貸して手間ひまかけて
手に入れるキャッシュフローよりも
いま売却して利益確定した方が
いいかもしれない。
こんなところでしょうか。
もちろん、６．５年賃貸に出して
から売却できるならば、その方が
圧倒的に手にする想定金額は
大きくなりますが
現在価値と将来価値を天秤にかけた
場合に「自分の想定通りの高めの
価格で売れるのであれば売却する」
という考えのプロの不動産投資家は
存在します。
また、この物件のデメリットである
築古、駐車場無し、立地もそれほど
良い訳ではなく、将来に期待できる
訳でもない。
という点が、売主の所有し続ける
リストから外れている理由のひとつ
かもしれません。
◆◆ここまで◆◆
もちろん、売主がいくらで買った
か正確に知る事はできないので
上記の解説は、あくまで想定
のうえでの話しですが、
売主が物件を売却する理由を
想像することで、その物件
のデメリットやメリットを深く
考えることができるようになります
もちろん、なにか致命的な欠点
がある可能性もありますので、
現地調査をすることは大切ですが
売主の売却の理由を確認、推定
することは、物件の購入検討を
進めてゆくのにとても良いこと
だと思います！
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